Enfiteusi è un termine latino, derivante a sua volta dal greco, che nella legislazione italiana rappresenta un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui, sia esso urbano o rustico. Il titolare di questo diritto ha la facoltà di godere pienamente del fondo stesso, ma al contempo è tenuto al suo miglioramento e deve corrispondere al proprietario, direttario o concedente, un canone annuo, in forma di denaro o di derrate agricole.
L’enfiteusi affonda le sue radici in epoca romana, quando vi era la figura dell’ager vecticalis, che a sua volta era una forma di divisione dell’ager publicus, costituito da terre sottratte alle popolazioni italiche e occupate dai romani. Queste terre venivano in parte distribuite tra i coloni militari, ai quali spettavano quelle già coltivate. Esse avevano la peculiarità di essere sostanzialmente terre private, ma da un punto di vista formale erano pubbliche, tanto che la Repubblica poteva revocare la concessione in ogni momento e che coloro che le sfruttavano avevano l’obbligo di corrispondere un canone pari al decimo delle biade e al quinto degli altri frutti.
L’enfiteusi fu molto molto in uso nel periodo del feudalesimo e veniva visto in questo diritto uno strumento di stabilità politica in Italia, grazie alla possibilità di concedere e di revocare la coltivazione delle terre. L’enfiteusi venne utilizzata anche per rendere produttive terre altrimenti non sfruttabili, se non in parte, concedendo la loro coltivazione all’aristocrazia.
Una forma legislativa simile si ebbe con il livello, diffuso particolarmente tra i longobardi e la cui disciplina viene considerata assimilabile. Queste norme furono regolamentate inizialmente con il Codice Civile italiano del 1865 e successivamente da quello del 1942. In particolare, questo tendeva a incentivare la produttività delle terre, grazie alla loro coltivazione da parte degli agricoltori. In altre parole, l’attuale legislazione, che si rifà proprio al Codice Civile del 1942, mira a porre fine alla lunga era del latifondo improduttivo, ovvero alla concentrazione di vasti terreni agricoli nelle mani di pochi aristocratici, non in grado o non interessati a ottenere dai loro possedimenti un rendimento soddisfacente.
Vediamo adesso alcune peculiarità dell’enfiteusi. Il diritto del concedente a riscuotere il canone non si estingue per usucapione, come stabilisce esplicitamente l’art.1164 del Codice Civile, dove recita che si può usucapire solo il diritto dell’enfiteuta, mentre il dominio diretto non si prescrive. La giurisprudenza ha precisato che l’omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutarne il titolo del possesso, neppure nel singolare caso sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva.
L’esercizio del potere di ricognizione si applica solo per le enfiteusi a tempo, ovvero per quelle che diverse dalle perpetue. Le enfiteusi perpetue non fissano, infatti, alcuna durata e per queste non è possibile esercitare un potere di ricognizione, anche perché ai sensi dell’art.1164 c.c. non si ha la prescrizione del canone. La ricognizione è un diritto riconosciuto al concedente per impedire all’ex enfiteuta di usucapire il terreno. Non è un dovere, ma un diritto, per cui nel caso di assenza di suo esercizio, il concedente non perde il diritto sulla cosa.
Pertanto, l’art.1164 c.c. prevede che chi volesse usucapire il diritto del concedente dovrebbe per prima cosa fare opposizione contro il diritto del proprietario e usucapire la piena proprietà solo dopo il decorso dei 20 anni.
Tra i diritti reali su beni altrui, l’enfiteusi è quello di contenuto più esteso, tanto che in passato veniva considerato una sorta di piccola proprietà, perché nei fatti l’enfiteuta si comporta per tutta la durata del diritto come se fosse il proprietario del fondo che coltiva, salvo essere obbligato al versamento del canone.
Il concedente si ritrova in una condizione sostanzialmente di nudo proprietario, godendo di un diritto subordinato a quello dell’enfiteuta, che è colui al quale spetta il godimento di un bene non di sua proprietà, che rimane sempre in capo al concedente, detto anche direttario fino a quando l’enfiteuta non chiede l’affrancazione del canone e diventa, in quel caso, il proprietario del bene.
Una differenza di disciplina tra l’enfiteusi e l’usufrutto si ha nel caso di rinvenimento del tesoro, che spetta al nudo proprietario in questo secondo caso, ma all’enfiteuta nel primo.
L’enfiteusi è un diritto perpetuo o a termine, se è stata prevista una scadenza, che non può essere di durata inferiore ai 20 anni. Non vi è possibilità, però, di sub enfiteusi. I fondi oggetto della legislazione sono tipicamente quelli rustici, ma la disciplina viene estesa ai fondi urbani. Infatti, l’enfiteusi si estende ai fabbricati edificati su terreni gravati da canone enfiteutico, nel senso che tutto ciò che insiste su un terreno gravato da canone enfiteutico è attratto dal canone per accessione. Il diritto è suscettibile di comunione, ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, dato che obiettivo dell’enfiteusi è proprio la piena disponibilità del fondo medesimo, affinché ne sia possibile il miglioramento.
L’enfiteuta gode degli stessi diritti del proprietario, ma con due obblighi specifici, il primo consiste nel dovere di migliorare il fondo, il secondo, di corrispondente al concedente un canone periodico, che può consistere in una somma di denaro o in una quota fissa di prodotti naturali. La determinazione di questo è lasciata alla libera autonomia delle parti.
A seconda del tipo di enfiteusi si ha una diversa determinazione del canone.
Enfiteusi su fondo agricolo, la legislazione prevede che il canone non sia sproporzionato rispetto al valore del fondo, ma al contempo stabilisce che esso possa essere aggiornato periodicamente, attraverso l’applicazione di idonei criteri di rivalutazione, anche se alcune sentenze della Corte Costituzionale hanno dichiarato illegittimo il ricorso al reddito dominicale come valore di riferimento, in quanto considerato ormai non in grado di garantire una corrispondenza all’attuale valutazione del valore del fondo medesimo.
Enfiteusi su fondo edificabile, il valore del canone non può essere determinato sulla base di enfiteusi rustiche, ma deve essere commisurato a quello dell’area considerata edificabile, in modo che siano evitate azioni puramente speculative.
Enfiteusi su fondo edificato, i fabbricati costruiti su terreni gravati da enfiteusi non possono essere considerati migliorie, in quanto queste ultime devono essere considerate strettamente connesse alla natura del fondo stesso. Il fabbricato risulta acquisito per accessione dal concedente, il quale è anche il proprietario dell’area, ma non costituisce, quindi, una forma di miglioramento del fondo.
L’affrancazione è l’acquisto della proprietà da parte dell’enfiteuta, attraverso il pagamento di una somma, pari a 15 volte l’importo del canone annuo. Trattasi di un diritto potestativo, nel senso che il concedente non può rifiutarsi di prestare il suo consenso, mentre non può obbligare l’enfiteuta all’affrancazione, se questi continua a pagare il canone.
L’enfiteusi può estinguersi nel caso in cui l’enfiteuta non adempia all’obbligo di migliorare il fondo o se non paga due annualità di canone. Un’altra causa di estinzione dell’enfiteusi è anche il perimento totale del fondo, venendo meno l’oggetto del diritto.
Va detto che nei giorni d’oggi l’enfiteusi è ormai caduto quasi del tutto in disuso. Con l’attuale disciplina, poi, è stata eliminata la precedente previsione, per la quale occorrevano almeno 20 anni, prima di poter chiedere l’affrancazione. In teoria, oggi sarebbe, quindi, possibile richiederla anche subito dopo la nascita del diritto stesso, per cui gli spazi di sopravvivenza di questo istituto sono quasi nulli e possiamo affermare che la disciplina riguardi condizioni contrattuali essenzialmente teoriche.