In diritto privato si definisce evizione l’esercizio da parte di un terzo del suo diritto di proprietà sulla cosa venduta e la conseguente sottrazione a chi l’ha comprata. Il venditore ha, quindi, l’obbligo di garantire il compratore contro questo rischio. Si dice anche che evincere est aliquid vincendo auferre, letteralmente evincere è portare via qualcosa vincendo.
Nel nostro diritto, il venditore deve garantire il bene venduto sia dai vizi occulti che dall’evizione, come recita l’art.1476 del Codice Civile, Le obbligazioni principali del venditore sono quella di consegnare la cosa al compratore, quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto, quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.
La garanzia per l’evizione è finalizzata a tutelare il compratore contro eventuale vizi giuridici, qualora non siano conosciuti o conoscibili al momento della conclusione del contratto, che limitino il godimento del diritto o del bene. Si hanno tre tipi di evizione, totale, parziale e limitativa.
L’evizione si definisce totale, quando il compratore subisce l’accoglimento di un’azione di rivendicazione proposta da un terzo, perdendo così la proprietà del bene. In questo caso, il compratore può proporre un’azione di risoluzione del contratto, obbligando il venditore alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno.
Si ha evizione parziale, quando il diritto altrui si ha solamente su parte del bene venduto. Se all’atto della conclusione del contratto, il compratore ha acquistato il bene, nonostante sia stato a conoscenza di questa evizione, allora avrebbe diritto solamente alla riduzione del prezzo, oltre che al risarcimento del danno. Se non ha provveduto all’acquisto, il compratore ha il diritto a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
L’evizione limitativa si ha, invece, quando sul bene gravano diritti minori altrui. In questo caso, opera la stessa disciplina riguardante l’evizione parziale.
Si consideri, però, che il compratore ha l’onere di chiamare a testimoniare il venditore nel caso che un terzo reclami un diritto sul bene acquistato, perché qualora non lo facesse, perderebbe la garanzia per l’evizione. Ciò, in quanto il venditore può eccepire in giudizio la validità del contratto, con il quale è stata trasferita la proprietà del bene, smentendo le pretese di terzi.
In altri termini, se il compratore non agisce in sede giudiziale, chiamando il venditore a testimoniare e, quindi, consentendogli di difendersi contro le pretese altrui, egli perde la garanzia per l’evizione, visto che non ha messo la controparte nelle condizioni di smentire l’esistenza di diritti reclamati da terze parti.
Formalmente la garanzia per evizione non si riferisce alla condizione materiale della cosa, ma a quella giuridica. Infatti, l’evizione si compie quando il compratore viene privato dell’acquisizione di un bene, in conseguenza di una decisione giuridica, che dichiari il difetto della titolarità del venditore, dopo che sia stato accertato il diritto di proprietà o altro diritto reale di un terzo sul bene oggetto della vendita.
Ai sensi degli artt. 1487 e 1488 cc. è concesso alle parti modificare o escludere la prestazione della garanzia, ma non è ammessa tutela in favore del venditore per il caso di evizione derivante da un fatto suo proprio, nemmeno quando sia stabilito dalle parti.
L’esclusione della garanzia comporta, in deroga alle norme generali, che in caso di evizione, il compratore potrà pretendere dal venditore solo la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese, tranne che ciò il venditore sia escluso anche da tali obblighi per i casi di vendita a totale rischio e pericolo del compratore.
Nel caso di un bene immobile, il venditore deve garantire il compratore sul fatto che il bene oggetto della compravendita non sia gravato da diritto di terzi, che possano pregiudicarne l’acquisto. L’accertamento può essere effettuato consultando i Registri immobiliari, tenuti presso l’Ufficio del Territorio. In questi sono riportati tutti gli atti di acquisto o di alienazione di diritti immobiliari compiuti sul bene.
Così, partendo dal nominativo del proprietario attuale e risalendo nel tempo attraverso i nominativi dei precedenti titolari dell’immobile, può essere ricostruita la storia di questa, per cui il venditore sarà in grado di prestare correttamente la garanzia per l’evizione.
In particolare, il notaio certifica l’esistenza di eventuali ipoteche gravanti sull’immobile, studiando gli ultimi 20 anni di storia dello stesso. Questo, in quanto le ipoteche decadono dopo i 20 anni. Vediamo che cosa succede, se si scopre che su un immobile insiste un’ipoteca, per esempio, perché il venditore ha garantito con il bene il mutuo contratto con una banca.
Il notaio potrebbe verificare che il venditore abbia rimborsato per intero il suo debito, per cui resta solo in attesa dell’assenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca. Oppure, potrebbe accertarsi che il ricavato derivante dalla transazione in corso sia utilizzato per rimborsare il debito e si occupa del disbrigo delle formalità, perché la banca conceda la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.