L’usucapione è un modo di acquisto dei diritti reali su beni mobili e beni immobili conseguente al possesso continuo e ininterrotto per i periodi stabiliti dalla legge. Si tratta, quindi, di un modo di acquisire a titolo originario il diritto di proprietà di un bene per il trascorrere del tempo e può anche essere considerato il caso opposto della prescrizione, che consiste nella perdita di un diritto di proprietà proprio per il trascorrere del tempo nell’inerzia del titolare del diritto. In questo caso, invece, l’acquisizione del diritto avviene per effetto di un’attività svolta senza interruzione da un soggetto per un certo lasso di tempo minimo previsto dalle norme.
In altri termini, è come se il possessore strappasse il diritto di proprietà al titolare del bene, che non faccia valere i suoi diritti per un periodo stabilito dalla legge. Le cause che provocano l’usucapione e la prescrizione possono anche considerarsi opposte, ma in entrambi i casi si coglie l’esigenza comune del legislatore di garantire la certezza delle situazioni giuridiche. La prescrizione fa perdere il diritto per la prolungata inerzia del proprietario di un bene, l’usucapione, al contrario, lo fa acquistare per l’attività svolta dal soggetto per un certo periodo e senza contestazioni da parte del titolare del diritto di proprietà.
Un esempio potrebbe rendere più chiaro il concetto. Immaginiamo che il proprietario di un fondo non lo coltivi e non vi si rechi per un periodo di almeno venti anni e che al suo posto, invece, un contadino, magari il proprietario di un fondo limitrofo, lo coltivi come se fosse suo per lo stesso lasso di tempo, senza che il primo gli contesti niente, magari, nemmeno sa quello che accade al suo fondo. Il primo perderà il diritto di proprietà in favore del secondo, in quanto quest’ultimo lo avrà usucapito.
Attenzione, il diritto di proprietà è tra quei pochi che non si prescrivono, ma ugualmente può essere perduto in favore di un possessore. Vediamo quale risulta essere la ragione alla base di queste norme. Il legislatore ha voluto tutelare il soggetto, che effettivamente si occupi della cosa, ovvero il possessore più che il proprietario. La proprietà, infatti, sarebbe un diritto vuoto, se non fosse in esercitata, mentre il possessore possibilmente rende un servizio anche all’economia, se gestisce un bene abbandonato, come il caso sopra citato del fondo.
Vediamo adesso quali sono gli elementi costitutivi dell’usucapione. Il possesso è quello fondamentale, ma deve avere alcune caratteristiche, deve essere stato conseguito senza violenza o clandestinità e a tale fine si usa dire che il possesso idoneo per il computo dei termini per l’usucapione scatta con la cessazione dell’eventuale violenza o clandestinità. Deve anche protrarsi per i termini minimi previsti dalla legge e deve essere continuo e ininterrotto.
Possesso continuo significa che la manifestazione del proprio godimento del bene deve essere permanente. Interrotto, poi, implica che non devono accadere fatti che siano idonei a interrompere il possesso. L’interruzione può essere naturale, quando il possesso non venga esercitato da oltre un anno, civile ex art.1165 c.c., quando vi si applicano le norme sull’interruzione e sospensione della prescrizione.
L’usucapione sui beni immobili o l’universalità di beni mobili scatta con il possesso protrattosi per almeno venti anni. Per i beni mobili posseduti senza titolo astrattamente idoneo all’acquisto del diritto, il possesso deve protrarsi per dieci anni, se acquistato in buona fede, in venti anni se acquistato in mala fede. Per i beni mobili posseduti con titolo astrattamente idoneo all’acquisto del diritto in buona fede, l’usucapione scatta subito. Infine, per i beni mobili registrati, se l’acquisto è avvenuto in buona fede e in base a un titolo astrattamente idoneo, l’usucapione scatta dopo tre anni dalla trascrizione del titolo, dopo dieci anni, se mancano questi elementi.
Si ha un caso particolare di usucapione abbreviata per i beni immobili, che scatta dopo dieci anni dalla trascrizione del titolo e non venti, quando il possesso è iniziato in buona fede, vi è stato un titolo astrattamente idoneo per il trasferimento del diritto di proprietà o un altro diritto di godimento, se il titolo è stato trascritto.
Approfondiamo l’usucapione immediata per i beni mobili posseduti in buona fede e con titolo astrattamente idoneo all’acquisto del diritto. Si tratta di un caso di usucapione speciale, che fa anche in modo che eventuali diritti reali di godimento gravanti sulla cosa siano estinti con l’acquisto, a meno che l’acquirente fosse a conoscenza della loro esistenza o fosse in grado di esserne a conoscenza usando l’ordinaria diligenza.
Nel caso di conflitto tra più acquirenti, poi, sullo stesso bene mobile, l’acquisto della proprietà si ha in favore del soggetto, che per primo è entrato in possesso della cosa in buona fede. Tale regola si chiama anche possesso vale titolo, ma non vale per i beni immobili, a riguardo dei quali il conflitto tra più acquirenti si dirime diversamente, ovvero acquisisce la proprietà il soggetto che per primo abbia trascritto il diritto.
Vediamo cosa significa buona fede del possessore. Essa consiste nell’ignorare di ledere un diritto altrui con il possesso della cosa, se questo avviene senza colpa grave, risultando sufficiente che questo requisito sussistesse all’inizio del possesso. La fattispecie in esame riguarda l’acquisto a non domino, ovvero da un soggetto, che non è il legittimo proprietario del bene. Buona fede significa che l’acquirente non sia a conoscenza che il suo dante causa non è il proprietario, per cui non sa di ledere un diritto altrui.
L’art.1153 c.c. intende qui proteggere non l’alienante, bensì l’acquirente, come dimostra la possibilità prevista che il secondo non si avvalga del diritto e che chiede la risoluzione del contratto, fermo restando la possibilità per il proprietario reale di rivalersi sul proprietario apparente e non sull’acquirente.
Queste norme hanno il fine di rendere compatibili diritti in conflitto tra di loro. Nessuno può alienare un diritto che non possiede, ma allo stesso tempo bisogna garantire l’acquirente in buona fede. A questo proposito, appare sufficiente che il negozio non sia inficiato da vizi così gravi da renderlo nullo. Quindi, un titolo astrattamente idoneo, ovvero che faccia sembrare all’acquirente di acquisire un diritto regolarmente e dal legittimo proprietario, costituisce un presupposto sufficiente, insieme alla buona fede e al possesso continuo e ininterrotto per un dato periodo, perché si verifichi l’usucapione.
Esistono, infine, anche casi particolari di usucapione, comproprietà e relativa ai fondi rustici. Nel primo caso, si ha l’usucapione, quando uno dei proprietari gode del bene in maniera esclusiva e tale da non rendere possibile per un certo periodo minimo previsto dalle suddette norme il suo godimento in capo agli altri proprietari.
Quanto ai fondi rustici, si ha una peculiarità all’interno della casistica dell’usucapione abbreviata, stabilendosi che il diritto possa acquisirsi a decorrere dei 5 anni dalla data di trascrizione del titolo. Vi rientrano anche i beni annessi, come i fabbricati situati nei comuni montani, ovvero che per almeno l’80% della loro estensione si trovino al di sopra dei 600 metri sopra il livello del mare, così come i fondi rustici non montani con annessi fabbricati, il cui reddito dominicale non ecceda i 180,76 euro.
Come abbiamo potuto avere modo di verificare, il tempo necessario perché scatti l’usucapione di un bene dipende dalla categoria a cui appartiene, dalla buona fede o meno di chi si è impossessato della cosa e dal titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto.