L’usufrutto è un diritto reale su un bene altrui, che limita quasi del tutto le facoltà del proprietario. Esso permette all’usufruttuario di godere della cosa e di trarne ogni utilità, sempre che rispetti la destinazione economica. In un certo senso potremmo affermare che si tratti di un diritto simile all’enfiteusi, ma con le due principali differenze che deve essere rispettata la destinazione economica del bene e che non vi è obbligo di miglioramento. Sempre a differenza dell’altro istituto, in questo caso non vi è diritto di affrancazione in favore dell’usufruttuario. Resta il fatto che il proprietario è spogliato quasi del tutto delle sue facoltà di utilizzo del bene, tanto da essere anche definito nudo proprietario. Tuttavia, egli può vendere il bene o può costituire su di esso pegno o ipoteca.
Un’altra differenza con l’enfiteusi consiste nel tipo di beni su cui può essere costituito l’usufrutto. Infatti, la prima ha per oggetto esclusivamente beni immobili, mentre l’usufrutto può riguardare anche beni mobili, titoli di credito, aziende, universalità di prodotti dell’ingegno e chiaramente gli stessi beni immobili.
In realtà, l’usufrutto potrebbe anche essere costituito su beni consumabili, ma è evidente che in questo caso l’usufruttuario non potrà restituire la cosa al proprietario, almeno non del tutto. Alla fine del contratto, quindi, deve avvenire la consegna di un bene simile per quantità o qualità, oppure deve essere pagata una somma corrispondente al bene consumato. In questi casi si parla anche di quasi usufrutto.
Vediamo come si costituisce l’usufrutto. Può avvenire in vari modi, per legge, come da art.324 c.c., che prevede che i genitori hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio, per atto, che deve avere la forma scritta a pena di nullità, se riguarda beni immobili.
Quanto alla durata, esso può essere a termine o a tempo indeterminato. Ma attenzione, perché non può essere un diritto perpetuo. Se l’usufrutto è costituito a favore di persone giuridiche, non può avere durata superiore ai 30 anni.
Concentriamoci adesso sugli aspetti salienti di questo istituto, cioè sui diritti e i doveri che esso comporta per entrambe le parti. Iniziamo dall’usufruttuario, egli ha il diritto di godere della cosa, ovvero di utilizzarle nel modo che ritiene più opportuno, con la limitazione della destinazione economica, così come non potrà venderla, in quanto non è il proprietario. Ha anche diritto di appropriarsi dei frutti naturali e civili derivanti dalla cosa. Si consideri, a tale proposito, l’usufrutto costituito su una certa quantità di azioni di una società quotata. L’usufruttuario potrà incassare i dividendi eventualmente staccati nell’esercizio, come se fosse il titolare. Si pensi anche all’usufrutto su un immobile, l’usufruttuario potrebbe locarlo e riscuotere mensilmente il canone.
Egli ha anche il diritto di avere il possesso della cosa oggetto del diritto, ma solo se prima viene fatto l’inventario dei beni e presta una garanzia idonea al proprietario. Può anche cedere il suo diritto, ma solo se ciò non è vietato dal contratto. Come sopra accennato nell’esempio, può locare il bene o, addirittura, accendervi un’ipoteca. Il contratto di locazione dura anche dopo la cessazione dell’usufrutto, ma solo se è stato stipulato per atto pubblico o per scrittura privata con data certa anteriore alla cessazione del contratto di usufrutto.
Ma l’usufruttuario ha anche obblighi. Anzitutto, deve rispettare la destinazione economica del bene. Deve anche restituire la cosa al proprietario, usando la diligenza del buon padre di famiglia. Vediamo cosa significa. Certamente, non che debba restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli era stato consegnato, perché è evidente che tutte le cose sono soggette all’usura del tempo e dell’impiego che se ne fa. Si pensi a un bene immobile, sul quale vi sia stato costituito un contratto di usufrutto ventennale. Il proprietario dell’immobile non può pretendere che dopo 20 anni gli sarà restituito nelle stesse condizioni iniziali, perché negli anni ha subito il deterioramento ordinario. Tuttavia, ciò non significa nemmeno che l’usufruttuario possa danneggiare il bene o accelerarne il deperimento. In buona sostanza, lo dovrà curare con l’ordinaria diligenza dovuta, ovvero occupandosi della manutenzione ordinaria, dell’amministrazione e della custodia.
L’usufruttuario dovrà anche sostenere tutti i pesi riguardanti il reddito percepito, mentre il proprietario sarà responsabile degli oneri attinenti alla proprietà del bene, anche se il primo dovrà corrispondergli gli interessi sulla somma versata.
Per fare un esempio concreto, si pensi a un bene immobile, che l’usufruttuario ha locato a terzi, non essendo ciò stato vietato dal contratto di usufrutto. Riscuotendo il canone mensile, gli oneri fiscali inerenti a tale reddito dovranno essere da lui sostenuti, perché è lui e non il proprietario a goderne.
Analizziamo adesso i diritti e i doveri del proprietario. Partiamo dai primi, ha diritti sul tesoro rinvenuto sul fondo oggetto dell’usufrutto, in ciò si differenzia dall’enfiteusi, può alienare la nuda proprietà. Obblighi, deve pagare le imposte e gli oneri attinenti alla proprietà e provvedere alla manutenzione straordinaria.
Vediamo quali sono i casi di cessazione dell’usufrutto. Scadenza dei 30 anni, se si tratta di una persona giuridica, prescrizione ventennale per il caso di non esercizio del diritto, riunione del diritto e della proprietà in capo alla stessa persona, deperimento totale della cosa su cui era stato costituito l’usufrutto, grave abuso del diritto da parte dell’usufruttuario; scadenza del termine contrattualmente previsto.
A differenza dell’enfiteusi, che è ormai un istituto in disuso, l’usufrutto è molto popolare in Italia, anche perché consente di tutelare spesso le posizioni delle parti. Un caso molto diffuso è quello della cessione da parte di un genitore a un figlio della proprietà dell’immobile.
Ora, è evidente che la nuda proprietà, anche se può essere ceduta a terzi, non avrà lo stesso valore di mercato di una proprietà sgravata da un diritto di godimento come l’usufrutto. Questo, perché fino a tutta la durata del diritto, il proprietario non potrà godere appieno del bene.