Vendita di Cosa Futura

Il nostro ordinamento consente la vendita di un bene che all’atto della stipula di un contratto non è ancora di proprietà del venditore. Allo stesso modo, consente di vendere a terzi un bene che nel momento in cui viene stipulato il contratto di cessione non è nemmeno venuto ad esistenza. Un esempio tipico riguarda la vendita di un bene immobile ancora da costruire.

Parliamo della vendita di cosa futura, disciplinata dall’art.1472 del Codice Civile, che così recita, Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati. Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza.

Vediamo, quindi, quali condizioni la legislazione italiana pone per questo tipo di contratti.

La vendita di una cosa futura riguarda un bene non esistente all’atto della conclusione del contratto, ma che verrà ad esistenza in un momento futuro. Pertanto, la proprietà del bene da parte dell’acquirente avverrà nel momento stesso in cui il bene viene ad esistenza. Oltre a un immobile ancora da costruire, potremmo fare l’esempio del raccolto di un fondo agricolo, ancora non fisicamente disponibile.

A questo riguardo, dobbiamo operare anche una distinzione tra beni non ancora esistenti e beni esistenti fisicamente, ma non sul piano giuridico. Questi ultimi potrebbero essere i frutti di un albero. Esistono, ma non sono ancora nella disponibilità del venditore all’atto della stipula del contratto. Dunque, diverranno di proprietà dell’acquirente nel momento in cui saranno raccolti, ovvero staccati dall’albero. Un caso simile si ha con il pesce. Esiste nel mare o in un dato lago o fiume, ma non ancora nella disponibilità giuridica del venditore. Esso diverrà di proprietà dell’acquirente una volta che verrà pescato.

Attenzione, perché nel contratto deve essere esplicitamente indicato che oggetto della compravendita è un bene futuro. Se così non fosse, l’acquirente avrebbe titolo per chiedere la risoluzione del contratto, in quanto questi risulterebbe viziato. Bisogna specificare, quindi, che il bene venduto non è fisicamente ancora esistente o che esso non risulta essere ancora nella disponibilità giuridica del venditore.

La vendita di un bene futuro avviene formalmente come vendita con effetti obbligatori o come vendita con effetti reali differiti, visto che tecnicamente la cessione del bene non può avvenire nel momento in cui il contratto viene stipulato, ma in una data successiva. Si consideri, però, che non rientrano in questi casi i beni di proprietà di terzi nel momento della conclusione del contratto, vendita di beni altrui, per l’appunto, o quelli che non potranno appartenere nemmeno in futuro alla proprietà del venditore. Invece, possono rientrarvi i contratti che abbiano ad oggetto la vendita di diritti futuri, anche se la giurisprudenza vieta, pena la nullità del contratto, la cessione di quote di società ancora da costituire.

L’acquirente o cessionario diventa titolare del diritto di proprietà del bene nel momento in cui esso viene ad esistenza nella sua completezza, non essendo richiesto un atto formale ulteriore. Per esempio, un appartamento venduto ancora prima che venga costruito diventa automaticamente di proprietà dell’acquirente una volta che è stato completamente realizzato. Tuttavia, se ad esso mancano qualche vano e il balcone o altri allestimenti ancora da realizzare, il bene non è formalmente venuto a completa esistenza, per cui la proprietà in capo all’acquirente non può essere trasferita.

Vediamo cosa succede se, una volta che il contratto di vendita di un bene futuro è stato stipulato, il bene non viene ad esistenza. In questo caso, bisogna distinguere diverse ipotesi. Nel caso in cui la mancata esistenza del bene sia dovuta a cause non imputabili al venditore, il contratto diventa nullo per impossibilità dell’oggetto. Si pensi alla vendita di frutti, che a causa del maltempo non verranno mai ad esistenza e, pertanto, non potranno essere raccolti. Essendo la causa del mancato raccolto di forza maggiore, il contratto è nullo. Al contrario, se la mancata venuta ad esistenza del bene è imputabile al venditore, l’acquirente potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento dei danni.

Attenzione, però, perché questa seconda ipotesi non è detto che possa applicarsi comunque. Se il contratto di vendita di un bene futura prevede la clausola aleatoria, in base alla quale l’acquirente si assume il rischio della mancata venuta ad esistenza del bene, il contratto resta valido e un risarcimento del danno non è chiaramente richiedibile. Tuttavia, si badi bene che tale clausola deve essere espressamente specificata nel contratto.

I contratti di appalto rientrano nella tipologia della vendita di cosa futura. Essi consistono in un rapporto sinallagmatico, per il quale una parte, detta appaltatrice e dotata della necessaria organizzazione, si assume il compito di realizzare la costruzione di un bene immobile o di allestire un’opera o provvedere all’erogazione di un servizio. In sostanza, il più delle volte l’acquirente commissiona nei fatti un immobile non ancora costruito e che diventerà di sua proprietà solo quando sarà del tutto realizzato, ovvero verrà ad esistenza.

Principio di Sussidiarietà – Guida

Il principio di sussidiarietà è uno dei più importanti fattori di distinzione tra schieramenti politici e attitudini dei governi, in relazione alle modalità di soddisfazione dei bisogni del cittadino. Esistono due tipi di sussidiarietà di cui si parla in politica e non solo, verticale e orizzontale.

La prima riguarda la capacità del livello amministrativo più prossimo al cittadino di rispondere a un suo bisogno, invece che fare riferimento a un’istituzione più lontana. In pratica, i sostenitori del principio di sussidiarietà verticale ritengono che a doversi occupare principalmente di erogare buona parte dei servizi dovrebbero essere gli enti locali di livello più inferiore possibile, come il Comune e, a salire, la Provincia, la Regione e lo Stato centrale. Oggi, anche le Istituzioni a livello europeo rappresentano un’ulteriore livello amministrativo.

Alla base di questo ragionamento vi è la constatazione che l’ente più vicino, anche fisicamente, al cittadino dovrebbe essere più capace e più veloce a rispondere a un suo bisogno. Per esempio, se c’è bisogna ristrutturare l’edificio di una scuola, è meglio che se ne occupi il Comune, visto che il sindaco potrebbe giornalmente recarsi sul luogo a sorvegliare la realizzazione dei lavori e ha già consapevolezza di cosa effettivamente serva all’edificio. Se ad occuparsene fosse, invece, lo Stato centrale, i tempi si allungherebbero e l’intervento potrebbe persino risultare non del tutto conforme alle necessità riscontrate dalla comunità.

Chiaramente, per fare in  modo che il principio di sussidiarietà possa essere realizzato, è necessario che ogni ente abbia competenze ristrette agli ambiti per i quali le proprie dimensioni risultano essere adeguate. A un Comune non potrebbe essere devoluta la costruzione e la gestione della rete ferroviaria, perché questa operazione sarebbe eccessiva rispetto alle sue competenze territoriali.

Il principio di sussidiarietà orizzontale, invece, parte da una premessa differente, e coinvolge la visione che si ha del rapporto tra Stato e società. I suoi sostenitori ritengono che l’amministrazione statale, a ogni suo livello, debba intervenire per fornire servizi e rispondere a un bisogno del cittadino solo quando il settore privato non è in grado di farlo o non riesce a farlo in maniera inadeguata o insufficiente. Qui, si tratta di delimitare il raggio di azione della sfera pubblica, circoscrivendola a quei compiti insostituibili. Pertanto, non vi è dubbio che a dovere costruire una strada debba essere lo Stato, nelle sue varie articolazioni organizzative, mentre così è sarebbe per altri servizi, come quello scolastico, che formalmente potrebbero anche essere erogati solo da soggetti privati, sebbene senza una reale concorrenza rischino di essere usufruiti da una minoranza della popolazione. Per quanto il principio di sussidiarietà orizzontale e quello verticale siano distinti, sul piano politico e concettuale si riscontra spesso che i sostenitori dell’uno siano anche sostenitori dell’altro.

Contratto di Compravendita – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste il contratto di compravendita e proponiamo un fac simile da scaricare.

In base all’art.1470 del Codice Civile, il contratto di compravendita è quello con il quale una parte, detta alienante, cede la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte, detta acquirente, in cambio del pagamento di un corrispettivo, anche noto come prezzo o corrispettivo.

La centralità di questo tipo di contratto si coglie dalla sua collocazione nel Codice Civile, ovvero nel primo capo del libro quarto delle obbligazioni, all’interno del terzo titolo, quello dedicato alle regole applicabili ai singoli contratti. Carattere essenziale di un contratto di compravendita è il suo essere a titolo oneroso, ovvero prevede il pagamento di un corrispettivo, pena la nullità del contratto. In sostanza, entrambe le parti devono ricavare un vantaggio dalla prestazione, l’alienante ottiene il corrispettivo, l’acquirente la proprietà del bene.

Dunque, per fare in modo che si possa parlare di contratto di compravendita, l’acquirente deve impegnarsi a pagare un corrispettivo in denaro per ottenere la proprietà del bene ceduto da terzi, mentre se questo è dato da un bene di altro tipo, si ricade nell’ipotesi di una permuta, ovvero dello scambio tra beni di uguale valore commerciale, anche noto come baratto in passato. Risulta essere ovvio, invece, che se non vi fosse un impegno a versare un corrispettivo, non saremmo nell’ambito di un contratto di compravendita, ma di un atto di liberalità, ovvero di una donazione.

Un’altra caratteristica essenziale risiede nel suo essere un negozio consensuale, che si perfeziona con il raggiungimento di un accordo tra le parti. Non risulta, dunque, nemmeno necessaria la consegna della cosa per trasferire la proprietà del bene, mentre nella prassi si hanno spesso casi di ipotesi di perfezionamento automatico, come con gli acquisti dai distributori automatici.

Altro carattere distintivo si ha nel suo essere un contratto sinallagmatico, ovvero in cui le prestazioni devono essere corrispettive, nel senso che l’una trova la causa nell’altra. Per effetto del perfezionamento dell’accordo, di solito si trasferisce il diritto dal venditore all’acquirente, per cui si dice anche che il contratto è con effetti reali, nel senso che la traslazione avviene con la consegna della cosa all’acquirente. Nel caso in cui la consegna della cosa avvenga in un momento successivo al perfezionamento dell’accordo, in capo all’acquirente sorge un diritto di credito, dato che questi risulterà titolare del diritto di proprietà di un bene di cui non ha ancora possesso. Si dice, quindi, che la vendita è ad effetti obbligatori, che è caso diverso da una vendita obbligatoria, ipotesi che si ha in un caso come quello di una vendita di cosa futura.

Quanto alla forma con la quale avviene la compravendita, essa è libera, in quanto può avvenire oralmente o anche solo per comportamenti concludenti. Tuttavia, in alcuni casi è prevista la forma scritta ad substantiam, per cui il mancato rispetto determina la nullità del contratto. Parliamo, per esempio, della cessione di beni immobili o di beni mobili registrati, per i quali sono indispensabili la scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Specie nel caso di cessione di beni immobili, è usuale riscontrare un contratto preliminare di compravendita, che, sempre in virtù del consenso tra le parti, trasferisce la proprietà dell’immobile, non nel momento stesso in cui viene sottoscritto il contratto, ma in data successiva. A pena di nullità, esso deve essere stipulato in forma scritta. In esso troviamo una parte promittente alienante o venditrice e una parte promittente acquirente. La prima si impegna a vendere l’immobile al prezzo, nelle modalità e nei termini stabiliti nel contratto e la seconda si impegna a comprarlo. Dunque, il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo, anche se in capo alle due parti sorgeranno da subito obblighi e diritti. Attenzione a come viene redatto il preliminare di vendita, perché nel caso in cui fosse scritto male, per esempio scrivendo Tizio si impegna a vendere a Caio l’immobile sito in e Caio si impegna ad acquistare da Tizio, si ha un vero e proprio contratto di compravendita, che immediatamente trasferisce la proprietà del bene all’acquirente, anche in assenza del pagamento del prezzo, sempre che siano rispettate le forme della cessione di un immobile, ovvero la redazione tramite una scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Tornando all’accennata vendita di cose future, l’art.1472 c.c. disciplina il passaggio di proprietà in favore del compratore della cosa, solo quando essa viene ad esistenza. Si pensi al proprietario di un terreno, che cede i frutti che matureranno su di esso ancora prima che questi siano disponibili. La vendita può avvenire con riserva di proprietà, poi, come nel caso della vendita a rate, dove la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata del corrispettivo pattuito. Infine, può anche esservi la vendita di cose altrui, per il quale caso il venditore è obbligato a fare acquistare la cosa al compratore, che a sua volta ne diverrà effettivamente proprietario nello stesso momento in cui il venditore sia riuscito ad acquistare la cosa.

Principio di Specialità – Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste il principio di specialità.

L’art.15 del Codice Penale recita che Quando più leggi penali o più disposizioni nella medesima legge penale regolano la stessa materia, la legge o la disposizione di legge speciale deroga alla legge o alla disposizione di legge generale, salvo che sia altrimenti stabilito. Il criterio è stato stabilito per evitare che uno stesso fatto possa ricadere in due o più fattispecie astratte. Attraverso questo meccanismo, la legge penale mette in atto il principio ne bis in idem, ovvero quello in base a cui il reo può essere punito una sola volta, in relazione allo stesso reato.

Fatta salva la bontà del criterio di cui sopra, la giurisprudenza e la dottrina non hanno ad oggi individuato quei caratteri e quei requisiti, per cui una legge o una disposizione possa definirsi speciale rispetto a un’altra. Anzi, l’una e l’altra non hanno nemmeno trovato un’intesa sull’ambito di applicazione del criterio, ossia se possa applicarsi solamente nel caso di totale sovrapposizione tra due o più fattispecie o anche qualora queste si sovrappongano parzialmente.

Secondo un primo orientamento, una norma può dirsi speciale rispetto a un’altra, quando essa presenta elementi specializzanti, che si aggiungono a quelli che formano la norma generale, riducendone la sfera di applicazione. Un secondo orientamento, invece, ritiene che l’art.15 c.p. sia applicabile anche quando un fatto concreto possa rientrare in più fattispecie astratte che presentino elementi comuni tra loro e altri diversi. In base a questo secondo orientamento, si applicherebbe alla fattispecie la norma o la disposizione caratterizzata da maggiore specialità rispetto all’altra. I criteri per individuare tale specialità sarebbero il contesto normativo, i soggetti destinatari dell’obbligo penale e il maggiore numero di elementi tipizzanti che rendono una fattispecie astratta più vicina al fatto concreto.

Un’altra interpretazione ancora sostiene, poi, che l’art.15 sia applicabile anche quando il fatto concreto sia riconducibile in tutti i suoi elementi a due figure di reato, per ciascuna delle quali sia ravvisabile una diversa fattispecie incriminatrice. La Corte di Cassazione ha di recente sostenuto proprio questa linea, sentenziando su un reato di truffa aggravata ai danni dello Stato e per frode fiscale, dichiarando che l’identità del bene giuridico tutelato dimostrerebbe l’operatività del principio di specialità, che è basato sullo stesso fatto di rilievo penale e non sullo stesso bene giuridico.

Per verificare la sussistenza del concorso apparente di norme e individuare la disposizione applicabile al caso concreto, parte della dottrina utilizza i criteri di sussidiarietà e di consunzione. La prima si ha quando una disposizione disciplina un grado di offesa meno grave rispetto a un’altra principale, per cui la norma sussidiaria verrà assorbita da quella principale. La seconda, invece, si ha quando una norma risulta di portata più ampia di un’altra, tale da assorbirne il contenuto, trovando, pertanto, esclusivamente applicazione la prima.

Procura a Vendere – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la procura a vendere.

La procura è un atto con cui un soggetto, rappresentato, conferisce a un altro soggetto, rappresentante, il potere di agire in suo nome e in suo conto nel compimento di un affare, i cui effetti ricadranno in capo al primo. La procura può essere generale o speciale. Nel primo caso, il rappresentato affida al rappresentante la gestione di tutti i suoi affari, nonostante possa delimitarne la rappresentanza temporalmente. Con la procura speciale, invece, il conferimento avviene in relazione a uno specifico affare. In ogni caso, la procura è un atto revocabile.

Le ragioni per cui si può ricorrere a tale strumento sono molteplici. Pensate a un individuo che voglia acquistare un immobile in un dato luogo in cui non risiede. A quel punto, potrebbe trovare conveniente delegare qualcuno che lo rappresenti nell’operazione di compravendita. In questa guida, affrontiamo il caso della procura speciale per la vendita di un immobile. Come chiarisce la stessa espressione, si tratta di un atto con cui si conferisce a un soggetto il potere di agire per suo nome e conto, al fine di vendere un immobile. Essa deve essere assegnata con atto scritto, ovvero con atto pubblico o scrittura privata autenticata, per cui bisogna presentarsi davanti a un notaio. Il rappresentato deve esibire dal notaio la copia di un documento di riconoscimento, la copia del codice fiscale, la copia del permesso di soggiorno, se si tratta di un cittadino extracomunitario. Se il rappresentato è una società, allora serviranno i seguenti documenti, visura recente del registro delle imprese, in modo che risultino i nomi degli organi in carica, statuto societario o patti sociali attuali, eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci per autorizzare il legale rappresentante a conferire la procura a terzi.

Se il soggetto che conferisce la procura è coniugato e il regime patrimoniale adottato è quello della comunione dei beni, la procura deve essere sottoscritta da entrambi i coniugi. La ragione di questo criterio è evidente, la procura ha effetti giuridici in capo al rappresentato, ma se questi è legato al coniuge dalla comunione dei beni, anche il marito o la moglie subirà tali effetti, per cui è naturale e corretto che sottoscriva la procura.

Quanto al rappresentante, ovvero al soggetto a cui viene conferito l’incarico, deve esibire davanti al notaio una copia di un documento di riconoscimento e del codice fiscale. Riguardando, poi, la procura la vendita di un bene immobile, dovrà anche essere fornito il documento attestante il titolo da cui derivi la proprietà in capo al rappresentato, ovvero l’acquisto, la donazione, la divisione, altro atto notarile o sentenza del giudice.

Se non risultassero necessarie ricerche catastali o ipotecarie, il costo di una procura speciale per la vendita di un immobile sarà di circa 100 euro, non essendo inclusivo di spese di registrazione, al netto delle marche da bollo. Il Consolato può fungere da notaio, ma solo nei confronti di un cittadino italiano residente all’estero che voglia vendere un immobile. Nel caso in cui la procura venisse redatta in lingua italiana, gli sarà sufficiente recarsi presso il Consolato dello Stato in cui risiede. Se, invece, la procura venisse redatta nella lingua dello Stato di residenza, bisogna rivolgersi a un pubblico ufficiale di tale Stato e successivamente, l’atto deve essere tradotto da un notaio italiano.

La revoca della procura resta possibile in ogni momento, sempre che in essa non sia stato precisato che si tratti di un atto irrevocabile. Per ottenere la revoca, bisogna portare una copia della procura conferita o i dati sufficienti a individuarla.

Diverso dalla procura a vendere è il contratto stipulato con l’agenzia immobiliare, con questo, nella qualità di mediatore, il cui compito è di mettere in contatto il venditore con un potenziale acquirente. Per il contratto di mediazione è sufficiente che le parti si accordino sui tempi di durata dell’incarico e la forma scritta, per quanto consigliabile, non sarebbe nemmeno strettamente necessaria.

A proposito della forma e tornando alla procura a vendere un immobile, l’art.1392 del Codice Civile prescrive che l’atto non è valido, se esso non ha la stessa forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere. Visto che la cessione di un immobile deve avvenire tramite atto scritto, ne consegue che anche la procura speciale conferita al rappresentante per venderlo deve essere redatta in forma scritta.

La procura speciale è sempre necessaria quando si vende un bene completamente altrui, quando si vende un bene parzialmente altrui, quando si vende un bene di cui si è titolari di un diritto reale o personale di godimento. Infine, se chi riceve la procura speciale, ossia il rappresentante, intende acquistare l’immobile per proprio conto, deve necessariamente ottenere un’autorizzazione in questo senso, al fine di evitare che l’operazione venga giudicata dal rappresentato in conflitto di interesse.