Contratto di Appalto – Fac Simile e Guida

Il contratto di appalto è un contratto con il quale una parte, detta committente, incarica un’altra, l’appaltatore, per l’esecuzione di un’opera dietro corrispettivo. Sull’appaltatore ricadono il rischio e il compito di organizzare i mezzi necessari per l’adempimento. Salvo che non sia disposto diversamente, l’appaltatore non può dare l’esecuzione dell’opera in subappalto.

Quando parliamo di appalto, nella maggioranza dei casi parliamo di costruzione di beni immobili o mobili o di fornitura di servizi di assistenza, consulenza e vigilanza. I mezzi necessari per eseguire l’opera devono essere forniti dall’appaltatore, tranne che non sia stabilito diversamente dal contratto o che sia previsto altrimenti dalle convenzioni o dagli usi.

L’appaltatore non può apportare variazioni al modo in cui l’opera viene eseguita, tranne che non sia stato autorizzato dal committente e in modo scritto. Anche nel caso in cui egli abbia ricevuto la dovuta autorizzazione, non ha diritto a maggiore compenso per le variazioni o aggiunte, salvo diversa pattuizione, qualora il prezzo sia stato determinato globalmente. Nel caso in cui per l’esecuzione di un’opera a regola d’arte sia necessario apportare variazioni e le parti non si accordino sulle condizioni, spetterà a un giudice determinare le eventuali variazioni del prezzo. Se il costo delle variazioni apportate supera il sesto del prezzo complessivamente concordato, l’appaltatore può recedere dal contratto e, a seconda delle circostanze, può richiedere un’equa indennità. Se dette variazioni risultano di notevole entità, il committente può recedere dal contratto e risulta essere tenuto a indennizzare equamente l’appaltatore.

Anche il committente può apportare variazioni al progetto, sempre che il loro costo non superi il sesto del prezzo precedentemente e globalmente concordato. L’appaltatore ha diritto al compenso per le aggiunte eseguite, anche se il prezzo dell’opera era stato determinato globalmente.

Il committente ha diritto di controllare l’esecuzione dei lavori a proprie spese e, se accerta che lo svolgimento non procede nelle condizioni stipulate, ha diritto di fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore dovrà adeguarsi, superato il quale infruttuosamente il contratto può essere risolto, fermo restando che il committente mantiene il diritto al risarcimento del danno. Allo stesso tempo l’appaltatore è tenuto a comunicare al committente il difetto dei mezzi forniti per l’esecuzione dell’opera, se scopre che ciò possa comprometterne lo svolgimento regolare e alle condizioni stipulate.

Se per l’avvenimento di circostanze imprevedibili si verificano variazioni nel costo dei materiali o della mano d’opera, i quali incidono per oltre un decimo del prezzo globalmente convenuto, l’appaltatore o il committente possono chiedere la revisione del prezzo concordato. La revisione può essere accordata solo per la parte del maggiore al decimo del prezzo precedentemente pattuito. Se, invece, nel corso dell’esecuzione dell’opera si materializzano difficoltà di natura geologica, idrica e simile, che non erano state previste dalle parti e che possono rendere molto più costosa la prestazione, l’appaltatore ha diritto a un equo compenso.

Prima della consegna dei lavori, il committente ha il diritto di verificare l’opera. La verifica deve essere eseguita dal committente non appena l’appaltatore lo mette nelle condizioni di farlo. Se il committente rifiuta di eseguire la verifica senza un valido motivo o se la esegue, ma non comunica i risultati entro un tempo breve, l’opera si considera accettata. Lo stesso dicasi se il committente riceva la consegna e non la contesta, anche nel caso in cui non abbia proceduto ad effettuare la verifica.

In genere, salvo diversa pattuizione, l’appaltatore ha diritto al compenso all’accettazione della consegna, mentre se l’appalto viene eseguito per partite, la verifica può essere prevista al termine di ciascuna partita e di conseguenza anche il pagamento del corrispettivo si ha al termine di ogni fase, in proporzione all’opera eseguita. Il pagamento fa presumere l’accettazione dell’opera e non è da intendersi quale acconto rispetto al prezzo complessivo pattuito.

L’appaltatore è tenuto ad offrire una garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, tranne che nel caso in cui il committente abbia accettato l’opera e le difformità e i vizi fossero a lui noti. A pena di decadenza, il committente è tenuto a denunziare i vizi e le difformità entro i 60 giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuti i vizi o le difformità o se li ha taciuti in malafede. L’azione contro l’appaltatore è esperibile entro i due anni dalla data di consegna dell’opera. Il committente può fare valere, dunque, la garanzia, entro il termine di 60 giorni dalla scoperta e sempre che non siano trascorsi due anni dalla consegna, salvo le eccezioni sopra citate per i casi di riconoscimento dei vizi e delle difformità da parte dell’appaltatore o di loro tacimento in malafede.

Il committente può chiedere che tali vizi e difformità vengano rimossi a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo stipulato per l’esecuzione dell’opera venga ridotto proporzionalmente, salvo il risarcimento del danno per i casi di colpa dell’appaltatore. Se i vizi e le difformità sono tali da rendere l’opera non usufruibile, il committente ha diritto alla risoluzione del contratto. Nel caso di edifici o altre cose immobili, se l’opera presenta vizi del suolo o per difetto della costruzione, rovinando in tutto o in parte l’opera eseguita o se presenta il pericolo di rovina o altri gravi difetti, l’appaltatore è responsabile verso il committente per il periodo di dieci anni, sempre che questo faccia denuncia entro un anno dalla scoperta. L’appaltatore può agire nei confronti degli eventuali subappaltatori, sempre che comunichi loro la denuncia entro 60 giorni dal ricevimento.

Il committente ha il diritto di recedere dal contratto di appalto anche quando l’esecuzione dell’opera sia stata iniziata, fermo restando l’obbligo di rimborsare all’appaltatore le spese sostenute e il mancato guadagno. Se, invece, il contratto viene sciolto a causa dell’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile alle parti, il committente deve versare all’appaltatore la parte dell’opera compiuta, in proporzione al prezzo pattuito complessivamente e all’utilità.

Se l’opera eseguita si deteriora per cause non imputabili alle parti e prima che venga accettata dal committente o che egli l’abbia verificata, il perimento o il deterioramento è a carico dell’appaltatore, se la materia è stata da lui fornita. Se la materia è stata fornita, invece, in tutto o in parte dal committente, il perimento o il deterioramento è a suo carico per la materia da lui fornita, per il resto è a carico dell’appaltatore.

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