Servitù Prediali

Per servitù prediale si intende un onere posto a carico di un fondo servente in favore di un altro. Il termine prediale deriva dal latino praedium, che significa, appunto, terreno o fondo e segnala come si tratti di un diritto reale di godimento a beneficio di un fondo cosiddetto dominante e non del suo proprietario.

In effetti, per fare in modo che una servitù prediale sia possibile, sono necessarie due condizioni preliminari, che i due fondi , servente e dominante, si trovino vicini, seppure non necessariamente confinanti e che l’onere posto a carico del fondo servente sia di utilità effettiva, non per forza definitiva, e oggettiva. La servitù prediale si dice che sia anche ambulante, nel senso che segue il bene presso ogni successivo acquirente e non la proprietà.

Il diritto di servitù prediale è contemplato dall’art.1027 del Codice Civile. Si evince dalle sue caratteristiche fondamentali, che i proprietari dei due fondi devono essere necessariamente diversi tra di loro, in virtù del principio del nemini res sua servit, ovvero nessuno può servire la propria persona. In effetti, nei casi in cui il proprietario di un fondo servente diventasse anche proprietario di quello dominante o viceversa, la servitù prediale posta in capo al primo viene meno automaticamente per confusione. Tuttavia, il diritto rimane valido nel caso in cui il proprietario di uno dei due fondi è anche comproprietario dell’altro, in quanto la proprietà del fondo comune presuppone l’esistenza di una pluralità di soggetti titolari. In sostanza, per fare in modo che la servitù venga meno, è necessario che un medesimo soggetto sia titolare esclusivo del diritto di proprietà di entrambi i fondi, in modo che non esista nei fatti una pluralità di soggetti, presupposto per l’esistenza del diritto.

Altro elemento indispensabile abbiamo detto essere l’esistenza del collegamento funzionale tra i due fondi, ovvero l’utilità della servitù a carico di un fondo e a beneficio di un altro. La giurisprudenza intende questo principio in maniera estensiva e ampia, non essendo necessario che due fondi siano confinanti, ma che almeno siano vicini. L’utilità tutelata, poi, deve essere una di quelle garantite dall’ordinamento giuridico. Nell’art.1028 c.c., infatti, si dispone che l’utilità consista nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante.

Altro aspetto fondamentale è che la servitù sia anche unilaterale, nel senso che deve essere distinguibile il fondo dominante da quello servente, non essendo possibile che un fondo sia allo stesso tempo dominante e servente. Tuttavia, la giurisprudenza è divisa sul punto, perché una parte di essa ritiene che un fondo possa essere dominante rispetto a un altro e allo stesso tempo servente, in merito a una servitù distinta. Non si tratterebbe, infatti, di un diritto reciproco per la medesima servitù.

Prima di elencare i vari tipi di servitù, così come vengono classificate dall’ordinamento giuridico, iniziamo con il dire che servitus in faciendo consistere nequit, ovvero che una servitù non può consistere in un fare.  Il diritto può consentire al proprietario di un fondo di esercitare un diritto a carico di un altro fondo, ma senza che il proprietario di questo sia costretto a fare qualcosa, ma semmai a non fare o a lasciare fare. Per esempio, in una servitù di passaggio, il proprietario di un fondo servente deve solamente consentire che il proprietario del fondo dominante transiti sul proprio fondo.

Un altro elemento basilare della servitù è dato dall’impatto minimo che il suo esercizio deve avere sul fondo servente, ovvero il diritto deve essere esercitato nella maniera quanto meno invasiva possibile. Tornando al caso della servitù di passaggio, il proprietario del fondo dominante non può pretendere di transitare sull’intero fondo servente per raggiungere il proprio, se gli risulta sufficiente l’attraversamento di una minima porzione.

Il proprietario di un fondo può ottenere l’esercizio del diritto a carico di un altro fondo, anche quando apparentemente sussisterebbero alternative in suo favore, nel caso in cui queste gli risultassero meno agevoli. Si pensi alla possibilità teorica di raggiungere il proprio appezzamento di terreno senza attraversare un fondo altrui, ma con un dispendio di energie tale da rendere il passaggio poco pratico e magari non raggiungibile con un mezzo privato di trasporto. In questo caso, il fondo confinante o che si trova nelle vicinanze dovrebbe consentire l’attraversamento al proprietario dell’altro fondo.

Tornando alla classificazione dei vari tipi di servitù, troviamo che esse si distinguono in volontarie o coattive. Le prime sono quelle fissate liberamente dagli individui sulla base di un contratto privato, sempre che sussista l’utilità sopra accennata e i due fondi si trovino vicini, oltre che siano appartenenti a diversi proprietari. Le servitù coattive sono un numero chiuso previsto dalle leggi, fissate per ragioni di utilità pubblica o, comunque, a tutela di un interesse che l’ordinamento intende garantire. Parliamo delle servitù per un acquedotto, un elettrodotto, un acquedotto o un passaggio.

Altra distinzione si ha tra servitù apparente e servitù non apparente. La differenza sta nel fatto che la prima, come fa intendere la stessa espressione, risulta visibile e presuppone l’esistenza di un manufatto o un’opera per l’esercizio del diritto. Le servitù non apparenti, invece, non presuppongono l’esistenza fisica di niente per l’esercizio del diritto. Si pensi al diritto di passaggio senza che vi sia una strada costruita, ma semmai un sentiero naturale, oppure al divieto posto a carico di un fondo di erigere una costruzione, in modo che il fondo dominante benefici della vista. In questo caso è richiesto al proprietario del fondo servente di astenersi dal compiere un atto, ovvero di costruire. Nei fatti, la servitù non è esercitata dalla presenza di un bene fisico, anzi è caratterizzata proprio dall’assenza di esso.

Possiamo fare ancora una distinzione tra servitù affermative e negative. Nel primo caso al proprietario del fondo dominante viene consentito di fare un qualcosa, come di potere transitare su un fondo servente o di effettuarvi il pascolo, nel secondo, invece, è richiesto al proprietario del fondo servente di astenersi dal compiere un atto, come abbiamo visto con il caso del divieto di erigere una costruzione per permettere al fondo dominante di godere della luce o panorama.

Infine, le servitù possono essere continue o discontinue. Le prime si hanno quando per essere esercitate non risulta necessario che il proprietario del fondo dominante compia periodicamente atti. Per esempio, se il diritto consiste nel passaggio di un acquedotto, questi, una volta costruito, attraversa sempre il fondo servente, per cui l’esercizio del diritto avviene di continuo, appunto. Al contrario, quelle discontinue presuppongono che il proprietario del fondo dominante saltuariamente eserciti il diritto, Per esempio, attraversando fisicamente il fondo servente con un mezzo proprio o a piedi.