Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui si vincola un bene immobile del debitore per soddisfare coattivamente un credito munito di titolo esecutivo e precetto. La forma dell’atto è dettata dall’articolo 555 del codice di procedura civile, che richiede la notificazione al debitore e la trascrizione nei registri immobiliari di un atto in cui l’immobile sia esattamente individuato e si indichino il titolo e il credito azionato. La giurisprudenza e la dottrina ricordano che il pignoramento si perfeziona nei confronti del debitore al momento della notifica e che la trascrizione assolve la funzione di opponibilità ai terzi, sicché la sequenza notifica-trascrizione è decisiva per la stabilità del vincolo e per la prosecuzione corretta dell’esecuzione. Una ricostruzione ordinata di questi passaggi si trova nelle pagine di commento all’articolo 555 e nella normativa primaria consultabile.
Pignoramento Immobiliare
La procedura si muove poi su binari temporali stringenti. Il primo spartiacque è fissato dall’articolo 497 c.p.c.: se entro quarantacinque giorni dal compimento del pignoramento non è stata chiesta l’assegnazione o la vendita, il pignoramento perde efficacia. Questo termine, introdotto per accelerare i tempi dell’esecuzione, è perentorio e si calcola dalla notifica dell’atto di pignoramento; la tardività dell’istanza di vendita comporta l’inefficacia del pignoramento e l’estinzione della procedura, che la parte interessata deve far valere con gli strumenti propri del processo esecutivo. La prassi e la giurisprudenza di legittimità lo ribadiscono con costanza, e i repertori più aggiornati segnalano anche che l’inefficacia va fatta valere nelle forme dell’articolo 630 c.p.c., non mediante opposizione agli atti.
Con la riforma Cartabia è cambiato anche l’aggancio temporale degli adempimenti documentali. L’articolo 567 c.p.c., che disciplina l’istanza di vendita e la documentazione ipocatastale e catastale ventennale, oggi coordina espressamente i tempi con l’articolo 497: la documentazione va depositata entro il medesimo orizzonte di quarantacinque giorni che governa l’efficacia del pignoramento, con possibilità di un’unica proroga per giusti motivi. È un passaggio rilevante perché in passato la prassi conosceva un termine più ampio e agganciato all’istanza; oggi, invece, il creditore deve organizzarsi per allegare tutto rapidamente, sapendo che la sanzione, in difetto, è la stessa perdita di efficacia del pignoramento. Le ricostruzioni dottrinali più accreditate sottolineano che il dies a quo è anticipato alla notifica del pignoramento e che la proroga è eccezionale e concessa una sola volta; diversi uffici giudiziari hanno già recepito questa lettura nelle loro prassi.
Un ulteriore termine spesso trascurato riguarda la gestione della nota di trascrizione quando alla formalità abbia provveduto l’ufficiale giudiziario: in tale evenienza, fonti operative segnalano un termine perentorio di quindici giorni dalla consegna dell’atto al creditore per depositare in cancelleria la nota di trascrizione, così da consentire l’iscrizione a ruolo e la formazione tempestiva del fascicolo dell’esecuzione. È una scansione che non opera quando la trascrizione è stata curata direttamente dal creditore, ma che, quando ricorre, si somma ai tempi appena ricordati.
Il pignoramento immobiliare entra così nella sua fase ordinaria. Depositata l’istanza e la documentazione, il giudice dell’esecuzione apre l’istruttoria stimativa mediante la nomina dell’esperto e, ove occorra, del custode. La determinazione del valore è affidata all’articolo 568 c.p.c., che impone di ancorarsi al valore di mercato e all’opera dell’esperto nominato, secondo criteri tecnici sempre più standardizzati. Nel 2025 si è rafforzata, anche a livello istituzionale, l’idea che le stime debbano seguire standard valutativi nazionali e internazionali, così da rendere il prezzo base più trasparente e difendibile; atti parlamentari recenti fotografano questo orientamento e le relative proposte di perfezionamento della norma, mentre i portali specialistici sottolineano l’importanza della misurazione della superficie commerciale, della comparazione e della coerenza metodologica. La finalità è evidente: ridurre gli scostamenti fra valore stimato e realizzo e contenere i tempi delle vendite.
La pubblicità della vendita, in chiave di massima partecipazione del mercato, si realizza soprattutto attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche, istituito per concentrare gli avvisi di vendita e consentire ricerche semplici e unitarie. L’articolo 490 c.p.c. impone la pubblicazione degli avvisi, e il Portale del Ministero della giustizia è divenuto l’alveo principale della trasparenza, cui si affiancano, quando l’ordinanza lo prevede, ulteriori siti e forme di diffusione. La regola è che l’avviso, e non l’ordinanza o la relazione peritale, sia pubblicato sul Portale, mentre eventuali siti ulteriori si aggiungono per ampliare la platea degli offerenti. Consultare il Portale consente di verificare tempi, modalità e condizioni della vendita per ogni procedura pendente.
Il centro di gravità processuale della vendita è l’ordinanza ex articolo 569 c.p.c., con cui il giudice, acquisita la stima e sentite le parti, stabilisce modalità, prezzo base, rilanci, eventuali ribassi successivi, cauzioni, termini per le offerte e ogni altra condizione, anche avvalendosi della delega al professionista ex articolo 591-bis. Proprio la qualità della stima e la coerenza delle condizioni fissate in ordinanza influenzano il buon esito della gara e la tenuta dell’atto rispetto ad eventuali censure. I repertori aggiornati mettono in luce come i vizi dei passaggi prodromici possano riflettersi sull’ordinanza e, in casi gravi, imporne la rinnovazione.
Una delle novità più impattanti della riforma Cartabia riguarda la gestione dell’immobile pignorato, specialmente quando sia abitato dal debitore. L’articolo 560 c.p.c., nel testo vigente, attribuisce al custode un ruolo centrale nella custodia, nelle visite e nella liberazione dell’immobile. La liberazione diventa la regola quando ciò sia necessario per consentire le visite, per evitare il deterioramento del bene o quando il debitore non adempia agli obblighi di corretta custodia; è il giudice dell’esecuzione, sentiti custode e debitore, a modulare tempi e modalità, e la prassi ha chiarito che l’intervento non segue più le forme rigide dell’esecuzione per rilascio ma si attua secondo le disposizioni del giudice, con l’obiettivo di tutelare il valore del compendio. Documenti tecnici e materiali di studio dopo il 2023 hanno ricostruito il nuovo equilibrio tra tutela dell’abitazione e massimizzazione del ricavato.
Sul versante difensivo del debitore, oltre ai rimedi oppositivi, merita attenzione l’istituto della conversione del pignoramento ex articolo 495 c.p.c. Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione, il debitore può chiedere di sostituire al bene pignorato una somma di denaro sufficiente a soddisfare capitale, interessi, spese e spese di esecuzione. La riforma ha reso più accessibile lo strumento riducendo l’anticipazione necessaria dal quinto al sesto dell’importo dovuto; la somma residua può essere rateizzata fino a quarantotto mesi, con decadenza in caso di ritardo significativo nel pagamento delle rate. È un meccanismo che, se utilizzato per tempo e con un piano sostenibile, consente di salvare l’immobile senza sacrificare la tutela del creditore. Le fonti ufficiali e i vademecum dei Tribunali confermano la logica dell’anticipazione minima, la scansione mensile e la proponibilità un’unica volta, con il relativo vaglio di ammissibilità del giudice.
Non vanno trascurati gli istituti di sospensione. Accanto alla sospensione per opposizione all’esecuzione o di terzo, di cui all’articolo 624, e alla sospensione “concordata” su istanza di tutte le parti titolate prevista dall’articolo 624-bis, si registrano linee guida applicative che richiedono al giudice un vaglio concreto del fumus e del periculum quando la sospensione sia richiesta in relazione a un’opposizione o per grave pregiudizio. La sospensione concordata, nella prassi, è utilizzata per consentire trattative serie o la definizione di piani di rientro, con limiti temporali e controllo del giudice; le fonti normative e gli approfondimenti confermano che l’istanza deve provenire da tutti i creditori muniti di titolo e che il provvedimento è sempre motivato e revocabile.
Dal punto di vista operativo, due ulteriori snodi meritano chiarezza. Il primo riguarda la sequenza fra trascrizione del pignoramento e istanza di vendita: coerentemente con l’articolo 567, la giurisprudenza di merito ha affermato che la trascrizione deve precedere l’istanza, perché la documentazione ipocatastale si riferisce al ventennio anteriore alla trascrizione e perché l’istanza non può essere utilizzata per “prenotare” la procedura senza aver perfezionato la formalità nei registri. Il secondo concerne la decorrenza e il cumulo dei termini: oggi l’istanza e la documentazione si collocano entrambe nella finestra di quarantacinque giorni dalla notifica del pignoramento; la possibilità di una sola proroga per giusti motivi rende strategico attivarsi da subito presso conservatoria e catasto, oppure richiedere, se del caso, la certificazione notarile sostitutiva. La dottrina più recente segnala che il mancato rispetto dei termini porta, salvo proroga tempestivamente chiesta e concessa, all’inefficacia del pignoramento e alla conseguente estinzione del processo esecutivo.
Quando l’ordinanza di vendita è emessa, le vendite si svolgono secondo le modalità stabilite dal giudice, spesso con delega ai professionisti. La strategia del creditore si gioca su una stima precisa e su condizioni d’asta capaci di attrarre offerenti; quella del debitore, se non ha percorribile la conversione, punta a valorizzare rimedi seri, come l’opposizione per vizi formali in tempi utili o la proposta di una sospensione concordata credibile, evitando iniziative dilatorie che si riverberano in aggravi di spese. Sul fronte della trasparenza del mercato, il Portale delle Vendite Pubbliche è la bussola per verificare pubblicazioni, esiti, rilanci minimi, prezzo base e ribassi, e costituisce un presidio di legalità che consente anche al debitore di seguire la procedura in modo informato.
È utile tenere presenti alcune connessioni con i rimedi oppositivi. Se si denunciano vizi del diritto di procedere esecutivamente, la sede è l’opposizione all’esecuzione; se si lamentano vizi formali dell’atto di pignoramento o degli atti successivi, l’opposizione è agli atti esecutivi, con i termini stretti che le sono propri. Nei casi di opposizione, la sospensione del processo esecutivo può essere disposta ai sensi degli articoli 624 e 624-bis, ed è sempre frutto di una valutazione concreta del giudice, che bilancia le ragioni delle parti e lo stato della procedura. Approfondimenti recenti evidenziano che i “gravi motivi” non possono ridursi a formule di stile, ma devono poggiare su un fumus apprezzabile e su un periculum attuale.
Sul piano pratico-consequenziale, la concatenazione dei termini comporta scelte tempestive. Per il creditore, significa predisporre sin da subito un fascicolo completo, depositare l’istanza nel rispetto del termine di quarantacinque giorni e curare la documentazione con l’anticipo necessario, chiedendo la proroga solo se giustificata e prima della scadenza. Per il debitore, vuol dire valutare immediatamente la percorribilità della conversione, che, se presentata tempestivamente e accompagnata dal versamento di un sesto, può fermare la vendita e programmare un rientro sostenibile; altrimenti, occorre considerare gli strumenti oppositivi e le ipotesi di sospensione concordata, senza trascurare gli obblighi di custodia e collaborazione con il custode per non incorrere in ordini di liberazione o responsabilità per deterioramento del bene. La cornice normativa, aggiornata tra 2023 e 2025, spinge verso una gestione efficiente e responsabile, in cui i ritardi non hanno più spazio e gli strumenti di composizione come la conversione e la sospensione concordata trovano uno spazio concreto, ma regolato e non dilatorio.
In sintesi, il pignoramento immobiliare oggi si muove in un ecosistema che privilegia tempi rapidi, pubblicità effettiva e valorizzazione tecnica del bene. Dalla forma dell’atto di pignoramento alla scadenza dei quarantacinque giorni per istanza e documentazione, dalla stima ancorata al valore di mercato e agli standard metodologici, all’ordinanza di vendita che struttura la gara, fino al ruolo del custode nella gestione e nella eventuale liberazione dell’immobile e agli strumenti come conversione e sospensione, ogni passaggio è pensato per accelerare e rendere più prevedibile l’esecuzione, proteggendo al contempo i diritti delle parti. Conoscere e rispettare i termini degli articoli 497 e 567, fare buon uso dell’articolo 568 nella prospettiva della stima, monitorare le pubblicazioni ex articolo 490 sul Portale delle Vendite Pubbliche, valorizzare in modo corretto l’articolo 560 sul governo dell’immobile e l’articolo 495 sulla conversione, significa, tanto per il creditore quanto per il debitore, assumere decisioni informate in un quadro normativo che, dopo la riforma Cartabia e i ritocchi del 2024–2025, è più rigoroso ma anche più chiaro.
Esempio di Pignoramento Immobiliare
Tribunale ordinario di __
Atto di pignoramento immobiliare
(conforme alle novità introdotte con il Correttivo della Riforma Cartabia)
La società Alfa, con sede in __, via __ n. __ (Cod. fisc. e P.Iva __), in persona del legale
rappresentante pro tempore, sig. __,
o il Sig./la Sig.ra __ nata a __ il __ (Cod. fisc. __), residente in __ alla via__ n. __,
rappresentata e difesa, giusta procura alle liti in calce all’atto di precetto (o in calce al
presente atto), dall’Avv. __ (cod. fisc. __), il quale elegge domicilio, ai sensi dell’art. 16
sexies del D. L. 179/2012 così come introdotto dal D.L. 90/2014, presso l’indirizzo di posta
elettronica certificata __ nel quale dichiara di voler ricevere ogni avviso e comunicazione
di legge.
Premesso che
• Indicare il titolo in forza del quale si agisce
Ad esempio:
– con decreto ingiuntivo telematico n. __ del __ (R.G. __/__), notificato in data __,
dichiarato esecutivo in data __, il Tribunale di __ ingiungeva al sig. (CF __) (o alla
società , in persona del proprio legale rappresentante pro tempore sig. ,
CF/P.Iva __) di pagare in favore dell’odierno istante la somma di Euro __, oltre
interessi come da domanda e spese del procedimento monitorio;
oppure
con atto del __ Rep. __ Racc. __ a rogito del Notaio in __, Dott. __, è stato stipulato un
contratto di mutuo ipotecario dell’importo di Euro __ tra __, mutuante, e __ (CF/P.Iva:
__), mutuataria, a garanzia del quale, in data __ veniva iscritta ipoteca presso la
Conservatoria dei RR.II. di __, alla formalità n. __ Reg. Part. e n. __ Reg. Gen., sugli
immobili in appresso meglio descritti;
• Indicare la data di notifica del precetto e la somma ivi intimata
– con atto di precetto notificato in data __ al sig. __ (Cod. fisc. __) o alla società __ (Cod.
fisc. e P.Iva __), l’odierno istante ha intimato il pagamento, entro dieci giorni dalla
notifica, della complessiva somma di Euro __ in forza del predetto titolo, per capitale,
spese, accessori ed interessi al __, oltre interessi successivi al __ da calcolarsi al tasso
convenzionale, nonché spese legali ed occorrende tutte fino al soddisfo, il tutto salvo
errori e omissioni e senza rinuncia alcuna al maggior credito eventualmente vantato,
oltre ogni successiva occorrenda, e al netto di eventuali incassi medio tempore
intervenuti, il tutto comunque da corrispondere nei limiti della legge 108/96, di tutte le
ulteriori normative vigenti e nei limiti dei tassi soglia;
– poiché il precetto è rimasto infruttuoso è interesse dell’odierno creditore sottoporre a
pignoramento i beni immobili appresso meglio descritti della quota pari a __ della
proprietà/usufrutto/nuda proprietà/proprietà superficiaria (indicare il diritto che si
intende pignorare) intestata al Sig./Sig.ra/Società e precisamente:
Descrizione degli immobili
Bene sito nel Comune di ___, Via ____, Piano __, riportato nel Catasto Fabbricati del
predetto Comune al Foglio ____, particella __, subalterno __, cat. ___, Classe ___ e
rendita catastale € ___,
, li (luogo e data)
Avv. (Sottoscrizione avvocato)
*** *** ***
Io sottoscritto Ufficiale Giudiziario, addetto all’Ufficio Unico Esecuzioni presso il Tribunale
di __, ho sottoposto a pignoramento il bene immobile sopra descritto, di proprietà esclusiva
del sig. __ (Cod. fisc. __) o alla società __ (Cod. fisc. e P.Iva __), con ogni relativo diritto,
accessorio, dipendenze e pertinenze, ed ho fatto allo stesso espressa ingiunzione e diffida
di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre gli immobili pignorati alla garanzia del
credito sopra specificato e per il quale si procede.
Con invito alla parte esecutata ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione
la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in
cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione o indicare il proprio indirizzo di posta
elettronica certificata risultante da pubblici elenchi o eleggere un domicilio digitale speciale,
con l’avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza
dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno
effettuate presso la cancelleria dello stesso giudice, salvo quanto previsto dall’articolo 149
bis.
Con l’avvertimento, inoltre, che la parte esecutata, ai sensi dell’art. 495 c.p.c., può chiedere
di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al
creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e
delle spese, oltre che delle spese di esecuzione, sempre che, a pena di inammissibilità, sia da
lui depositata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli artt. 530, 552,
569 c.p.c. la relativa istanza unitamente ad un somma non inferiore ad un sesto dell’importo
del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori eventualmente
intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento, dedotti i versamenti effettuati di cui deve
essere data prova documentale.
Con l’avvertimento, infine, che, a norma dell’articolo 615, secondo comma, terzo periodo,
l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o
l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, salvo che sia fondata su fatti
sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente
per causa a lui non imputabile
*** *** ***
E per l’effetto ho eseguito il su esteso pignoramento mediante notifica di copia del presente
atto:
1) alla società Alfa (Cod. fisc. e P.Iva __), in persona del legale rappresentante pro
tempore, presso la sua sede in __, via __ n. __ (CAP __), ivi
Oppure
2) al Sig./Sig.ra (Cod. fisc. __), presso la sua residenza in __ alla via__ n. __ (CAP __), ivi
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