Caparra Confirmatoria – Guida e Modello

La caparra confirmatoria è la somma di denaro o la quantità di beni fungibili, che in conseguenza di un contratto, una parte consegna all’altra, al fine di garantire l’adempimento delle proprie obbligazioni. L’istituto era già stato previsto dal codice del 1865, ma oggi è disciplinato dal nuovo Codice Civile, all’art.1385, che così recita, Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di inadempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto es esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Vediamo più nel dettaglio cosa significa. La caparra, come accennato, consiste in una dazione di denaro o nella consegna di altri beni fungibili da una parte contrattuale all’altra, al fine di garantire l’adempimento delle obbligazioni. La Corte di Cassazione nel 2006 ha stabilito con la sentenza n.3071, che la caparra può anche essere consegnata successivamente alla conclusione del contratto, prima però della scadenza delle obbligazioni pattuite.

Sul piano formale non è prevista alcuna forma specifica di stipulazione della caparra confirmatoria e non è prevista un’apposita sottoscrizione tra le parti, qualora sia inserita tra le clausole generali del contratto, non avendo natura vessatoria. Si tratta di un patto reale, nel senso che si perfezione con la consegna del denaro o di altra quantità di beni fungibili alla controparte contrattuale. Ha natura eclettica, ovvero ha un ruolo sia di garanzia dell’esecuzione del contratto, essendo trattenuta come anticipo per l’obbligazione ancora da eseguire, similmente a una cauzione, che di autotutela, consentendo a una parte di recedere dal contratto senza la necessità di rivolgersi al giudice. Infine, essa ha una funzione anche di liquidazione preventiva del danno, derivante dal recesso a cui la parte creditrice è stata costretta per l’inadempimento dell’altra.

A proposito di questo punto, la Cassazione ha sentenziato nel 2008, che con il versamento della caparra confirmatoria, le parti decidono di assegnare a questa una funzione di liquidazione preventiva e convenzionale del danno per inadempimento, restando salva per la parte non inadempiente di avvalersi della risoluzione del contratto, in base alla disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale.

Il codice prevede due conseguenze diverse, a seconda che a essere inadempiente sia la parte che ha consegnato la caparra o quella che l’ha ricevuta. Nel primo caso, la parte non inadempiente può recedere dal contratto e trattenere la caparra, nella seconda ipotesi, la parte non inadempiente può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra versata. In entrambi i casi la parte non inadempiente può decidere di non esercitare il diritto di recesso, scegliendo, invece, per l’esecuzione o la risoluzione del contratto, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno, dovendo provare il pregiudizio arrecatogli dall’inadempimento dell’altra parte contrattuale, dato che la caparra svolge funzione di garanzia dell’obbligazione risarcitoria e non costituisce, quindi, prova di un eventuale danno arrecato alla parte non inadempiente.

Nel caso di risarcimento del danno, la caparra confirmatoria sarà trattenuta a titolo di acconto di quanto il giudice eventualmente attesterà ammontare l’entità dei danni subiti, accertati e liquidati.

Per quanto detto, emerge chiara la differenza tra caparra confirmatoria e quella penitenziale, questa disciplinata dall’art-1386 c.c. che recita, Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

In sostanza, con la caparra penitenziale, il legislatore ha dato origine a un corrispettivo per il diritto di recesso, facoltà concessa a una sola parte del contratto.

Dunque, la caparra confirmatoria ha sempre natura di acconto, ma si distingue per il fatto che questo deve essere sempre restituito alla parte che l’ha dato, nel caso di mancata conclusione del contratto, indipendentemente da quale sia la ragione alla base. Vediamo con due esempi concreti la differenza. Mi reco in un negozio, dove intendo comprare un cappotto, ma il negoziante mi dice che il modello da me scelto non è immediatamente disponibile per la mia taglia e che, pertanto, se volessi, egli potrebbe prenotarlo, ma dietro la corresponsione di un acconto. Poniamo che il cappotto di cui sopra costi 1.000 euro e che l’acconto pattuito sia di 100 euro. Dopo una settimana, il negoziante mi chiama e mi comunica che il cappotto è arrivato e che posso venirlo a ritirare al negozio. Lo indosso e lo pago per i restanti 900 euro, ovvero la differenza tra il prezzo di vendita e l’acconto già versato.

Seconda ipotesi, il negoziante mi chiama, vado a ritirare il cappotto in negozio, ma dopo che lo indosso, mi rendo conto che non mi piace come pensavo. Decido così di non acquistarlo. Il negoziante dovrà restituirmi l’acconto versato di 100 euro, perché la transazione non si è conclusa, anche se solamente per colpa mia. Tuttavia, è probabile che egli reclami di avere subito un danno, per esempio, di avere sostenuto spese di spedizione, che alla luce della mancata vendita, si sono rivelate inutili. Dovrà rivolgersi al giudice per ottenere il pagamento di queste spese, ma dovendo provare di avere subito realmente un danno. Il giudice, per esempio, potrebbe eccepire che il cappotto potrebbe benissimo essere venduto a terzi e che, pertanto, le spese sostenute rientrano nell’ordinario rischio di impresa. Il negoziante potrebbe eccepire, dal canto suo, che il cappotto sia di una taglia particolare, di gran lunga minoritaria sul mercato, per cui difficilmente potrà essere venduto in tempi brevi.

Dopo avere visto un esempio pratico di acconto, concentriamoci su uno riguardante la caparra confirmatoria, Tizio intende comrpare casa e dopo avere visionato un annuncio di Caio e avere visitato l’immobile, stipula con il venditore un accordo di compravendita preliminare. Il prezzo pattuito è di 100.000 euro e i due si accordano per una caparra di 10.000 euro. Alla data prevista per la stipulazione del rogito notarile, Tizio acquista regolarmente l’immobile e versa a Caio 90.000 euro, ovvero la differenza tra il prezzo e la caparra già consegnata.

Seconda ipotesi, alla scadenza pattuita per il rogito notarile, Tizio ci ripensa e decide di non dare seguito al contratto preliminare. Caio trattiene i 10.000 euro versati. Terza ipotesi, Tizio decide di acquistare l’immobile, ma Caio non vuole più venderlo. A questo punto, il primo potrà pretendere il doppio dei 10.000 euro versati, ovvero 20.000 euro. Caio potrebbe decidere di perdere il doppio della somma ricevuta, per esempio, perché dopo avere siglato il contratto preliminare di compravendita, ha ricevuto un’altra offerta per un importo superiore di oltre i 20.000 euro della caparra rispetto ai 100.000 euro pattuiti con Tizio. Infine, Tizio potrebbe anche rivolgersi al giudice per chiedere l’esecuzione forzata del contratto, ovvero la vendita.

Alla luce di quanto abbiamo visto, la caparra confirmatoria per il caso dell’immobile funziona anche da acconto, ma solo se il contratto viene eseguito, altrimenti viene o trattenuta dal mancato venditore o restituita per il doppio della somma al mancato compratore.

Atto di Citazione – Guida e Fac Simile

In questa guida spieghiamo in cosa consiste l’atto di citazione e mettiamo a disposizione un fac simile da  scaricare.

L’atto di citazione è un atto che avvia il processo di cognizione ordinario e consiste nella richiesta al giudice a opera della parte attrice della tutela di un proprio diritto e contestualmente nell’invio della comunicazione relativa alla parte convenuta, avvertendola sia della data in cui dovrà presentarsi dinnanzi al giudice che della pretesa richiesta a suo carico. In questo modo, il convenuto avrà tempo e modo per preparare la sua difesa, nel rispetto del principio del contraddittorio nel processo.

Per quanto appena esposto, consegue che la parte attrice deve rendere edotte dell’atto di citazione almeno due parti, ovvero il giudice e il convenuto. Per questo, si dice anche che il processo sia un’attività svolta tra tre persone, di cui, il giudice, chiaramente al di sopra e equidistante dalle altre. Ma la funzione dell’atto di citazione non è solo quella di portare a conoscenza le altre due parti della domanda giudiziale, ma anche di informarle dell’oggetto del processo. Infatti, l’attore dovrà fare riferimento in esso sia della situazione sostanziale che intende chiedere di tutelare, che dell’illecito altrui, che sarebbe stato prodotto a suo danno, e, infine, della tutela che intende chiedere al giudice.

Per questo, l’art.163 del Codice di Procedura Civile individua alcuni criteri, in base ai quali l’atto di citazione deve essere redatto. Come prima cosa, in esso va indicato il tribunale, dinnanzi al quale viene presentata la domanda giudiziale. Deve anche contenere gli estremi identificativi della parte attrice, ovvero suoi nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio o dimora, gli stesi estremi identificativi del convenuto e delle persone che rappresentano o assistono i due soggetti.

Nell’atto di citazione va, poi, inserito il petitum, ovvero l’oggetto della richiesta al giudice da parte dell’attore, cioè cosa nella sostanza intendere chiedergli. Di seguito deve comparire anche la causa petendi, vale a dire l’esposizione dei fatti e degli elementi di diritto che sono alla base della domanda giudiziale.

Di seguito, nell’atto di citazione devono esservi pure le conclusioni, le richieste che l’attore pone al giudice, che rappresentano il metro con cui quest’ultimo potrà giudicare la corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Esse possono essere modificate, sempre che non venga mutato l’oggetto del processo, che è quello e resta tale con l’invio dell’atto di citazione.

All’atto di citazione devono essere allegati i mezzi di prova, quelli di cui l’attore intende avvalersi per fare valere le sue ragioni e, in particolare, i documenti. Tuttavia, l’art.183 del codice di rito prevede che l’indicazione di tali mezzi probatori potrà avvenire anche in un momento successivo rispetto a quello di proposizione dell’atto di citazione.

Esso deve anche indicare il nome e il cognome del procuratore, che rappresenterà l’attore in giudizio, tranne quei rari casi, in cui gli sarà consentito di stare personalmente davantial giudice. A tale proposito, l’art.125 c.p.c. stabilisce che il difensore che rappresenta una parte in giudizio deve indicare nella citazione anche il proprio codice fiscale e il numero dell’eventuale fax. La procura può essere rilasciata anche in data successiva a quella di notificazione dell’atto, ma pur sempre prima che la parte si costituisca nel processo.

Contrariamente a quanto avviene con il ricorso, la citazione deve essere prima notificata alla parte convenuta e successivamente notificata presso la cancelleria del giudice. Nell’atto di citazione devono comparire la data della prima udienza e l’invito al convenuto di costituirsi entro il termine di venti giorni prima dell’udienza o di dieci giorni, nel caso di abbreviazione dei termini. In più, va segnalata l’avvertenza alla parte convenuta che la costituzione oltre i termini sopra indicati prevede la decadenza ai sensi degli artt.38 e 167 c.p.c.

Bisogna porre molta attenzione ai termini, quando si redige un atto di citazione. L’articolo 163-bis c.p.c., per esempio, stabilisce che tra il giorno della notificazione della citazione e quello della prima udienza di comparizione deve intercorrere un lasso di tempo non inferiore ai novanta giorni. Questo termine viene esteso a 150 giorni, qualora il luogo della notificazione non sia in Italia, ma all’estero. Tuttavia, se la causa richiede una decisione più veloce, il presidente del tribunale può abbreviare i termini fino alla metà di questi sopra indicati, su istanza della parte attrice e con decreto motivato in calce all’atto originale e alle copie della citazione.

In generale, però, quando viene fissato un termine inferiore al minimo previsto dalle norme, la citazione è da considerarsi nulla. Se i termini sono eccedenti il minimo, significa che il convenuto, costituendosi prima della scadenza del termine minimo, potrà chiedere al giudice di accorciare i tempi per l’udienza, rispetto a quelli indicati dalla parte attrice, chiaramente sempre entro le scadenze fissate dalla legge. Il presidente del tribunale emanerà il relativo decreto, tramite il quale il cancelliere comunicherà all’attore almeno cinque giorni liberi prima della nuova data di udienza.

Quando non vengono rispettati tutti i criteri previsti per la redazione e la notificazione, l’atto di citazione è nullo. Uno di questi casi si ha quando non sono chiare le parti, ovvero il giudice e la parte convenuta. Ciò potrebbe accadere, per esempio, per l’erronea o omessa indicazione degli estremi indentificativi dell’uno o dell’altro. Altri casi di nullità si hanno anche per la mancata indicazione della data dell’udienza di comparizione o se è stato assegnato un termine inferiore al minimo previsto dalla legge per l’udienza, come spiegato in precedenza, così come anche per il mancato avvertimento al convenuto della decadenza per i casi di mancata costituzione entro i termini previsti.

Se il convenuto non si costituisce in giudizio, il giudice dispone di ufficio la rinnovazione della citazione entro un termine perentorio. La rinnovazione sana i vizi e gli effetti sostanziali e processuali della domanda giudiziale si producono a decorrere dalla data della prima notificazione. In assenza di rinnovazione, invece, la causa viene cancellata dal ruolo e il processo si estingue.

Diverso è il caso, in cui il convenuto si costituisca in giudizio. Questo atto corregge, infatti, i vizi della citazione e vengono fatti salvi gli effetti sostanziali e processuali della domanda. Ma può anche accadere che il convenuto, nonostante si sia costituito in giudizio, sia consapevole dei vizi che hanno inficiato la citazione, facendoli notare al giudice, questo fisserà una nuova udienza nel rispetto dei termini.

Altre ipotesi di nullità sono previste dall’art.164 c.p.c., ovvero quando è incerto il petitum o manca la causa petendi. In questi casi, il giudice rileva la nullità e chiede all’attore di integrare la domanda entro un termine perentorio, se il convenuto si è costituito. Le decadenze maturate prima della rinnovazione o dell’integrazione restano tali.

Se il giudice, in assenza di costituzione del convenuto, omette di rilevare i vizi nel corso della prima udienza, potrà farlo in ogni fase successiva del giudizio di primo grado. Si pone una distinzione tra rinnovazione degli atti e rimessione in termini, per cui la prima non implicherebbe anche la possibilità per la parte convenuta di essere rimessa nei termini, tuttavia, la parte convenuta non costituitasi nel processo potrebbe essere ammessa anche successivamente ai termini indicati, qualora eccepisse che la citazione non gli abbia consentito la conoscenza del processo in tempo, a causa di vizi rilevati. Il giudice, se accerta che tale eccezione sia valida, riammette il convenuto nei termini per permettergli di costituirsi nel processo.

Manleva – Significato e Fac Simile di Lettera

Il diritto o patto di manleva è un accordo intercorrente tra due parti con la quale una viene tutelata con riferimento a un obbligo o a una responsabilità. L’espressione viene utilizzata anche in ambito processuale, quando si chiama in causa un terzo per essere da questi garantito da una richiesta risarcitoria. Un caso tipico è quello della Pubblica Amministrazione, che chiede a una ditta a cui ha appaltato l’esecuzione di determinati lavori di essere sollevata, manlevata, dalle pretese del danneggiato.

In generale, il contratto atipico di manleva consiste nell’accordo tra due soggetti, in base al quale uno si obbliga nei confronti dell’altro di tenerlo indenne da eventuali pretese patrimoniali, che potrebbero essere avanzate nei suoi confronti. Un caso molto diffuso si ha nel mondo delle imprese, dove gli amministratori, una volta cessato il rapporto professionale che li lega alla società, vengono sollevati da qualsiasi azione di responsabilità, la quale potrebbe essere promossa dalla società controllante, oppure dai soci o dai creditori.

Trattandosi di un contratto atipico, la manleva non è disciplinato dall’ordinamento italiano, ma secondo una consolidata giurisprudenza, essa è ammessa per realizzare interessi meritevoli di tutela. A questo fine, si considera legittimo quel patto, in base al quale il mallevadore si assume un onere patrimoniale, ma in cambio di un preciso interesse, in assenza del quale l’accordo viene considerato nullo per mancanza o illiceità della causa.

Nel patto deve essere specificato l’evento o il fatto che fa scattare l’assunzione dell’obbligo da parte del mallevadore e al contempo deve essere indicato il limite massimo di assunzione di questo onere, pena la nullità del contratto, ovvero deve essere previsto un ammontare massimo di debito a carico di chi si assume l’onere, ricavabile anche dal tipo di rischio oggetto del diritto.

L’art.1229 del Codice Civile recita che è nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o per colpa grave. Risulta essere nullo anche qualsiasi patto preventivo di esonero o di limitazione di responsabilità per i casi in cui il fatto del debitore e dei suoi ausiliari costituisca violazione degli obblighi derivanti da norme di ordine pubblico.

Dunque, il diritto di manleva non costituisce un’esclusione assoluta di responsabilità a carico di un soggetto, ma semplicemente un trasferimento del rischio in capo a un altro soggetto, il mallevadore, per cui il contratto non contrasta con il divieto contenuto nel suddetto articolo del Codice. Inoltre, è condizione necessaria che il mallevadore abbia un interesse a assumersi un tale onere, altrimenti il contratto è nullo.

Il patto di manleva non può escludere nemmeno un soggetto dall’assunzione della responsabilità per suoi comportamenti dolosi, altrimenti contrasterebbe con l’art.1900 c.c., che impedisce che si possa trarre giovamento da un proprio comportamento doloso.

Il contratto di manleva deve essere a titolo oneroso perché in questo modo si può comprendere la ragione per cui il mallevadore si assume un rischio, altrimenti sarebbe un atto del tutto frutto di liberalità, non compatibile con questo patto atipico. Inoltre, l’onere a carico del soggetto sollevato dalla responsabilità non si traduce in un incentivo a non adempiere.

La nullità non viene limitata ai soli casi di dolo o colpa grave, ma anche all’ordine pubblico, che coinvolge interessi ulteriori rispetto a quelli di debitore e creditore. Quanto disposto, poi, dall’art.1229 deve coordinarsi con la cosiddetta clausola penale in base alla quale si ritiene che in caso di dolo o di colpa grave del debitore, generalmente essa non abbia efficacia e, quindi, il debitore sia integralmente responsabile.

Lo scopo del combinato tra queste norme è di evitare che il debitore metta in atto comportamenti che sa potere essere privi di conseguenze giuridiche a suo carico, trasferendone il rischio a terzi, ma di fatto privando il creditore di tutela. In questo senso va inquadrata la nullità del patto per i casi di assenza o illiceità dell’oggetto, ovvero nella volontà del legislatore di tutelare gli interessi di terzi.

Accordo Transattivo – Significato e Modello

In questa guida spieghiamo in cosa consiste l’accordo transattivo e mettiamo a disposizione un modello da scaricare.

L’accordo transattivo o transazione è un contratto con il quale due parti pongono fine a una lite o prevengono una lite, facendosi reciproche concessioni. Nel nostro ordinamento è previsto all’art.1965 del Codice Civile. Il contratto è anche noto con l’espressione di scrittura transattiva. Formalmente, si tratta di un negozio giuridico a titolo oneroso. L’accordo consensuale è basato sulle dichiarazioni di scienza, che hanno per oggetto la ricognizione di situazioni di fatto o di diritto preesistenti alla lite.

Secondo la Corte di Cassazione, queste dichiarazioni non hanno valore di confessione, non possedendo l’animus confitendi, ma devono essere considerate come strumentali al raggiungimento dello scopo della transazione. Al massimo esse potrebbero assumere valore di accertamento, se considerate sub specie facti, in quanto lo scopo di un accordo transattivo non è di accertare oggettivamente una situazione dubbia, ma di porre fine all’incertezza soggettiva, modificando una situazione di fatto dubbia e fonte di lite.

Come detto, la legge prevede che le parti debbano farsi reciproche concessioni, ovvero che ciascuna di esse debba rinunciare a qualcosa, a una parte delle proprie pretese. Se fosse una sola parte a sacrificare una sua pretesa, saremmo dinnanzi non a una transazione, ma a una rinuncia. Per esempio, un creditore potrebbe rinunciare unilateralmente al credito vantato nei confronti di un debitore, magari prendendo atto della difficoltà che questi avrebbe nell’adempiere all’obbligazione.

Chiaramente, le norme nulla dicono su quale percentuale di rinuncia si debba pervenire, ovvero non è detto che la transazione equivalga a un 50% di rinuncia da entrambe le parti. La situazione più neutra sarebbe certamente di un incontro esattamente a metà strada, rispetto alle opposte posizioni e agli interessi divergenti, ma non è detto che si pervenga a questo. Per esempio, Tizio ritiene di essere creditore di Caio per 1.000 euro, ma Caio non riconosce affatto un simile debito, adducendo una certa motivazione. Per prevenire una lite o per porvi fine, Tizio potrebbe rinunciare a metà del credito vantato e Caio potrebbe accettare di pagare la metà della cifra pretesa, siglando la transazione.

Potrebbe accadere, invece, che Caio, ostinandosi di non dovere nulla a Tizio, conceda a questo solo una somma di 300 euro e che Tizio, sentendo di dovere altrimenti adire le vie legali, accetti, accontentandosi dell’offerta. Come si vede, in questo caso Tizio ha rinunciato al 70% della sua pretesa, mentre Caio ha concesso il 30% del massimo a cui sarebbe stato altrimenti chiamato a sborsare.

L’accordo transattivo avviene generalmente con una scrittura privata, che serve alle parti per prevenire future rivendicazioni. La forma scritta è necessaria per provare l’esistenza della transazione, che non potrebbe essere provata con testimoni. Se l’oggetto della transazione riguarda diritti su beni immobili, servirà l’assistenza di un notaio e l’accordo va trascritto nei pubblici registri.

Grazie alla transazione, le parti possono modificare l’oggetto della lite, transazione semplice, sostituirlo con una situazione nuova, transazione novativa, e creare, modificare o estinguere rapporti diversi da quello oggetto della pretesa e frutto di contestazioni, transazione mista.

Non sempre è possibile, però, giungere alla firma di una transazione. La legge lo esclude nei seguenti casi.

-Non possono essere transati diritti indisponibili. Per esempio, un datore di lavoro e un dipendente non possono accordarsi per la riduzione dello stipendio.

-La transazione non può riguardare contratti illeciti.

-Risulta essere annullabile la pretesa che la parte sa di essere non dovuta. Per esempio, se Tizio pretende da Caio il pagamento di una somma di 1000 euro, nonostante sappia che non gli spetta niente, l’accordo potrebbe essere annullato.

Vi sono altri casi per cui l’accordo transattivo può essere annullato. Uno si ha quando si giunge a una transazione per mezzo di documenti successivamente riconosciuti come falsi, quando una o entrambe le parti non avevano notizia che l’accordo abbia per oggetto una lite su cui è stata pronunciata sentenza passata in giudicato, quando una delle parti scopre successivamente all’accordo che l’altra parte gli ha nascosto documenti utili alla sua pretesa, quando in seguito alla scoperta successiva di documenti, una delle parti diviene consapevole che la pretesa dell’altra parte non era fondata.

Essendo un contratto, la transazione è sottoposta alle norme sui contratti tipici. Come detto, è consensuale, perfezionandosi con il consenso delle parti, ha effetti reali, ma può anche essere a effetti obbligatori, è oneroso, perché ciascuna delle parti deve concedere qualcosa delle proprie pretese, mentre è più complicato comprendere se sia di ordinaria o straordinaria amministrazione. A questo fine, è necessario tenere conto del rapporto controverso sul quale il negozio agisce. Questo può essere un atto di ordinaria o di straordinaria amministrazione e a sua volta la transazione, qualunque sia il rapporto su cui incide, può imporre un obbligo di straordinaria amministrazione, che non si può assumere senza autorizzazione.

Pignoramento Immobiliare – Guida e Modello

Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa, attraverso la quale il creditore chiede e ottiene dal giudice la messa in vendita all’asta dei beni immobili del debitore intestatario, nel caso in cui questi non abbia adempiuto alle sue obbligazioni. Come abbiamo avvertito, si tratta di una procedura complessa, come dimostrano i tempi relativamente lunghi in Italia, per fare in modo che il creditore possa ottenere i propri crediti. Inoltre, la grande difficoltà consiste nel capire quali beni immobili possano essere soggetti a pignoramento, dato che non è il giudice, ma lo stesso creditore a doverli individuare e segnalare a questo.

In realtà, chi ha la possibilità di avvalersi di un avvocato, potrebbe anche riuscire almeno nell’intento di dilazionare i tempi del pignoramento, guadagnando mesi preziosi per riprendersi eventualmente dall’avversa situazione finanziaria e rimettersi in carreggiata con i pagamenti. Il creditore, da parte sua, ha il diritto di tutelarsi contro i precedenti atti dispositivi dei suoi beni del debitore, qualora riesca a dimostrare che l’intento fosse di sottrarli alla sua disponibilità e, quindi, di frodarlo. A questo proposito interviene l’art.2901 del Codice Civile, che al primo comma attesta che il creditore può chiedere che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio, che potrebbero recargli pregiudizio, quando concorrono le seguenti condizioni

-Che il debitore conosca il pregiudizio che l’atto avrebbe arrecato al creditore o che questo, essendo avvenuto anteriormente alla contrazione del credito, sia stato preordinato, con la finalità di impedire al creditore di trovarsi nella situazione di tutelare il suo credito adeguatamente.

-Se l’atto dispositivo è stato a titolo oneroso, anche le prestazioni di garanzia per debiti altrui vengono considerati tali, che il terzo acquirente fosse a conoscenza del pregiudizio potenziale per il creditore o se l’atto sia avvenuto prima del sorgere del credito, che questi abbia agito con il debitore con l’intento di sottrarre il patrimonio alle tutele in favore del credito.

Se il terzo ha acquisito il bene dal debitore in buona fede, i suoi diritti non sono pregiudicati, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione.

Vediamo adesso di quali passi si compone la procedura accennata. Prima che il creditore possa presentare istanza di vendita al giudice dell’immobile del debitore, è tenuto a notificare a questo il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo, come può essere una sentenza, un provvedimento del giudice, una cambiale, un assegno, un atto ricevuto dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge, in relazione a obbligazioni per somme di denaro, come per un contratto di compravendita.

L’atto di precetto non può indicare al debitore un termine inferiore ai dieci giorni per adempiere all’obbligazione, a meno che il creditore non chieda al giudice l’esecuzione immediata sulla base del pericolo che il debitore possa sottrarre i suoi beni o nasconderli. Contro l’atto di precetto è ammessa opposizione entro i venti giorni dalla data di notificazione.

Vediamo cosa si intende per bene immobile. Qui, la definizione pratica nella quotidianità è certamente corretta, ma sul piano legale esistono altri beni definibili come immobili. Certamente, lo sono i fabbricati e i terreni, ma anche tutti quelli che sono incorporati al suolo o legati stabilmente a questo. Pertanto, risultano beni immobili anche un corso d’acqua, un albero, un mulino, un edificio galleggiante. Vediamo quali diritti immobiliari possono essere oggetto di pignoramento. L’usufrutto, l’enfiteusi, la nuda proprietà, il diritto di superficie, ma non la servitù e il diritto di abitazione.

Decorso infruttuosamente il periodo assegnato dal creditore con il precetto, questi notifica tramite un ufficiale giudiziario al debitore l’atto di pignoramento, che sarà trascritto sui registri immobiliari, in modo che se il bene immobile venisse successivamente ceduto a terzi, la vendita sarebbe inopponibile al creditore procedente.

Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, prima che il creditore chieda al giudice la vendita del bene immobile. L’istanza deve essere completata entro 120 giorni con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e le trascrizioni immobiliari avvenute nei venti anni precedenti alla data del pignoramento.

Se il giudice ritiene che la documentazione esibita sia insufficiente, il pignoramento viene dichiarato inefficace, altrimenti il bene sarà stimato e saranno fissate le condizioni per la sua vendita, compreso il prezzo. Nel caso in cui il debitore faccia opposizione, il giudice esaminerà le sue istanze e deciderà se le ragioni addotte sono da ritenersi valide o meno.

Il debitore ha diversi strumenti per tutelarsi contro un pignoramento. Quando gli viene notificato l’atto di precetto, per esempio, potrà opporsi per vizi formali o contestando davanti al giudice la somma indicata. Quando il pignoramento viene effettuato, invece, potrà eccepire, sempre davanti al giudice, l’impignorabilità dei beni. Qualora non disponga di questi strumenti o se gli sono stati rigettati, il debitore potrà chiedere ugualmente al giudice di pagare in denaro il debito al creditore per la cifra dovuta, aumentata degli interessi e delle spese legali, al posto dell’immobile. Il giudice può disporre, a quel punto, il pagamento rateale in un arco di tempo non superiore ai diciotto mesi, ma se il debitore salta una rata o ritarda il pagamento di anche una sola di 15 giorni, il giudice potrà nuovamente disporre la vendita dell’immobile.

Se il debitore non ha sufficiente liquidità per effettuare la conversione in denaro, potrà ugualmente chiedere la sospensione della vendita del bene immobile fino a pochi giorni prima che questa si realizzi, ma solo per una volta e entro un termine massimo di 24 mesi. Infine, potrà giungere a un accordo transattivo con il creditore, grazie al quale porre fine alla procedura pignoratizia.

In genere, la vendita del bene immobile avviene all’asta, ma non è detto che sia sempre così. Anzi, la vendita all’incanto avviene quando il giudice ritiene che ciò possa fare lievitare il prezzo in linea a quello di mercato, sulla base della valutazione di un perito da lui nominato, che provvede a effettuare la stima, calcolando i metri quadrati di superficie. Se la vendita avviene tramite asta, ogni offerente è tenuto a versare una cauzione rispetto alla cifra proposta, mentre se la vendita avviene dando pubblicità all’offerta, gli interessati sono chiamati a depositare in tribunale entro la data fissata una busta chiusa con all’interno il prezzo offerto, sempre avendo cura di depositare anche la cauzione. Una volta effettuata la vendita, il giudice accerta il trasferimento della proprietà e provvede a soddisfare il creditore con il relativo ricavato. Nel caso in cui questo risultasse superiore al credito vantato, la differenza positiva sarà trattenuta dal debitore.

In molti casi, specie se le dimensioni del credito sono rilevanti rispetto al valore dell’immobile, bisogna tenere presente che il creditore deve mettere in conto un prezzo di cessione del bene inferiore a quello di mercato, perché l’acquirente evita di pagarlo per il suo intero valore commerciale, essendo l’immobile oggetto di una battaglia legale tra il proprietario e il creditore. Può accadere, anzi, che nonostante il valore commerciale del bene sia pari o superiore al credito vantato, il prezzo di cessione risulti anche considerevolmente inferiore a esso. In altri termini, alla fine dell’operazione, il creditore potrebbe ritrovarsi solo parzialmente soddisfatto.