Diffida per occupazione spazi condominiali - Fac Simile Lettera e Guida

La diffida per occupazione spazi condominiali è un atto formale con cui l’Amministratore o il Condominio, rappresentato dall’Amministratore, intima al condomino o al terzo che occupa senza titolo le parti comuni di cessare l’occupazione e di ripristinare lo stato dei luoghi. Serve a documentare la volontà di tutelare il diritto di godimento delle parti comuni, a mettere in mora l’occupante e a creare una base probatoria e procedurale per l’eventuale azione giudiziaria o per l’intervento d’ufficio del Condominio per la rimozione e il risarcimento dei danni.

Come scrivere una Diffida per occupazione spazi condominiali

La redazione di una diffida per occupazione di spazi condominiali richiede attenzione ai profili sostanziali e procedurali per assicurare efficacia comunicativa e valore probatorio. Innanzitutto è opportuno identificare con precisione l’unità immobiliare cui si riferisce la segnalazione, il soggetto destinatario della diffida e la qualifica di chi la invia, indicando il ruolo di Amministratore del Condominio e i dati identificativi del Condominio stesso.

È fondamentale descrivere in modo chiaro e circostanziato l’oggetto dell’occupazione: individuare la specifica parte comune occupata, descrivere l’entità e la natura dell’occupazione, indicare eventuali mezzi, materiali o veicoli depositati, la presenza di attrezzature o strutture e la data in cui l’occupazione è stata rilevata. La concretezza della descrizione agevola la comprensione del fatto e costituisce elemento probatorio rilevante qualora si renda necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

Nel corpo della diffida è consigliabile richiamare il quadro normativo che disciplina le parti comuni e il loro uso, evidenziando che l’occupazione avviene in assenza di autorizzazione assembleare o amministrativa e in violazione delle norme che regolano l’uso dei beni comuni, con specifico riferimento alle disposizioni del codice civile che individuano le parti comuni e regolano l’uso delle stesse (ad es. art. 1117 e segg. c.c. e art. 1102 c.c.).

La diffida deve contenere un’intimazione precisa a cessare l’occupazione e a rimuovere quanto depositato o installato, con l’indicazione di un termine congruo e determinato entro il quale provvedere. Il termine va calibrato in relazione alla natura dell’occupazione e alla necessità di ripristinare lo stato dei luoghi; indicare un termine determinerà anche la decorrenza di eventuali adempimenti consequenziali, come l’avvio di procedure di rimozione d’ufficio e l’addebito delle spese sostenute al responsabile.

Occorre inoltre esplicitare le conseguenze in caso di mancata ottemperanza, informando il destinatario che il Condominio si riserva di promuovere le azioni giudiziarie necessarie per ottenere lo sgombero, il risarcimento dei danni, la richiesta di rimborso delle spese e, se del caso, la segnalazione agli organi competenti.

Per conferire alla diffida valore probatorio e per tutelare i diritti del Condominio, la notifica dovrà essere effettuata con strumenti idonei a lasciare traccia dell’avvenuta ricezione, come la raccomandata con avviso di ricevimento o la PEC; la scelta dello strumento dipende dalle circostanze e dalla possibilità di comunicare con il destinatario tramite posta elettronica certificata.

È utile allegare alla diffida ogni documentazione utile a comprovare l’occupazione: fotografie datate e geograficamente riferite, eventuali rilievi, dichiarazioni di testimoni e annotazioni formali nell’assemblea condominiale se già intervenute. Un buon impianto probatorio semplifica e accelera l’eventuale successiva fase giudiziaria o amministrativa.

Nel redigere il testo, si consiglia un linguaggio formale ma chiaro, evitando espressioni ambigue; indicare i recapiti per le comunicazioni e la firma dell’Amministratore o di chi rappresenta il Condominio conferisce ufficialità al documento. Qualora l’occupazione riguardi materiale pericoloso o rifiuti, è opportuno precisare l’eventuale rischio per la sicurezza e la salute e avvertire che si valuterà la notifica agli organi competenti per la gestione dei rifiuti e la tutela ambientale.

Se il destinatario non ottempera alla diffida, il Condominio può provvedere alla rimozione d’ufficio, addebitando le spese sostenute all’occupante, ovvero promuovere l’azione giudiziaria per la restituzione della cosa indivisa, per il risarcimento dei danni e per ottenere provvedimenti di urgenza finalizzati allo sgombero. Nel considerare le opzioni, è opportuno valutare il rapporto costi/benefici e l’urgenza di intervento: in alcuni casi intervenire rapidamente con misure d’ufficio può essere la via più efficace per ripristinare la funzionalità degli spazi comuni, mentre in situazioni delicate o controverse potrebbe essere preferibile avviare prima una procedura formale di conciliazione o una mediazione per cercare una soluzione stragiudiziale.

Infine, conservare copia di tutte le comunicazioni, delle ricevute di spedizione e della documentazione fotografica è fondamentale per la gestione amministrativa della pratica e per l’eventuale esercizio di diritti in sede giudiziaria; una corretta tenuta della documentazione favorisce l’azione del Condominio e la tutela degli interessi collettivi dei condomini.

Esempio lettera di Diffida per occupazione spazi condominiali

Diffida per occupazione spazi condominiali – Modello Generico

Con riferimento all’unità immobiliare sita in: ___________, codice identificativo (se presente): ___________, il/la sottoscritto/a in qualità di Amministratore/Amministratrice del Condominio ___________, con sede in ___________, codice fiscale/partita IVA ___________,

CONSIDERATO CHE

È stata accertata l’occupazione dei seguenti spazi condominiali: ___________;
Tale occupazione avviene senza il consenso dell’assemblea condominiale né dell’Amministrazione e in violazione delle norme che regolano l’uso delle parti comuni (art. 1117 e segg. c.c. e art. 1102 c.c.).

Si diffida formalmente il/la Sig./Sig.ra ___________ a cessare immediatamente e comunque entro il termine di ___________ giorni dal ricevimento della presente, l’occupazione e/o l’utilizzo non autorizzato dei suddetti spazi, provvedendo alla rimozione di cose e/o attrezzature eventualmente depositate: ___________.

Si avverte che, in difetto di conforme ottemperanza entro il termine indicato, il Condominio procederà, senza ulteriore avviso, ad adire le vie legali per ottenere lo sgombero coattivo, il risarcimento dei danni subiti e il rimborso di tutte le spese sostenute, ivi incluse quelle legali e per l’eventuale esecuzione forzata.

Distinti saluti.