Presupposizione – Significato e Definizione

Dove il legislatore non ha mai introdotto alcun dato normativo in relazione ad istituti “chiave” del nostro sistema emerge il solito dubbio sul se, questa mancanza, sia volontaria o involontaria. L’assenza, infatti, di un riconoscimento normativo da parte del legislatore implica l’emersione di dibattiti dottrinali e giurisprudenziali che non riescono ad “agganciare” la loro struttura ermeneutica ad alcun riferimento concreto. Per questo motivo, quando il legislatore omette di esplicitare un istituto giuridico, la prima operazione interpretativa da fare è cercare di ritrovare nell’intero ordinamento giuridico un altro istituto, similare, cui poter fare riferimento per l’applicazione analogica del dato normativo.

L’istituto della presupposizione, come tanti altri istituti, non trova alcun esplicito riconoscimento normativo

si rende necessario, quindi, capire in che modo possa incidere sul contratto e quali possano essere le conseguenze applicative.

Secondo la dottrina risalente la presupposizione sarebbe una condizione risolutiva implicita, non esplicitata nel negozio, che condizionerebbe la permanenza del rapporto contrattuale alla permanenza di una situazione tenuta presente da entrambe le parti al momento dell’assunzione del vincolo.

La presupposizione è configurabile quando, da un lato, un’obiettiva situazione di fatto o di diritto possa ritenersi essere stata tenuta in considerazione dalle parti contraenti nella formazione del loro consenso – pur in assenza di espresso e specifico riferimento ad essa nell’articolato negoziale – come presupposto condizionante la validità e l’efficacia del negozio, e , dall’altro, il venir meno o il verificarsi della situazione stessa sia del tutto indipendente dalla volontà e dalla condotta dei contraenti e non sostanzi l’oggetto di alcuna delle obbligazioni assunte dagli stessi.

L’istituto della presupposizione rintraccia le proprie origini nella dottrina germanica ( unentwickelte bedingung), in particolare la teoretica della presupposizione è riconducibile a Windscheid, già autore della teoria del c.d. contatto sociale. La presupposizione veniva identificata come una “condizione non sviluppata”. In particolare si configurava come un fondamento della volontà, confluita nel contratto. La volontà, fondamento e sostanza del contratto, si riflette, anche oggi, non solo nella causa in concreto ma, a volte, può radicarsi nell’intenzione di produrre un dato effetto giuridico “a condizione” ( appunto) che permanga una data situazione di fatto o di diritto. Nell’elaborazione giuridica tedesca l’istituto è stato fortemente criticato: in quanto, si è osservato, che la presupposizione condizionava troppo i traffici commerciali.

In Italia gli studi sulla presupposizione sono stati fortemente legati all’istituto delle sopravvenienze. Il collegamento tra presupposizione e sopravvenienze può cogliersi nell’art. 1467 cod civ in cui si scorge “la rilevanza giuridica della sopravvenienza imprevedibile”. L’evoluzione ermeneutica dell’art. 1467, sempre più inteso come disposizione regolante gli effetti della sopravvenuta deficienza causale del negozio, ha nel tempo contribuito a distinguere il concetto di sopravvenienza da quello di presupposizione, separando, da un lato, il problema del contenuto “implicito” del contratto da quello della sopravvenienza di circostanze esterne incidenti sotto il profilo causale, di modo che, se diverse sono le cause che incidono sulla coerenza dell’articolato negoziale rispetto alla volontà delle parti, la presupposizione non può essere ricondotta nell’alveo delle sopravvenienze.

La dottrina italiana, sul tema della presupposizione, ha assunto posizioni differenti. In particolare il principale tratto di unione tra gli studiosi ha riguardato la collocazione dogmatica dell’istituto.

Alcuni autori, confortati da recenti opinioni giurisprudenziali, hanno inteso ricondurre l’istituto nell’alveo della causa negoziale ovvero nell’ambito della dinamica degli interessi sottesi al negozio. Degli interessi, per la precisione, che il singolo intende realizzare mediante la stipulazione ed esecuzione di un contratto. In questi termini la presupposizione si radica all’interno della sintesi degli interessi che in concreto le parti intendono realizzare ( rectius causa in concreto).

In tale prospettiva è possibile spiegare la rilevanza della presupposizione ( rimarcando ogni distinzione tra causa in concreto e causa in astratto) in rapporto all’interesse che ciascuno è diretto a realizzare. Orbene in una siffatta collocazione dogmatica la presupposizione consisterebbe nell’individuare, secondo un’operazione ermeneutica, quegli interessi qualificanti la singola operazione, quegli interessi “penetrati” nella causa del contratto. Ne discende che la loro mancanza o falsità inciderebbe sulla validità del contratto, in quanto ne verrebbe a mancare o sarebbe viziata la causa dello stesso.

Altra parte della dottrina, invece, cerca di collocare l’istituto della presupposizione nell’ambito del fenomeno della regolazione delle sopravvenienze. In altre parole l’istituto in parola comporta l’analisi circa la congruità delle circostanze sopravvenute rispetto all’equilibrio economico del contratto, così che il venir meno o il verificarsi di un fatto implicitamente presupposto, che di per se determina un iniquo ed imprevedibile squilibrio nella distribuzione dei rischi contrattuali, possa essere “gestito” attraverso un’equa distribuzione del rischio, ovvero, conferisca il potere di risolvere il rapporto.

Si evidenzia come proprio la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta è accordata in tutti quei casi in cui, nei contratti a prestazione continuata o periodica o, ancora, ad esecuzione differita nel tempo, il sopravvenire di eventi straordinari ed imprevedibili determini un sostanziale squilibrio del sinallagma contrattuale, dovendosi così ritenere in ogni programma negoziale la clausola rebus sic stanti bus, in base alla quale l’efficacia del contratto per il futuro è sempre subordinata al mantenimento del tempo delle posizioni contrattuali di partenza.

La dottrina più recenti non ha mancato di richiamare in tema di presupposizione la clausola della buona fede come canone di interpretazione del contratto. Tuttavia, quindi, anche chi ha inquadrato il fenomeno della presupposizione nell’ambito della distribuzione dei rischi ha dovuto ammettere la rilevanza della buona fede nell’integrazione contrattuale, di modo che, in forza di tale clausola generale, sarebbe consentita un’eterointegrazione del contenuto del negozio con la esplicitazione di circostanze pur non espressamente regolate dalle parti, ma parimenti essenziali.

È stato osservato ( Bianca) che il contratto, alla luce dell’art. 1374 cod civ obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge e, in mancanza, secondo gli usi e l’equità, sicchè non può escludersi che tra le conseguenze previste dalla legge non vi possa essere anche l’obbligo di interpretare il contratto secondo buona fede ( art. 1366 cod civ) e di eseguirlo in conformità a tale canone ( 1375 cod civ).

Secondo tale tesi, allorchè il contratto non possa assolvere alla funzione cui lo stesso è preordinato in forza della clausola di buona fede, le conseguenze sarebbero l’integrazione del contenuto del contratto nei limiti in cui ciò non comporti apprezzabili pregiudizi per la controparte, la modificazione della prestazione o l’accettazione della modifica della prestazione della controparte, la rinegoziazione delle clausole ovvero, nei casi più gravi, l’inefficacia del negozio giuridico. La teoria che lega la presupposizione alla clausola della buona fede è il portato dell’estensione della funzione della buona fede che originariamente rappresentava il canone sulla base del quale valutare esclusivamente l’adempimento diligente.

La presupposizione è, quindi, al centro di molteplici osservazioni dottrinali. La giurisprudenza, almeno quella più recente afferma che “il presupposto per l’applicazione dell’istituto della presupposizione è rappresentato dall’inerenza specifica dell’interesse, o condizione, sotteso al contratto, alla causa del contratto stipulato. Come è affermazione pacifica in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 19144 del 23/09/2004), la ‘presupposizione’ è configurabile quando, da un lato, un’obiettiva situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) possa ritenersi che sia stata tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso – pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali – come presupposto condizionante la validità e l’efficacia del negozio e, dall’altro, il venir meno o il verificarsi della situazione stessa sia del tutto indipendente dall’attività e volontà dei contraenti e non corrisponda, integrandolo, all’oggetto di una specifica obbligazione dell’uno o dell’altro” (CORTE DI CASSAZIONE – SEZ. VI – 2 – ORDINANZA 4 maggio 2015, n.8867).

A quanto consta non vi è una posizione “dominante” che riesca ad includere l’istituto in esame all’interno di altri istituti giuridici. la presupposizione assume, quindi, valenza autonoma e si fregia di conseguenze applicative del tutto peculiari rispetto agli istituti ai quali viene accostata.

Dunque ciò che occorre analizzare, secondo la giurisprudenza, è il caso concreto, le applicazioni pratiche: le conseguenze che derivano dall’inosservanza o dal venir meno della presupposizione.

Sotto il profilo delle conseguenze operative, infatti, il giudice deve accertare se il venir meno della presupposizione costituisca un elemento rilevante per il principio ex art.1467 cc ai fini della validità ed efficacia del negozio. A tal fine, l’indagine sull’esistenza della presupposizione si esaurisce sul piano dell’interpretazione contrattuale. Se la circostanza presupposta viene meno durante l’esecuzione del contratto si può dare luogo alla risoluzione; se invece viene meno già prima della conclusione del contratto, il contratto è nullo. Si precisa che la presupposizione integra un’ipotesi di scioglimento del contratto, non

espressamente prevista dalla legge, ma elaborata da giurisprudenza e dottrina.

La sentenza n. 12235 del 25 maggio 2007 della Suprema Corte ha accolto un orientamento innovativo in materia di presupposizione. Questa pronuncia si discosta dalla teoria dominante che vede nella presupposizione una condizione inespressa, tesi accolta dalla giurisprudenza dominante sino al 2006, nonchè da un diverso indirizzo (cfr. cass. Civ. n. 6631 del 2006) che si è riferita alla presupposizione come ad un difetto sopravvenuto della causa in concreto, un’impossibilità sopravvenuta di realizzare l’assetto d’interessi contrattuale.

La pronuncia del 2007, si riferisce, nel percorso argomentativo a tre diversi elementi che caratterizzano il contratto; esso sarebbe caratterizzato, in via generale, dai presupposti causali, dai presupposti che entrano nel contenuto dell’obbligo contrattuale (ovvero nella fase esecutiva del medesimo) e dai presupposti specifici che sono, invece, rappresentati dalle circostanze esterne al vincolo. I presupposti causali sono tutti quei presupposti nei quali si concretizza la funzione economico individuale che le parti intendono realizzare. Poi vi sono quegli elementi dell’obbligo contrattuale relativi alla fase d’esecuzione del rapporto. I presupposti specifici sono, invece, le circostanze esterne che non riguardano nè la causa nè l’esecuzione ma che si possono desumere dalle clausole contrattuali. Nell’ambito di tale tripartizione la presupposizione riguarderebbe le circostanze esterne del contratto, il venir meno di esse legittimerebbe la parte all’esercizio del diritto di recesso. Le sentenze nn. 6631/06 e 3579/08 hanno, invece, evidenziato il carattere composito dell’istituto, osservando come lo stesso si collochi in una zona intermedia tra la condizione risolutiva implicita ed il venir meno della causa in concreto. Il mantenimento del vincolo contrattuale, secondo la tesi della causa in concreto, è condizionato al mantenimento della possibilità di perseguimento di quell’assetto di interessi cristallizzato nel contratto.

Inammissibilità del Ricorso in Presenza di Clausola Compromissoria

In una complessa controversia attinente un appalto relativo alla ristrutturazione di un edificio di grande pregio architettonico, la società appaltante ricorre ai sensi dell’art. 696 bis onde ottenere consulenza tecnica d’ufficio in ordine: – ai tempi e costi della realizzazione dell’opera, di cui lamentava l’ingiustificato aumento in corso d’appalto, – alla prevedibilità ex ante dell’aumento medesimo nell’ipotesi in cui l’attività fosse compiuta con l’ordinaria diligenza.

Parti convenute (la società appaltatrice, una società di progettazione ingegneristica e il direttore dei lavori) eccepiscono l’inammissibilità di detto procedimento diretto ad ottenere una consulenza tecnica preventiva.

A sostegno di tale eccezione le parti convenute rilevano in sintesi che la controversia è oggetto di una clausola compromissoria per arbitrato irrituale; che, pur potendosi ammettere astrattamente, ai sensi del disposto dell’art. 669 quinquies c.p.c., la legittimità del ricorso cautelare anche con riferimento a controversie assoggettate ad arbitrato irrituale, la consulenza tecnica preventiva non ha natura cautelare, essendo espressamente svincolata dal requisito dell’urgenza

Il Tribunale condivide le difese delle convenute e pertanto si pronuncia con ordinanza resa in data 09.07.2009, dichiarando l’inammissibilità del ricorso. In particolare si evidenzia l’assenza di alcuna allegazione di elementi volti ad integrare il requisito del periculum in mora necessari ad integrare la richiesta di tutela cautelare tipica astrattamente ammissibile, limitandosi il ricorso ad addurre elementi di fatto attinenti al solo elemento del fumus boni iuris. Per tale motivo il giudice ritiene di non poter ammettere il ricorso, neppure qualificandolo come ricorso cautelare ai sensi dell’art. 669 quinquies, e dovendo quindi dare accoglimento alla eccezione in senso stretto di clausola compromissoria sollevata dalla parti.

L’ordinanza è conforme all’unico precedente in materia sulla questione che è volto a negare ammissibilità alla richiesta di CTU preventiva ai sensi dell’art. 696 bis del c.p.c. In una recente pronuncia infatti il Tribunale di Torino, in data 17 gennaio 2008, riteneva che In una controversia oggetto di clausola compromissoria per arbitrato irrituale non può concedersi una consulenza tecnica preventiva ai fini della conciliazione della lite, non essendo tale procedimento assoggettato alle norme del procedimento cautelare uniforme e non avendo il relativo provvedimento natura cautelare

Che l’istituto di cui all’art. 696 bis c.p.c non abbia natura cautelare appare pacifico in giurisprudenza

Vendita di Cosa Futura

Il nostro ordinamento consente la vendita di un bene che all’atto della stipula di un contratto non è ancora di proprietà del venditore. Allo stesso modo, consente di vendere a terzi un bene che nel momento in cui viene stipulato il contratto di cessione non è nemmeno venuto ad esistenza. Un esempio tipico riguarda la vendita di un bene immobile ancora da costruire.

Parliamo della vendita di cosa futura, disciplinata dall’art.1472 del Codice Civile, che così recita, Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati. Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza.

Vediamo, quindi, quali condizioni la legislazione italiana pone per questo tipo di contratti.

La vendita di una cosa futura riguarda un bene non esistente all’atto della conclusione del contratto, ma che verrà ad esistenza in un momento futuro. Pertanto, la proprietà del bene da parte dell’acquirente avverrà nel momento stesso in cui il bene viene ad esistenza. Oltre a un immobile ancora da costruire, potremmo fare l’esempio del raccolto di un fondo agricolo, ancora non fisicamente disponibile.

A questo riguardo, dobbiamo operare anche una distinzione tra beni non ancora esistenti e beni esistenti fisicamente, ma non sul piano giuridico. Questi ultimi potrebbero essere i frutti di un albero. Esistono, ma non sono ancora nella disponibilità del venditore all’atto della stipula del contratto. Dunque, diverranno di proprietà dell’acquirente nel momento in cui saranno raccolti, ovvero staccati dall’albero. Un caso simile si ha con il pesce. Esiste nel mare o in un dato lago o fiume, ma non ancora nella disponibilità giuridica del venditore. Esso diverrà di proprietà dell’acquirente una volta che verrà pescato.

Attenzione, perché nel contratto deve essere esplicitamente indicato che oggetto della compravendita è un bene futuro. Se così non fosse, l’acquirente avrebbe titolo per chiedere la risoluzione del contratto, in quanto questi risulterebbe viziato. Bisogna specificare, quindi, che il bene venduto non è fisicamente ancora esistente o che esso non risulta essere ancora nella disponibilità giuridica del venditore.

La vendita di un bene futuro avviene formalmente come vendita con effetti obbligatori o come vendita con effetti reali differiti, visto che tecnicamente la cessione del bene non può avvenire nel momento in cui il contratto viene stipulato, ma in una data successiva. Si consideri, però, che non rientrano in questi casi i beni di proprietà di terzi nel momento della conclusione del contratto, vendita di beni altrui, per l’appunto, o quelli che non potranno appartenere nemmeno in futuro alla proprietà del venditore. Invece, possono rientrarvi i contratti che abbiano ad oggetto la vendita di diritti futuri, anche se la giurisprudenza vieta, pena la nullità del contratto, la cessione di quote di società ancora da costituire.

L’acquirente o cessionario diventa titolare del diritto di proprietà del bene nel momento in cui esso viene ad esistenza nella sua completezza, non essendo richiesto un atto formale ulteriore. Per esempio, un appartamento venduto ancora prima che venga costruito diventa automaticamente di proprietà dell’acquirente una volta che è stato completamente realizzato. Tuttavia, se ad esso mancano qualche vano e il balcone o altri allestimenti ancora da realizzare, il bene non è formalmente venuto a completa esistenza, per cui la proprietà in capo all’acquirente non può essere trasferita.

Vediamo cosa succede se, una volta che il contratto di vendita di un bene futuro è stato stipulato, il bene non viene ad esistenza. In questo caso, bisogna distinguere diverse ipotesi. Nel caso in cui la mancata esistenza del bene sia dovuta a cause non imputabili al venditore, il contratto diventa nullo per impossibilità dell’oggetto. Si pensi alla vendita di frutti, che a causa del maltempo non verranno mai ad esistenza e, pertanto, non potranno essere raccolti. Essendo la causa del mancato raccolto di forza maggiore, il contratto è nullo. Al contrario, se la mancata venuta ad esistenza del bene è imputabile al venditore, l’acquirente potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento dei danni.

Attenzione, però, perché questa seconda ipotesi non è detto che possa applicarsi comunque. Se il contratto di vendita di un bene futura prevede la clausola aleatoria, in base alla quale l’acquirente si assume il rischio della mancata venuta ad esistenza del bene, il contratto resta valido e un risarcimento del danno non è chiaramente richiedibile. Tuttavia, si badi bene che tale clausola deve essere espressamente specificata nel contratto.

I contratti di appalto rientrano nella tipologia della vendita di cosa futura. Essi consistono in un rapporto sinallagmatico, per il quale una parte, detta appaltatrice e dotata della necessaria organizzazione, si assume il compito di realizzare la costruzione di un bene immobile o di allestire un’opera o provvedere all’erogazione di un servizio. In sostanza, il più delle volte l’acquirente commissiona nei fatti un immobile non ancora costruito e che diventerà di sua proprietà solo quando sarà del tutto realizzato, ovvero verrà ad esistenza.

Principio di Sussidiarietà – Guida

Il principio di sussidiarietà è uno dei più importanti fattori di distinzione tra schieramenti politici e attitudini dei governi, in relazione alle modalità di soddisfazione dei bisogni del cittadino. Esistono due tipi di sussidiarietà di cui si parla in politica e non solo, verticale e orizzontale.

La prima riguarda la capacità del livello amministrativo più prossimo al cittadino di rispondere a un suo bisogno, invece che fare riferimento a un’istituzione più lontana. In pratica, i sostenitori del principio di sussidiarietà verticale ritengono che a doversi occupare principalmente di erogare buona parte dei servizi dovrebbero essere gli enti locali di livello più inferiore possibile, come il Comune e, a salire, la Provincia, la Regione e lo Stato centrale. Oggi, anche le Istituzioni a livello europeo rappresentano un’ulteriore livello amministrativo.

Alla base di questo ragionamento vi è la constatazione che l’ente più vicino, anche fisicamente, al cittadino dovrebbe essere più capace e più veloce a rispondere a un suo bisogno. Per esempio, se c’è bisogna ristrutturare l’edificio di una scuola, è meglio che se ne occupi il Comune, visto che il sindaco potrebbe giornalmente recarsi sul luogo a sorvegliare la realizzazione dei lavori e ha già consapevolezza di cosa effettivamente serva all’edificio. Se ad occuparsene fosse, invece, lo Stato centrale, i tempi si allungherebbero e l’intervento potrebbe persino risultare non del tutto conforme alle necessità riscontrate dalla comunità.

Chiaramente, per fare in  modo che il principio di sussidiarietà possa essere realizzato, è necessario che ogni ente abbia competenze ristrette agli ambiti per i quali le proprie dimensioni risultano essere adeguate. A un Comune non potrebbe essere devoluta la costruzione e la gestione della rete ferroviaria, perché questa operazione sarebbe eccessiva rispetto alle sue competenze territoriali.

Il principio di sussidiarietà orizzontale, invece, parte da una premessa differente, e coinvolge la visione che si ha del rapporto tra Stato e società. I suoi sostenitori ritengono che l’amministrazione statale, a ogni suo livello, debba intervenire per fornire servizi e rispondere a un bisogno del cittadino solo quando il settore privato non è in grado di farlo o non riesce a farlo in maniera inadeguata o insufficiente. Qui, si tratta di delimitare il raggio di azione della sfera pubblica, circoscrivendola a quei compiti insostituibili. Pertanto, non vi è dubbio che a dovere costruire una strada debba essere lo Stato, nelle sue varie articolazioni organizzative, mentre così è sarebbe per altri servizi, come quello scolastico, che formalmente potrebbero anche essere erogati solo da soggetti privati, sebbene senza una reale concorrenza rischino di essere usufruiti da una minoranza della popolazione. Per quanto il principio di sussidiarietà orizzontale e quello verticale siano distinti, sul piano politico e concettuale si riscontra spesso che i sostenitori dell’uno siano anche sostenitori dell’altro.

Contratto di Compravendita – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste il contratto di compravendita e proponiamo un fac simile da scaricare.

In base all’art.1470 del Codice Civile, il contratto di compravendita è quello con il quale una parte, detta alienante, cede la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte, detta acquirente, in cambio del pagamento di un corrispettivo, anche noto come prezzo o corrispettivo.

La centralità di questo tipo di contratto si coglie dalla sua collocazione nel Codice Civile, ovvero nel primo capo del libro quarto delle obbligazioni, all’interno del terzo titolo, quello dedicato alle regole applicabili ai singoli contratti. Carattere essenziale di un contratto di compravendita è il suo essere a titolo oneroso, ovvero prevede il pagamento di un corrispettivo, pena la nullità del contratto. In sostanza, entrambe le parti devono ricavare un vantaggio dalla prestazione, l’alienante ottiene il corrispettivo, l’acquirente la proprietà del bene.

Dunque, per fare in modo che si possa parlare di contratto di compravendita, l’acquirente deve impegnarsi a pagare un corrispettivo in denaro per ottenere la proprietà del bene ceduto da terzi, mentre se questo è dato da un bene di altro tipo, si ricade nell’ipotesi di una permuta, ovvero dello scambio tra beni di uguale valore commerciale, anche noto come baratto in passato. Risulta essere ovvio, invece, che se non vi fosse un impegno a versare un corrispettivo, non saremmo nell’ambito di un contratto di compravendita, ma di un atto di liberalità, ovvero di una donazione.

Un’altra caratteristica essenziale risiede nel suo essere un negozio consensuale, che si perfeziona con il raggiungimento di un accordo tra le parti. Non risulta, dunque, nemmeno necessaria la consegna della cosa per trasferire la proprietà del bene, mentre nella prassi si hanno spesso casi di ipotesi di perfezionamento automatico, come con gli acquisti dai distributori automatici.

Altro carattere distintivo si ha nel suo essere un contratto sinallagmatico, ovvero in cui le prestazioni devono essere corrispettive, nel senso che l’una trova la causa nell’altra. Per effetto del perfezionamento dell’accordo, di solito si trasferisce il diritto dal venditore all’acquirente, per cui si dice anche che il contratto è con effetti reali, nel senso che la traslazione avviene con la consegna della cosa all’acquirente. Nel caso in cui la consegna della cosa avvenga in un momento successivo al perfezionamento dell’accordo, in capo all’acquirente sorge un diritto di credito, dato che questi risulterà titolare del diritto di proprietà di un bene di cui non ha ancora possesso. Si dice, quindi, che la vendita è ad effetti obbligatori, che è caso diverso da una vendita obbligatoria, ipotesi che si ha in un caso come quello di una vendita di cosa futura.

Quanto alla forma con la quale avviene la compravendita, essa è libera, in quanto può avvenire oralmente o anche solo per comportamenti concludenti. Tuttavia, in alcuni casi è prevista la forma scritta ad substantiam, per cui il mancato rispetto determina la nullità del contratto. Parliamo, per esempio, della cessione di beni immobili o di beni mobili registrati, per i quali sono indispensabili la scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Specie nel caso di cessione di beni immobili, è usuale riscontrare un contratto preliminare di compravendita, che, sempre in virtù del consenso tra le parti, trasferisce la proprietà dell’immobile, non nel momento stesso in cui viene sottoscritto il contratto, ma in data successiva. A pena di nullità, esso deve essere stipulato in forma scritta. In esso troviamo una parte promittente alienante o venditrice e una parte promittente acquirente. La prima si impegna a vendere l’immobile al prezzo, nelle modalità e nei termini stabiliti nel contratto e la seconda si impegna a comprarlo. Dunque, il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo, anche se in capo alle due parti sorgeranno da subito obblighi e diritti. Attenzione a come viene redatto il preliminare di vendita, perché nel caso in cui fosse scritto male, per esempio scrivendo Tizio si impegna a vendere a Caio l’immobile sito in e Caio si impegna ad acquistare da Tizio, si ha un vero e proprio contratto di compravendita, che immediatamente trasferisce la proprietà del bene all’acquirente, anche in assenza del pagamento del prezzo, sempre che siano rispettate le forme della cessione di un immobile, ovvero la redazione tramite una scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Tornando all’accennata vendita di cose future, l’art.1472 c.c. disciplina il passaggio di proprietà in favore del compratore della cosa, solo quando essa viene ad esistenza. Si pensi al proprietario di un terreno, che cede i frutti che matureranno su di esso ancora prima che questi siano disponibili. La vendita può avvenire con riserva di proprietà, poi, come nel caso della vendita a rate, dove la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata del corrispettivo pattuito. Infine, può anche esservi la vendita di cose altrui, per il quale caso il venditore è obbligato a fare acquistare la cosa al compratore, che a sua volta ne diverrà effettivamente proprietario nello stesso momento in cui il venditore sia riuscito ad acquistare la cosa.