Contratto di Compravendita – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste il contratto di compravendita e proponiamo un fac simile da scaricare.

In base all’art.1470 del Codice Civile, il contratto di compravendita è quello con il quale una parte, detta alienante, cede la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte, detta acquirente, in cambio del pagamento di un corrispettivo, anche noto come prezzo o corrispettivo.

La centralità di questo tipo di contratto si coglie dalla sua collocazione nel Codice Civile, ovvero nel primo capo del libro quarto delle obbligazioni, all’interno del terzo titolo, quello dedicato alle regole applicabili ai singoli contratti. Carattere essenziale di un contratto di compravendita è il suo essere a titolo oneroso, ovvero prevede il pagamento di un corrispettivo, pena la nullità del contratto. In sostanza, entrambe le parti devono ricavare un vantaggio dalla prestazione, l’alienante ottiene il corrispettivo, l’acquirente la proprietà del bene.

Dunque, per fare in modo che si possa parlare di contratto di compravendita, l’acquirente deve impegnarsi a pagare un corrispettivo in denaro per ottenere la proprietà del bene ceduto da terzi, mentre se questo è dato da un bene di altro tipo, si ricade nell’ipotesi di una permuta, ovvero dello scambio tra beni di uguale valore commerciale, anche noto come baratto in passato. Risulta essere ovvio, invece, che se non vi fosse un impegno a versare un corrispettivo, non saremmo nell’ambito di un contratto di compravendita, ma di un atto di liberalità, ovvero di una donazione.

Un’altra caratteristica essenziale risiede nel suo essere un negozio consensuale, che si perfeziona con il raggiungimento di un accordo tra le parti. Non risulta, dunque, nemmeno necessaria la consegna della cosa per trasferire la proprietà del bene, mentre nella prassi si hanno spesso casi di ipotesi di perfezionamento automatico, come con gli acquisti dai distributori automatici.

Altro carattere distintivo si ha nel suo essere un contratto sinallagmatico, ovvero in cui le prestazioni devono essere corrispettive, nel senso che l’una trova la causa nell’altra. Per effetto del perfezionamento dell’accordo, di solito si trasferisce il diritto dal venditore all’acquirente, per cui si dice anche che il contratto è con effetti reali, nel senso che la traslazione avviene con la consegna della cosa all’acquirente. Nel caso in cui la consegna della cosa avvenga in un momento successivo al perfezionamento dell’accordo, in capo all’acquirente sorge un diritto di credito, dato che questi risulterà titolare del diritto di proprietà di un bene di cui non ha ancora possesso. Si dice, quindi, che la vendita è ad effetti obbligatori, che è caso diverso da una vendita obbligatoria, ipotesi che si ha in un caso come quello di una vendita di cosa futura.

Quanto alla forma con la quale avviene la compravendita, essa è libera, in quanto può avvenire oralmente o anche solo per comportamenti concludenti. Tuttavia, in alcuni casi è prevista la forma scritta ad substantiam, per cui il mancato rispetto determina la nullità del contratto. Parliamo, per esempio, della cessione di beni immobili o di beni mobili registrati, per i quali sono indispensabili la scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Specie nel caso di cessione di beni immobili, è usuale riscontrare un contratto preliminare di compravendita, che, sempre in virtù del consenso tra le parti, trasferisce la proprietà dell’immobile, non nel momento stesso in cui viene sottoscritto il contratto, ma in data successiva. A pena di nullità, esso deve essere stipulato in forma scritta. In esso troviamo una parte promittente alienante o venditrice e una parte promittente acquirente. La prima si impegna a vendere l’immobile al prezzo, nelle modalità e nei termini stabiliti nel contratto e la seconda si impegna a comprarlo. Dunque, il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo, anche se in capo alle due parti sorgeranno da subito obblighi e diritti. Attenzione a come viene redatto il preliminare di vendita, perché nel caso in cui fosse scritto male, per esempio scrivendo Tizio si impegna a vendere a Caio l’immobile sito in e Caio si impegna ad acquistare da Tizio, si ha un vero e proprio contratto di compravendita, che immediatamente trasferisce la proprietà del bene all’acquirente, anche in assenza del pagamento del prezzo, sempre che siano rispettate le forme della cessione di un immobile, ovvero la redazione tramite una scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Tornando all’accennata vendita di cose future, l’art.1472 c.c. disciplina il passaggio di proprietà in favore del compratore della cosa, solo quando essa viene ad esistenza. Si pensi al proprietario di un terreno, che cede i frutti che matureranno su di esso ancora prima che questi siano disponibili. La vendita può avvenire con riserva di proprietà, poi, come nel caso della vendita a rate, dove la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata del corrispettivo pattuito. Infine, può anche esservi la vendita di cose altrui, per il quale caso il venditore è obbligato a fare acquistare la cosa al compratore, che a sua volta ne diverrà effettivamente proprietario nello stesso momento in cui il venditore sia riuscito ad acquistare la cosa.

Principio di Specialità – Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste il principio di specialità.

L’art.15 del Codice Penale recita che Quando più leggi penali o più disposizioni nella medesima legge penale regolano la stessa materia, la legge o la disposizione di legge speciale deroga alla legge o alla disposizione di legge generale, salvo che sia altrimenti stabilito. Il criterio è stato stabilito per evitare che uno stesso fatto possa ricadere in due o più fattispecie astratte. Attraverso questo meccanismo, la legge penale mette in atto il principio ne bis in idem, ovvero quello in base a cui il reo può essere punito una sola volta, in relazione allo stesso reato.

Fatta salva la bontà del criterio di cui sopra, la giurisprudenza e la dottrina non hanno ad oggi individuato quei caratteri e quei requisiti, per cui una legge o una disposizione possa definirsi speciale rispetto a un’altra. Anzi, l’una e l’altra non hanno nemmeno trovato un’intesa sull’ambito di applicazione del criterio, ossia se possa applicarsi solamente nel caso di totale sovrapposizione tra due o più fattispecie o anche qualora queste si sovrappongano parzialmente.

Secondo un primo orientamento, una norma può dirsi speciale rispetto a un’altra, quando essa presenta elementi specializzanti, che si aggiungono a quelli che formano la norma generale, riducendone la sfera di applicazione. Un secondo orientamento, invece, ritiene che l’art.15 c.p. sia applicabile anche quando un fatto concreto possa rientrare in più fattispecie astratte che presentino elementi comuni tra loro e altri diversi. In base a questo secondo orientamento, si applicherebbe alla fattispecie la norma o la disposizione caratterizzata da maggiore specialità rispetto all’altra. I criteri per individuare tale specialità sarebbero il contesto normativo, i soggetti destinatari dell’obbligo penale e il maggiore numero di elementi tipizzanti che rendono una fattispecie astratta più vicina al fatto concreto.

Un’altra interpretazione ancora sostiene, poi, che l’art.15 sia applicabile anche quando il fatto concreto sia riconducibile in tutti i suoi elementi a due figure di reato, per ciascuna delle quali sia ravvisabile una diversa fattispecie incriminatrice. La Corte di Cassazione ha di recente sostenuto proprio questa linea, sentenziando su un reato di truffa aggravata ai danni dello Stato e per frode fiscale, dichiarando che l’identità del bene giuridico tutelato dimostrerebbe l’operatività del principio di specialità, che è basato sullo stesso fatto di rilievo penale e non sullo stesso bene giuridico.

Per verificare la sussistenza del concorso apparente di norme e individuare la disposizione applicabile al caso concreto, parte della dottrina utilizza i criteri di sussidiarietà e di consunzione. La prima si ha quando una disposizione disciplina un grado di offesa meno grave rispetto a un’altra principale, per cui la norma sussidiaria verrà assorbita da quella principale. La seconda, invece, si ha quando una norma risulta di portata più ampia di un’altra, tale da assorbirne il contenuto, trovando, pertanto, esclusivamente applicazione la prima.

Procura a Vendere – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la procura a vendere.

La procura è un atto con cui un soggetto, rappresentato, conferisce a un altro soggetto, rappresentante, il potere di agire in suo nome e in suo conto nel compimento di un affare, i cui effetti ricadranno in capo al primo. La procura può essere generale o speciale. Nel primo caso, il rappresentato affida al rappresentante la gestione di tutti i suoi affari, nonostante possa delimitarne la rappresentanza temporalmente. Con la procura speciale, invece, il conferimento avviene in relazione a uno specifico affare. In ogni caso, la procura è un atto revocabile.

Le ragioni per cui si può ricorrere a tale strumento sono molteplici. Pensate a un individuo che voglia acquistare un immobile in un dato luogo in cui non risiede. A quel punto, potrebbe trovare conveniente delegare qualcuno che lo rappresenti nell’operazione di compravendita. In questa guida, affrontiamo il caso della procura speciale per la vendita di un immobile. Come chiarisce la stessa espressione, si tratta di un atto con cui si conferisce a un soggetto il potere di agire per suo nome e conto, al fine di vendere un immobile. Essa deve essere assegnata con atto scritto, ovvero con atto pubblico o scrittura privata autenticata, per cui bisogna presentarsi davanti a un notaio. Il rappresentato deve esibire dal notaio la copia di un documento di riconoscimento, la copia del codice fiscale, la copia del permesso di soggiorno, se si tratta di un cittadino extracomunitario. Se il rappresentato è una società, allora serviranno i seguenti documenti, visura recente del registro delle imprese, in modo che risultino i nomi degli organi in carica, statuto societario o patti sociali attuali, eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci per autorizzare il legale rappresentante a conferire la procura a terzi.

Se il soggetto che conferisce la procura è coniugato e il regime patrimoniale adottato è quello della comunione dei beni, la procura deve essere sottoscritta da entrambi i coniugi. La ragione di questo criterio è evidente, la procura ha effetti giuridici in capo al rappresentato, ma se questi è legato al coniuge dalla comunione dei beni, anche il marito o la moglie subirà tali effetti, per cui è naturale e corretto che sottoscriva la procura.

Quanto al rappresentante, ovvero al soggetto a cui viene conferito l’incarico, deve esibire davanti al notaio una copia di un documento di riconoscimento e del codice fiscale. Riguardando, poi, la procura la vendita di un bene immobile, dovrà anche essere fornito il documento attestante il titolo da cui derivi la proprietà in capo al rappresentato, ovvero l’acquisto, la donazione, la divisione, altro atto notarile o sentenza del giudice.

Se non risultassero necessarie ricerche catastali o ipotecarie, il costo di una procura speciale per la vendita di un immobile sarà di circa 100 euro, non essendo inclusivo di spese di registrazione, al netto delle marche da bollo. Il Consolato può fungere da notaio, ma solo nei confronti di un cittadino italiano residente all’estero che voglia vendere un immobile. Nel caso in cui la procura venisse redatta in lingua italiana, gli sarà sufficiente recarsi presso il Consolato dello Stato in cui risiede. Se, invece, la procura venisse redatta nella lingua dello Stato di residenza, bisogna rivolgersi a un pubblico ufficiale di tale Stato e successivamente, l’atto deve essere tradotto da un notaio italiano.

La revoca della procura resta possibile in ogni momento, sempre che in essa non sia stato precisato che si tratti di un atto irrevocabile. Per ottenere la revoca, bisogna portare una copia della procura conferita o i dati sufficienti a individuarla.

Diverso dalla procura a vendere è il contratto stipulato con l’agenzia immobiliare, con questo, nella qualità di mediatore, il cui compito è di mettere in contatto il venditore con un potenziale acquirente. Per il contratto di mediazione è sufficiente che le parti si accordino sui tempi di durata dell’incarico e la forma scritta, per quanto consigliabile, non sarebbe nemmeno strettamente necessaria.

A proposito della forma e tornando alla procura a vendere un immobile, l’art.1392 del Codice Civile prescrive che l’atto non è valido, se esso non ha la stessa forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere. Visto che la cessione di un immobile deve avvenire tramite atto scritto, ne consegue che anche la procura speciale conferita al rappresentante per venderlo deve essere redatta in forma scritta.

La procura speciale è sempre necessaria quando si vende un bene completamente altrui, quando si vende un bene parzialmente altrui, quando si vende un bene di cui si è titolari di un diritto reale o personale di godimento. Infine, se chi riceve la procura speciale, ossia il rappresentante, intende acquistare l’immobile per proprio conto, deve necessariamente ottenere un’autorizzazione in questo senso, al fine di evitare che l’operazione venga giudicata dal rappresentato in conflitto di interesse.

Contratto di Riporto – Modello e Guida

Il riporto è un contratto che consiste nel trasferimento da parte del riportato della proprietà di titoli di credito a un dato prezzo al riportatore, il quale assume l’obbligo di riconsegnare al riportato titoli della medesima specie a un prezzo prestabilito, che può essere inferiore o superiore rispetto a quello concordato per la precedente transazione. Si tratta di un contratto reale, ovvero che si perfeziona con la consegna del bene.

Per quanto sia un contratto unitario sul piano giuridico, si ha, in realtà, la somma di due operazioni, quella con cui la proprietà dei titoli passa dal riportato al riportatore e quella con la quale la proprietà viene ritrasferita al riportato con la consegna dei titoli oggetto del contratto. I proventi di questi ultimi, come i dividendi e le cedole, spettano di diritto al riportato, anche se per l’esercizio del diritto di opzione il riportato deve informare il riportatore, altrimenti questi ha facoltà di vendere a terzi tali diritti. Se i titoli sono oggetto di premi o rimborsi, proventi e oneri spettano al riportato, mentre il diritto di voto spetta al riportatore, salvo patto contrario.

Di solito, il prezzo a termine risulta superiore di quello a pronti, in quanto il riportato cede titoli con l’obbligo per il riportatore di restituirglieli a una certa data, al fine di procurarsi liquidità. In sostanza, il primo paga un interesse al riportatore per il finanziamento di fatto ricevuto. In questo caso, siamo davanti a un caso di riporto con riporto, ovvero dietro il pagamento di un interesse. Può accadere, tuttavia, il contrario, ovvero che a doversi procurare liquidità sia il riportatore, grazie ai titoli acquistati dal riportato e che successivamente, con ogni evidenza, cederà a terzi. Ecco, quindi, che il prezzo a pronti sarà fissato superiore di quello a termine, perché dovrà essere il riportatore a pagare gli interessi al riportato. Siamo in presenza, in questo caso, di un riporto con deporto. Infine, nel caso in cui il prezzo a termine sia pari a quello a pronti, si ha un contratto di riporto alla pari.

Questo tipo di contratto può essere utilizzato sia in banca che in borsa. Nel primo caso, l’istituto potrebbe concedere un credito al cliente, rivestendo il ruolo di riportatore, riporto attivo, ma potrebbe anche farsi concedere liquidità dalla clientela, assumendo le vesti di riportato, riporto passivo. Questa tipologia contrattuale è anche nota gergalmente con l’espressione pronti contro termine e si tratta di una delle principali modalità con le quali le banche italiane provvedono alla raccolta diretta di liquidità tra la clientela, insieme ai conti correnti e all’emissione di obbligazioni. I pronti contro termine sono operazioni la cui durata varia da un minimo di una settimana a un massimo di 12 mesi.

Soffermiamoci un attimo sul contratto di riporto. Tizio cede a Caio 100 titoli obbligazionari del valore nominale cadauno di 100 e che attualmente quotano sul mercato secondario 97. Pertanto, Tizio dispone di un valore pari a 9.700, ma ha l’esigenza di ottenere liquidità immediata per eseguire un’altra operazione finanziaria. Pertanto, concordano che Caio gli versi subito la somma di 9.700 e che dopo 90 giorni, Tizio riacquisti i 100 titoli, chiaramente, non gli stessi, essendo beni fungibili come il denaro, a 9.850. Si ha così che Tizio avrà pagato a Caio un interesse pari a 150/9.700 x 90/365 = 0,38%. Questo sarebbe il guadagno di Caio, il quale, tuttavia, nei 90 giorni che vanno dalla data di acquisto a quella di cessione dei titoli, li potrebbe cedere a terzi per riacquistarli un attimo prima della riconsegna al riportato, nella speranza che nel frattempo i prezzi siano scesi, maturando una plusvalenza, che si andrebbe a sommare all’interesse spuntato sul contratto di riporto.

In sostanza, avremo due tipi di operazioni
-Il contratto di riporto, con la doppia cessione riportato riportatore e riportatore riportato.
-Possibili compravendite tra riportatore e terzi per volontà del primo di potenziare i margini di guadagno.

Il contratto di riporto può essere anche utilizzato in borsa per prolungare la propria posizione speculativa, nel caso in cui sul mercato non si fossero verificate le condizioni auspicate. Un venditore allo scoperto o ribassista, infatti, cede titoli a terzi senza possederli, ma facendoseli prestare da un broker, impegnandosi a restituirli entro una certa data, confidando che per allora i prezzi dei titoli siano scesi e, pertanto, l’esborso necessario per acquistarli risulti inferiore all’incasso iniziale. Se ciò non avviene, può stipulare un contratto di riporto, con il quale chiude l’operazione originaria e proroga la propria posizione speculativa. La durata è fissata in borsa a 10 giorni, visto che tali contratti possono essere accesi e chiusi rispettivamente il quinto e il quindicesimo giorno successivi alla data di stipulazione. Non è più possibile il rinnovo tacito, mentre il contratto può essere estinto anticipatamente, ovvero tra il primo e il nono giorno di borsa successivo a quello di stipulazione.

Escussione – Significato e Definizione

Quando una banca o una società finanziaria erogano un credito a un cliente, sia esso impresa o famiglia, si coprono dal rischio che questo possa non essere restituito, in parte o in toto, a causa di difficoltà economiche sopravvenute, si pensi a un lavoratore che perde il posto e che non può più pagare le rate mensili del mutuo o a un’azienda che fallisce e non può più restituire il prestito ottenuto, o di problemi di altra natura. Per questo richiede il rilascio di adeguate garanzie, che possono essere reali, come ipoteca su beni immobili o mobili registrati di proprietà o pegno su beni mobili, o personali, queste ultime anche dette fideiussioni. Esse agevolano l’erogazione di un prestito o, in molti casi, lo rendono possibile, visto che un debitore sprovvisto di beni di proprietà dal valore congruo difficilmente si vedrà accettata la richiesta da parte di un istituto. Tra le azioni a disposizione del creditore a difesa del suo credito, vi è l’escussione, ovvero la possibilità, dietro titolo esecutivo, di sottoporre i beni del debitore a esecuzione forzata.

Si pensi alla cambiale. Se compilata in maniera corretta, e se su di essa siano state annullate in misura minima dovuta le marche da bollo, essa costituisce titolo esecutivo, nel senso che nel caso di inadempienza del debitore, il creditore ha la possibilità di escutere i beni del primo per rivalersi del credito vantato, senza ricorrere al giudice con interminabili azioni legali, che spesso finiscono per provocare dispendio inutile o quasi di tempo ed energie.

In realtà, il termine escussione viene spesso utilizzato all’interno dell’espressione beneficio di escussione, che riguarda il diritto di un debitore di grado inferiore di ottenere che il creditore escuta coattivamente i beni del debitore principale, prima di rivolgersi alla sua persona. Ciò è possibile nei casi in cui non esista un vincolo di solidarietà tra i due o più debitori, ovvero quando questi non sono obbligati in solido. Il beneficio di escussione non è possibile quando il debitore principale versi nell’impossibilità di effettuare i pagamenti al creditore. Esso è previsto dal codice civile a favore del fideiussore, il quale è tenuto, però, a indicare quali beni del debitore principale possono essere escussi e ad anticipare le spese relative all’azione di escussione del creditore. Una situazione analoga si ha per i soci di società semplici, che possono pretendere che sia prima escusso il patrimonio sociale, indicando su quali beni possa avvenire tale azione. Lo stesso dicasi per i soci di società in nome collettivo e di quelli accomandatari in società in accomandita semplice, dai quali i creditori non possono pretendere il pagamento dei crediti vantati, nemmeno se la società versa in stato di liquidazione, se prima non hanno escusso il patrimonio sociale.

Dunque, riepilogando, l’escussione è la possibilità assegnata al creditore di escutere il patrimonio del debitore nel caso di inadempienza e fino a rivalersi del tutto del credito vantato. Qualora questa azione non sia possibile, per esempio, perché il debitore risulti nullatenente o perché i beni di cui è proprietario sono stati già pignorati o sottoposti a ipoteca da altri creditori, il creditore può rivolgersi a un eventuale garante del debitore, detto anche fideiussore, che risponde del debito contratto dal primo con tutto il suo patrimonio. Questi può opporgli, come detto, il beneficio di escussione, ovvero può pretendere, se non è obbligato in solido, che il creditore prima escuta il patrimonio del debitore principale, ma se, come detto, questa azione risulta impossibile da attuare, ecco che tale beneficio non potrà essere fatto valere.

Sopra, abbiamo citato il caso della cambiale quale titolo esecutivo che assegna al creditore il diritto di escussione. Se su di essa non è stata annullata alcuna marca da bollo, contrariamente a quanto richiesto dalle leggi cambiarie, o se l’importo annullato risulta essere inferiore alla misura dovuta, il titolo perde la sua esecutività, per cui l’escussione non è possibile, restando intatto il diritto del creditore a riscuotere la somma indicata sul documento. Attenzione, però, perché la mancata esecutività non può essere fatta valere automaticamente dal debitore, ma deve essere rilevata dal giudice.

La conseguenza è che il garante si espone all’atto dell’apposizione della firma per il rilascio di una fideiussione a un rischio, direttamente proporzionale a quello di insolvenza del debitore garantito. Non è un caso che il fideiussore sia nella quasi totalità dei casi un parente stretto o un amico fidato del debitore, anche perché è tenuto non solo a garantire che il debito sia interamente restituito, ma anche che esso venga ripagato a ogni scadenza pattuita. Dunque, diventa necessario spesso persino una vicinanza fisica tra le due figure, al fine di consentire al garante di monitorare l’andamento dell’obbligazione. Chi rilascia una fideiussione, infine, non può eccepire al creditore di non essere stato al corrente dell’inadempienza del debitore principale, potendo essere segnalato al pari di questo come cattivo pagatore o protestato.