La servitù di passaggio è un diritto reale, che rientra tra le servitù prediali, ovvero attinenti a un fondo, un terreno. Si tratta del diritto del proprietario di un terreno o immobile a transitare per un terreno o immobile di un vicino, al fine di accedere alla sua proprietà. Il fondo su cui viene apposto l’onere si definisce servente, quello a beneficio del quale il diritto viene esercitato si chiama, invece, dominante.
Stando all’articolo 1067 del Codice Civile, il proprietario del fondo servente non può compiere atti tesi a diminuire o rendere meno comodo l’esercizio della servitù di passaggio. Non è necessario che i due fondi siano anche contigui, essendo sufficiente che siano vicini. Il diritto può rendersi necessario, non sussistendo alternative perché il proprietario del fondo dominante giunga presso il suo fondo, oppure comodo, quando nonostante ci siano alternative, queste si rendono poco praticabili o dispendiose e faticose.
In base all’art.1053 c.c., il proprietario del fondo servente ha diritto a ricevere un’indennità, proporzionata al danno che è stato cagionato alla sua proprietà per via dell’esercizio del diritto. Il danno potrebbe essere legato al deprezzamento che il fondo subisce per l’imposizione della servitù di passaggio, di fatto è un diritto che comprime la proprietà altrui, o derivante dalla mancata coltivazione della parte di terra necessaria a consentire il transito del proprietario del fondo dominante.
L’esercizio del diritto può avvenire su base volontaria, ovvero tramite contratto stipulato liberamente tra le parti, oppure in via coattiva, quando è la legge a prevedere che la servitù venga istituita. Un caso di servitù coattiva si ha per i fondi interclusi, quelli che sono circondati da altri fondi e che non hanno sbocco su una via pubblica. La legge impone la servitù di passaggio a carico di uno o più fondi per questi casi, essendo altrimenti impossibile per il proprietario del fondo intercluso giungervi. Se non vi è accordo tra le parti, si può chiedere al giudice che questo onere venga apposto a carico di un altro fondo, attraverso l’emanazione di un’apposita sentenza.
Allo stesso tempo, l’esercizio della servitù di passaggio può estinguersi quando il contratto giunge a scadenza, ma anche nel caso di rinuncia del proprietario del fondo dominante, oppure ancora quando viene emessa una sentenza, che accerti la non utilità del passaggio. Infine, la servitù viene meno quando la proprietà dei due fondi passa nelle mani di un unico soggetto, così come anche quando non viene esercitata da almeno venti anni.
Quanto al caso dei due fondi inizialmente facenti capo a due proprietari distinti e che in un secondo momento, invece, diventano proprietà di un unico soggetto, possiamo anche affermare che la servitù di passaggio, per essere configurabile ed esercitabile, presuppone una pluralità di soggetti. Nel caso di comproprietà di uno o entrambi i fondi, tuttavia, il diritto è ancora esercitabile, dato che la proprietà in capo a un unico soggetto non è piena, ovvero vi sarà comunque un altro soggetto, comproprietario del fondo dominante o servente, che mantiene la pluralità dei soggetti in gioco.
Allo stesso tempo, il titolare del fondo servente ha il diritto di recintare o di chiudere l’accesso con un cancello per rendere più sicura la sua proprietà, ma a patto che non venga mai reso più difficoltoso o impossibile l’esercizio del diritto di passaggio. Ciò implica, per esempio, che nel caso di chiusura con un cancello, il proprietario del fondo servente abbia il dovere consegnare al proprietario del fondo dominante le chiavi o il telecomando, nel caso si tratti di un cancello ad apertura automatica. Quanto alle spese per tali opere di recinzione o chiusura del fondo, spettano al proprietario, non a chi esercita la servitù di passaggio. Tuttavia, nel caso di lavori effettuati per la manutenzione, la pulizia o la riparazione del passaggio, le spese dovranno essere sostenute dal proprietario del fondo che beneficia maggiormente.
In caso di benefici per entrambe le parti, ci si potrebbe accordare per una spartizione delle spese, ma in assenza di un accordo spetterà al giudice decidere chi debba sborsare. A questo scopo, si dovrà fare riferimento alla situazione specifica, ovvero al beneficio reale in capo all’una o all’altra parte. Per esempio, se si tratta di verniciare un cancello, essendo un intervento con finalità meramente estetiche, le spese verranno addossate al proprietario del fondo servente, mentre se si deve riparare un cancello automatico, visto che esso serve essenzialmente a consentire il passaggio e a garantire sicurezza al fondo, le spese verranno sostenute dal proprietario del fondo dominante.
Per fare in modo che la servitù di passaggio sia valida, il contratto deve essere stipulato, a pena di nullità per atto pubblico o scrittura privata e risulta essere necessario che in esso venga dato risalto all’utilità che il fondo dominante riceverebbe dall’apposizione dell’onere sul fondo servente, altrimenti non vi sarebbero i presupposti per l’esercizio del diritto.