Nell’ordinamento italiano si definisce diritto di prelazione quella facoltà accordata dalle norme a determinati soggetti di esercitare per primi l’opzione di acquistare o di affittare un immobile. La prelazione viene concessa per legge a chi è già inquilino di un immobile, in virtù di un contratto di locazione. Se l’immobile viene messo in vendita, l’inquilino ha il diritto di acquistarlo con precedenza rispetto agli altri potenziali acquirenti. Ciò vale, in particolare, per gli immobili a uso commerciale, in quanto viene tutelata la posizione del conduttore esercente, il quale gestendo un’attività presso di esso ha interesse a potere acquistare l’immobile prima di altri, in modo da tutelare la propria posizione lavorativa e quella di chi collabora con lui. Vediamo come e quando il diritto di prelazione si esercita nel concreto.
Se parliamo del caso dell’inquilino di un immobile, il quale ha ricevuto dal proprietario la notifica riguardante la sua intenzione di vendere, il diritto di prelazione dovrà essere esercitato entro il trentesimo giorno, a partire dal sessantesimo giorno successivo alla data di notifica del proprietario. Entro questo periodo è necessario che sia almeno stipulato il contratto preliminare di vendita o il contratto di compravendita. L’inquilino ha il dovere di informare il proprietario, sempre tramite notifica a mezzo di ufficiale giudiziario, della sua decisione di esercitare il diritto di prelazione alle stesse condizioni indicate nella missiva di notifica ricevuta.
Poniamo il caso di un immobile a uso commerciale, nel quale viene svolta un’attività da parte di una società formata da più persone. Il proprietario deve inviare la notifica con raccomandata a tutti i soci per non incorrere nel rischio di vedersi annullata l’eventuale vendita nei confronti di altri soggetti. L’affittuario potrà esercitare il diritto di prelazione nel caso in cui tutti i soci concordino, oppure se quelli non concordi sottoscrivono un atto di rinuncia a questo diritto, ma lasciando che gli altri soci lo esercitino. Qualora un socio non comunichi agli altri la sua intenzione di rinunciare al diritto di prelazione, la legge potrà considerarlo rinunciatario ugualmente.
In caso di vendita o di volontà di locare nuovamente l’immobile, si ha il diritto di prelazione in favore del conduttore alla prima scadenza del contratto, qualora il locatore si avvalga della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale.
Caso diverso è quello della prelazione agraria, che si ha quando il proprietario di un fondo rustico o di un fabbricato agrario decide di vendere il bene. L’affittuario, in questi casi, potrà esercitare la prelazione, così come anche il proprietario del fondo limitrofo, avendo questi interesse a fare in modo che il proprio terreno sia unito a quello messo in vendita o che altri non esercitino diritti su questo. Una volta esercitato il diritto di prelazione, il pagamento deve essere effettuato entro 90 giorni dalla prima data di comunicazione inviata dal proprietario, così come devono essere redatti il compromesso o il rogito notarile.
Vediamo cosa accade, se il diritto di prelazione non viene esercitato. Il proprietario dell’immobile potrà venderlo a terzi, trascorsi infruttuosamente i giorni concessi dalla legge per avvalersi del diritto. L’inquilino o conduttore dell’immobile potrà chiaramente continuare a dare seguito al contratto di locazione o affitto fino alla scadenza pattuita e alle condizioni previste, non rivestendo alcuna importanza il trasferimento della proprietà dell’immobile dall’uno all’altro soggetto.
Vediamo cosa accade, invece, qualora il proprietario del bene non abbia seguito le regole. Abbiamo detto che esso ha il dovere di notificare all’inquilino e agli altri eventuali soggetti previsti dalle norme la decisione di vendere l’immobile. Nella missiva devono essere indicate le condizioni di vendita, per esempio, comunicando il prezzo a cui intende cedere a terzi l’immobile o al quale ha già ricevuto eventualmente un’offerta. Tuttavia, nessuno ci assicura che il proprietario non gonfi il prezzo, al fine di evitare che sia esercitato il diritto di prelazione, con la conseguenza che magari l’inquilino o altro soggetto rinunci a esercitare il diritto e che l’immobile venga ceduto a un prezzo effettivamente più basso di quello indicato nella notifica. L’avente diritto alla prelazione potrà, entro sei mesi dalla data di trascrizione del rogito notarile, opporsi alla cessione e riscattare l’immobile, chiedendo anche il risarcimento per gli eventuali danni subiti.
La prelazione può essere volontaria o legale. Si definisce volontaria, quando scaturisce dal libero accordo delle parti. In questo caso, una parte si impegna a concedere all’altra la facoltà di esercitare questo diritto al verificarsi di determinate fattispecie. Al contrario, la prelazione legale si ha quando è la legge a essere fonte del diritto vantato. Ciò si ha per i casi di vendita di un immobile locato, in favore dell’inquilino o conduttore, oppure quando l’edificio è gravemente danneggiato e deve subire lavori per la sua messa in sicurezza, o ancora, quando l’immobile si trova in uno stabile, che dovrà essere ristrutturato o demolito, al fine di realizzare nuove costruzioni.
La prelazione legale è propria, quando essa può essere esercitata a parità di condizioni rispetto a eventuali terzi contraenti, mentre si definisce impropria quando tutela un interesse pubblico e prevede condizioni differenti, in genere, più favorevoli al prelazionario. Questo deve comunicare al proprietario l’eventuale intenzione di non esercitare il diritto. Stando alla tesi maggioritaria in dottrina, è possibile anche la rinuncia preventiva, ovvero prima che sia stata ricevuta la notifica della volontà di vendita o di affitto del bene da parte del proprietario. Qualora, invece, la comunicazione venga inviata successivamente al ricevimento della notifica, essa assume il valore del rifiuto dell’offerta ricevuta.
Sorge, però, il dubbio tra i giuristi sulla possibilità di introdurre una clausola contrattuale, in virtù della quale una parte rinunci preventivamente all’esercizio del diritto di prelazione nel caso di nuova affittanza o di cessione del bene immobile. Appare non possibile rinunciare a un diritto, prima che questi sia effettivamente sorto o prima ancora di conoscere le condizioni, alle quali esso potrebbe essere esercitato.
Altre cause di prelazione si hanno in materia processuale con riferimenti ai creditori. Le leggi pongono questi ultimi sullo stesso piano, per cui ciascun creditore ha il diritto di essere soddisfatto sui beni del debitore al pari degli altri, salvo le cause legittime di prelazione, ovvero i privilegi, i pegni e le ipoteche. Questi assegnano, infatti, ai rispettivi creditori particolari garanzie, che li pongono in una situazione di privilegio rispetto al resto della platea dei creditori chirografari.