La vendita di un immobile senza incanto riguarda in Italia il meccanismo di funzionamento delle aste giudiziarie.
Immaginiamo che il titolare di un contratto di mutuo, per il quale ha fatto iscrivere un’ipoteca sul proprio immobile, non riesca a fare fronte ai pagamenti nei confronti della banca. L’istituto, dopo avere esperito le necessarie procedure davanti al giudice, fa vendere l’immobile all’asta, in modo da ricavare per la somma vantata a credito. L’eventuale differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello dovuto dal debitore viene devoluta a questo, ovvero il maggiore prezzo di vendita rispetto al valore del debito. Una procedura simile si ha per i casi di fallimento di una società, i cui asset vengono gestiti da un apposito curatore fallimentare, nominato dal giudice, al fine di essere successivamente venduti come un unicum, se possibile o economicamente conveniente, oppure separatamente, anche in questo caso, sempre che l’operazione abbia un senso economico. Per esempio, una collezione di orologi perde di valore, se i suoi pezzi vengono venduti separatamente gli uni dagli altri.
Ora, in questa guida vi spieghiamo brevemente cosa risulta e come avviene una vendita senza incanto. Succede che l’immobile viene posto all’asta dal giudice per i casi citati. A questo punto, chiunque è interessato a comprarlo, dopo magari avere consultato sui giornali o in rete le apposite aste giudiziarie, presenta una richiesta in busta chiusa, contenente la somma che intende offrire e che necessariamente non può essere inferiore al minimo importo fissato dal giudice. La domanda deve essere accompagnata dal versamento di una cauzione, che è pari al 10% del prezzo minimo dell’immobile richiesto dal giudice, più le spese procedurali. Se il versamento deve essere effettuato con assegno circolare, strumento relativamente a cui è possibile vedere questa guida sull’assegno circolare su Tuaimpresa.net, esso va inserito all’interno della busta chiusa.
Oggi, tutti i tribunali sono dotati di moduli prestampati per la presentazione delle domande, in modo da agevolare la complessa procedura e evitare che gli offerenti, magari in buona fede, commettano errori che invalidano la loro proposta di acquisto. La domanda deve essere presentata in busta chiusa, come detto, e entro i termini fissati dal giudice, che vanno da un minimo di 90 a un massimo di 120 giorni dalla data di pubblicazione dell’annuncio. L’offerta si considera irrevocabile da parte dell’interessato fino a 120 giorni.
Essa va presentata presso la Cancelleria del Tribunale o presso lo studio legale del professionista a cui l’asta sia stata delegata. Il giorno dell’asta bisogna presentarsi in tribunale, dove sarà eseguita la lettura delle buste. Può accadere che sia pervenuta una sola offerta. A quel punto, essa viene letta e il giudice dichiara che la vendita sia effettuata a colui che l’ha presentata, a patto che il prezzo indicato in essa sia almeno superiore al 20% del valore minimo richiesto. Se così non è e se il giudice presume che possano esserci offerte migliori, si procede alla cosiddetta vendita con incanto.
Se esistono più offerte, il giudice invita le parti a partecipare a un’asta competitiva, basata sull’offerta più alta. Se nessuno risponde affermativamente all’invito, anche in questo caso si procede alla vendita con incanto oppure si aggiudica l’asta chi ha presentato l’offerta più alta.
Una volta che il bene è stato aggiudicato al migliore offerente, il giudice fissa tempi e modi per il versamento del prezzo da parte del vincitore, chiaramente detratta la cauzione già versata. Coloro che non si sono aggiudicati il bene si vedranno restituita la cauzione versata, ma se un soggetto ha presentato un’offerta in busta chiusa e non si è, poi, presentato all’asta senza giustificato motivo, avrà diritto alla restituzione di non oltre il 90% della cauzione presentata.
Il termine fissato dal giudice per il versamento del saldo da parte del vincitore è perentorio, per cui se questi non lo rispetta avrà perso sia la cauzione che il bene. Solo successivamente al versamento, il giudice provvederà a fare iscrivere nei registri immobiliari il passaggio di proprietà e solleciterà il debitore a consegnare il bene.
La legge 132 del 6 agosto 2015 ha sollecitato l’indizione di aste senza incanto, in quanto ritenute più veloci, non dovendosi attendere l’eventuale rialzo del quinto per l’assegnazione, più sicure, visto che le buste chiuse contengono offerte irrevocabili e non semplici domande di partecipazione, più trasparenti, perché è più complicato creare turbative d’asta e mettere in atto altri atteggiamenti, finalizzati a alterare l’assegnazione del bene.
Con la vendita all’incanto, infatti, è stato dimostrato da numerose inchieste giudiziarie, seguite da condanne penali, che è frequente che diversi soggetti, spesso legati agli ambienti malavitosi, concordino di tribunale in tribunale e di data in data una sorta di aggiudicazione del bene a rotazione tra i partecipanti, svuotando di ogni significato la presunta competizione sul prezzo e minimizzando il beneficio in favore del creditore.
Quando viene fissata una vendita con incanto, il giudice provvede a segnalare il prezzo minimo della cessione e l’importo minimo del rialzo in fase di asta, oltre che il tempo entro cui è possibile effettuare questo. Per esempio, il banditore della vendita all’incanto può comunicare sulla base di una decisione stabilita in anticipo, che il prezzo minimo di vendita è fissato in 100.000 euro e che si potrà alzare con offerte migliorative di non meno di 5.000 euro entro il termine di 3 minuti rispetto all’offerta precedente. Trascorso questo termine, la vendita si considera temporaneamente aggiudicata al soggetto che ha presentato l’ultima offerta più alta. Tuttavia, se entro i dieci giorni successivi dovesse pervenire al tribunale un’offerta migliorativa di almeno un quinto del prezzo raggiunto all’incanto, la vendita viene aggiudicata in favore di questa.
In generale, chiunque può presentare un’offerta di acquisto personalmente o tramite un avvocato o persona da nominare. Sono esclusi dai potenziali acquirenti, sia direttamente che tramite interposta persona, il debitore, i genitori che esercitano la potestà sui figli sui beni di questi ultimi, il tutore o il procuratore con riguardo ai beni e ai diritti del minore, gli amministratori di beni dello Stato, dei Comuni, delle Province e degli altri enti pubblici, in relazione ai beni affidati alla loro cura, gli ufficiali pubblici, in relazione ai beni affidati al loro ministero, coloro che per legge o per altro atto di pubblica autorità amministrano beni altrui, in relazione a questi ultimi.
Nel caso di vendita presentata tramite avvocato per persona da nominare, il professionista è tenuto a comunicare alla Cancelleria del Tribunale entro i tre giorni successivi il nome della persona per conto della quale ha presentato l’offerta, depositando la relativa procura. In assenza di questo atto, l’offerta si considera presentata per suo conto.
Con il pubblico avviso, il giudice comunica gli estremi del bene pignorato e posto in vendita senza incanto, l’indicazione del suo valore commerciale, l’indicazione del sito sul quale può consultarsi la stima del perito, il nome e il recapito telefonico del custode del bene e l’avvertimento che ulteriori informazioni saranno fornite presso la Cancelleria del Tribunale competente.