In questa guida spieghiamo in cosa consiste la procura a vendere.
La procura è un atto con cui un soggetto, rappresentato, conferisce a un altro soggetto, rappresentante, il potere di agire in suo nome e in suo conto nel compimento di un affare, i cui effetti ricadranno in capo al primo. La procura può essere generale o speciale. Nel primo caso, il rappresentato affida al rappresentante la gestione di tutti i suoi affari, nonostante possa delimitarne la rappresentanza temporalmente. Con la procura speciale, invece, il conferimento avviene in relazione a uno specifico affare. In ogni caso, la procura è un atto revocabile.
Le ragioni per cui si può ricorrere a tale strumento sono molteplici. Pensate a un individuo che voglia acquistare un immobile in un dato luogo in cui non risiede. A quel punto, potrebbe trovare conveniente delegare qualcuno che lo rappresenti nell’operazione di compravendita. In questa guida, affrontiamo il caso della procura speciale per la vendita di un immobile. Come chiarisce la stessa espressione, si tratta di un atto con cui si conferisce a un soggetto il potere di agire per suo nome e conto, al fine di vendere un immobile. Essa deve essere assegnata con atto scritto, ovvero con atto pubblico o scrittura privata autenticata, per cui bisogna presentarsi davanti a un notaio. Il rappresentato deve esibire dal notaio la copia di un documento di riconoscimento, la copia del codice fiscale, la copia del permesso di soggiorno, se si tratta di un cittadino extracomunitario. Se il rappresentato è una società, allora serviranno i seguenti documenti, visura recente del registro delle imprese, in modo che risultino i nomi degli organi in carica, statuto societario o patti sociali attuali, eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci per autorizzare il legale rappresentante a conferire la procura a terzi.
Se il soggetto che conferisce la procura è coniugato e il regime patrimoniale adottato è quello della comunione dei beni, la procura deve essere sottoscritta da entrambi i coniugi. La ragione di questo criterio è evidente, la procura ha effetti giuridici in capo al rappresentato, ma se questi è legato al coniuge dalla comunione dei beni, anche il marito o la moglie subirà tali effetti, per cui è naturale e corretto che sottoscriva la procura.
Quanto al rappresentante, ovvero al soggetto a cui viene conferito l’incarico, deve esibire davanti al notaio una copia di un documento di riconoscimento e del codice fiscale. Riguardando, poi, la procura la vendita di un bene immobile, dovrà anche essere fornito il documento attestante il titolo da cui derivi la proprietà in capo al rappresentato, ovvero l’acquisto, la donazione, la divisione, altro atto notarile o sentenza del giudice.
Se non risultassero necessarie ricerche catastali o ipotecarie, il costo di una procura speciale per la vendita di un immobile sarà di circa 100 euro, non essendo inclusivo di spese di registrazione, al netto delle marche da bollo. Il Consolato può fungere da notaio, ma solo nei confronti di un cittadino italiano residente all’estero che voglia vendere un immobile. Nel caso in cui la procura venisse redatta in lingua italiana, gli sarà sufficiente recarsi presso il Consolato dello Stato in cui risiede. Se, invece, la procura venisse redatta nella lingua dello Stato di residenza, bisogna rivolgersi a un pubblico ufficiale di tale Stato e successivamente, l’atto deve essere tradotto da un notaio italiano.
La revoca della procura resta possibile in ogni momento, sempre che in essa non sia stato precisato che si tratti di un atto irrevocabile. Per ottenere la revoca, bisogna portare una copia della procura conferita o i dati sufficienti a individuarla.
Diverso dalla procura a vendere è il contratto stipulato con l’agenzia immobiliare, con questo, nella qualità di mediatore, il cui compito è di mettere in contatto il venditore con un potenziale acquirente. Per il contratto di mediazione è sufficiente che le parti si accordino sui tempi di durata dell’incarico e la forma scritta, per quanto consigliabile, non sarebbe nemmeno strettamente necessaria.
A proposito della forma e tornando alla procura a vendere un immobile, l’art.1392 del Codice Civile prescrive che l’atto non è valido, se esso non ha la stessa forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere. Visto che la cessione di un immobile deve avvenire tramite atto scritto, ne consegue che anche la procura speciale conferita al rappresentante per venderlo deve essere redatta in forma scritta.
La procura speciale è sempre necessaria quando si vende un bene completamente altrui, quando si vende un bene parzialmente altrui, quando si vende un bene di cui si è titolari di un diritto reale o personale di godimento. Infine, se chi riceve la procura speciale, ossia il rappresentante, intende acquistare l’immobile per proprio conto, deve necessariamente ottenere un’autorizzazione in questo senso, al fine di evitare che l’operazione venga giudicata dal rappresentato in conflitto di interesse.
