Pignoramento Immobiliare – Guida e Modello

Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa, attraverso la quale il creditore chiede e ottiene dal giudice la messa in vendita all’asta dei beni immobili del debitore intestatario, nel caso in cui questi non abbia adempiuto alle sue obbligazioni. Come abbiamo avvertito, si tratta di una procedura complessa, come dimostrano i tempi relativamente lunghi in Italia, per fare in modo che il creditore possa ottenere i propri crediti. Inoltre, la grande difficoltà consiste nel capire quali beni immobili possano essere soggetti a pignoramento, dato che non è il giudice, ma lo stesso creditore a doverli individuare e segnalare a questo.

In realtà, chi ha la possibilità di avvalersi di un avvocato, potrebbe anche riuscire almeno nell’intento di dilazionare i tempi del pignoramento, guadagnando mesi preziosi per riprendersi eventualmente dall’avversa situazione finanziaria e rimettersi in carreggiata con i pagamenti. Il creditore, da parte sua, ha il diritto di tutelarsi contro i precedenti atti dispositivi dei suoi beni del debitore, qualora riesca a dimostrare che l’intento fosse di sottrarli alla sua disponibilità e, quindi, di frodarlo. A questo proposito interviene l’art.2901 del Codice Civile, che al primo comma attesta che il creditore può chiedere che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio, che potrebbero recargli pregiudizio, quando concorrono le seguenti condizioni

-Che il debitore conosca il pregiudizio che l’atto avrebbe arrecato al creditore o che questo, essendo avvenuto anteriormente alla contrazione del credito, sia stato preordinato, con la finalità di impedire al creditore di trovarsi nella situazione di tutelare il suo credito adeguatamente.

-Se l’atto dispositivo è stato a titolo oneroso, anche le prestazioni di garanzia per debiti altrui vengono considerati tali, che il terzo acquirente fosse a conoscenza del pregiudizio potenziale per il creditore o se l’atto sia avvenuto prima del sorgere del credito, che questi abbia agito con il debitore con l’intento di sottrarre il patrimonio alle tutele in favore del credito.

Se il terzo ha acquisito il bene dal debitore in buona fede, i suoi diritti non sono pregiudicati, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione.

Vediamo adesso di quali passi si compone la procedura accennata. Prima che il creditore possa presentare istanza di vendita al giudice dell’immobile del debitore, è tenuto a notificare a questo il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo, come può essere una sentenza, un provvedimento del giudice, una cambiale, un assegno, un atto ricevuto dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge, in relazione a obbligazioni per somme di denaro, come per un contratto di compravendita.

L’atto di precetto non può indicare al debitore un termine inferiore ai dieci giorni per adempiere all’obbligazione, a meno che il creditore non chieda al giudice l’esecuzione immediata sulla base del pericolo che il debitore possa sottrarre i suoi beni o nasconderli. Contro l’atto di precetto è ammessa opposizione entro i venti giorni dalla data di notificazione.

Vediamo cosa si intende per bene immobile. Qui, la definizione pratica nella quotidianità è certamente corretta, ma sul piano legale esistono altri beni definibili come immobili. Certamente, lo sono i fabbricati e i terreni, ma anche tutti quelli che sono incorporati al suolo o legati stabilmente a questo. Pertanto, risultano beni immobili anche un corso d’acqua, un albero, un mulino, un edificio galleggiante. Vediamo quali diritti immobiliari possono essere oggetto di pignoramento. L’usufrutto, l’enfiteusi, la nuda proprietà, il diritto di superficie, ma non la servitù e il diritto di abitazione.

Decorso infruttuosamente il periodo assegnato dal creditore con il precetto, questi notifica tramite un ufficiale giudiziario al debitore l’atto di pignoramento, che sarà trascritto sui registri immobiliari, in modo che se il bene immobile venisse successivamente ceduto a terzi, la vendita sarebbe inopponibile al creditore procedente.

Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, prima che il creditore chieda al giudice la vendita del bene immobile. L’istanza deve essere completata entro 120 giorni con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e le trascrizioni immobiliari avvenute nei venti anni precedenti alla data del pignoramento.

Se il giudice ritiene che la documentazione esibita sia insufficiente, il pignoramento viene dichiarato inefficace, altrimenti il bene sarà stimato e saranno fissate le condizioni per la sua vendita, compreso il prezzo. Nel caso in cui il debitore faccia opposizione, il giudice esaminerà le sue istanze e deciderà se le ragioni addotte sono da ritenersi valide o meno.

Il debitore ha diversi strumenti per tutelarsi contro un pignoramento. Quando gli viene notificato l’atto di precetto, per esempio, potrà opporsi per vizi formali o contestando davanti al giudice la somma indicata. Quando il pignoramento viene effettuato, invece, potrà eccepire, sempre davanti al giudice, l’impignorabilità dei beni. Qualora non disponga di questi strumenti o se gli sono stati rigettati, il debitore potrà chiedere ugualmente al giudice di pagare in denaro il debito al creditore per la cifra dovuta, aumentata degli interessi e delle spese legali, al posto dell’immobile. Il giudice può disporre, a quel punto, il pagamento rateale in un arco di tempo non superiore ai diciotto mesi, ma se il debitore salta una rata o ritarda il pagamento di anche una sola di 15 giorni, il giudice potrà nuovamente disporre la vendita dell’immobile.

Se il debitore non ha sufficiente liquidità per effettuare la conversione in denaro, potrà ugualmente chiedere la sospensione della vendita del bene immobile fino a pochi giorni prima che questa si realizzi, ma solo per una volta e entro un termine massimo di 24 mesi. Infine, potrà giungere a un accordo transattivo con il creditore, grazie al quale porre fine alla procedura pignoratizia.

In genere, la vendita del bene immobile avviene all’asta, ma non è detto che sia sempre così. Anzi, la vendita all’incanto avviene quando il giudice ritiene che ciò possa fare lievitare il prezzo in linea a quello di mercato, sulla base della valutazione di un perito da lui nominato, che provvede a effettuare la stima, calcolando i metri quadrati di superficie. Se la vendita avviene tramite asta, ogni offerente è tenuto a versare una cauzione rispetto alla cifra proposta, mentre se la vendita avviene dando pubblicità all’offerta, gli interessati sono chiamati a depositare in tribunale entro la data fissata una busta chiusa con all’interno il prezzo offerto, sempre avendo cura di depositare anche la cauzione. Una volta effettuata la vendita, il giudice accerta il trasferimento della proprietà e provvede a soddisfare il creditore con il relativo ricavato. Nel caso in cui questo risultasse superiore al credito vantato, la differenza positiva sarà trattenuta dal debitore.

In molti casi, specie se le dimensioni del credito sono rilevanti rispetto al valore dell’immobile, bisogna tenere presente che il creditore deve mettere in conto un prezzo di cessione del bene inferiore a quello di mercato, perché l’acquirente evita di pagarlo per il suo intero valore commerciale, essendo l’immobile oggetto di una battaglia legale tra il proprietario e il creditore. Può accadere, anzi, che nonostante il valore commerciale del bene sia pari o superiore al credito vantato, il prezzo di cessione risulti anche considerevolmente inferiore a esso. In altri termini, alla fine dell’operazione, il creditore potrebbe ritrovarsi solo parzialmente soddisfatto.

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