Trascrizione del Contratto Preliminare

L’art.2645 bis c.c. prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto uno dei contratti di cui ai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’art.2643, anche se sono sottoposti a condizione o si riferiscono a edifici da costruire o in corso di costruzione. Tale previsione si è resa necessaria per andare incontro a una prassi diffusa nel settore immobiliare, dove le parti sono solite accordarsi prima della stipula dell’atto di compravendita vero e proprio, dando vita a un contratto preliminare, nel quale si riscontrano tutti gli elementi essenziali della transazione, tra cui il bene oggetto del trasferimento, il prezzo e le modalità di pagamento.

Quando si ha come oggetto la vendita di un immobile ancora da costruire o in costruzione, il contratto preliminare si configura come atto prodromico a quello definitivo, grazie al quale l’acquirente ha la possibilità di monitorare l’avanzamento dei lavori, mentre il venditore potrà ottenere acconti in corso d’opera e vagliare dal canto suo la solvibilità del cliente.

Prima della riforma legislativa del 1997, nel caso di fallimento del promittente venditore, il promissario acquirente non solo non poteva agire per l’esecuzione specifica del contratto preliminare, ma si ritrovava a maturare un semplice credito chirografario per la restituzione delle somme versate. Con la riforma, i suoi crediti, contenuti nel contratto preliminare, godono di un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare sono sottoposti a un termine. Il contratto preliminare si considera non eseguito, se il contratto definitivo o qualunque altro atto che costituisca un’esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale non sia stato trascritto entro un anno dalla data fissata dalle parti per la conclusione del contratto definitivo. La ratio di tale norma è quella di impedire che le parti si vincolino giuridicamente a un affare per un periodo eccessivamente prolungato. Tuttavia, se il promissario acquirente decide di agire in giudizio per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, l’efficacia della trascrizione del preliminare resta valida fino alla sentenza. L’efficacia di tre anni della trascrizione deve ritenersi sancito a pena di decadenza, per cui le parti non possono disporne liberamente e il giudice può rilevarne l’estinzione d’ufficio, ordinando la cancellazione della trascrizione.

Da quanto sopra detto deriva che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare possono cessare, anche se il contratto rimane valido ed efficace.

La trascrizione del contratto preliminare prevale sulle trascrizioni o iscrizioni successive, nei casi in cui, nei termini di efficacia, sia trascritto il contratto o l’atto definitivo, che costituisca l’esecuzione di quello preliminare trascritto, ovvero la sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica.

Quanto all’espressione atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare trascritto, un’interpretazione intende che si faccia riferimento a quei contratti definitivi, che non riproducono in maniera esatta il contenuto del contratto preliminare, essendone difformi in alcune parti, come potrebbero essere il prezzo, le modalità di pagamento.

Un’altra tesi tende a considerare gli atti diversi quelli che non sono contratti di compravendita, ma che ugualmente eseguono il contenuto del preliminare, come nel caso di una permuta, effettuata al posto di una compravendita.

Altri ancora, invece, ritengono che per atti diversi debbano intendersi quelli unilaterali, ovvero di natura non negoziale.

La trascrizione, è bene ricordarlo, è una forma di pubblicità prevista dal nostro ordinamento per gli atti indicati all’art.2643 c.c. e la sua previsione è tassativa, almeno lo era fino alla riforma operata. La funzione della trascrizione consiste nel dirimere eventuali controversie tra più acquirenti dallo stesso venditore, vale a dire tra soggetti titolari di diritti tra loro in conflitto e insistenti sugli stessi beni immobili o mobili registrati, che sorgono quando il titolare originario trasferisce il suo diritto a più soggetti nell’arco del tempo. A questo punto prevale il diritto del soggetto che abbia per primo trascritto il suo titolo di acquisto, anche se per ipotesi il suo contratto sia stato stipulato successivamente a un altro.

Quindi, la trascrizione ha natura dichiarativa e non costitutiva, in quanto non attribuisce effetti reali all’atto dispositivo, dipendendo questi dalla stipulazione del contratto, ma di rendere inefficaci gli effetti di ogni altro atto traslativo, che pur essendo stato validamente concluso, sia stato trascritto successivamente.

Prima della riforma dell’art.2645 bis, il contratto preliminare di compravendita non era soggetto all’obbligo di trascrizione, per cui nel caso in cui dopo la sua stipulazione, il promittente venditore avesse alienato a altri un diritto in conflitto sul medesimo bene, il promissario acquirente poteva solo esperire l’azione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e richiedere di conseguenza il risarcimento dei danni. In altri termini, il contratto preliminare non assegnava all’acquirente alcuna priorità rispetto a chi avesse trascritto successivamente.

Oggi, invece, il contratto preliminare assume una valenza prenotativa, dato che assegna priorità all’acquirente che l’abbia trascritto per primo, purché esso sia eseguito entro un anno dalla data convenuta tra le parti e non oltre i tre anni dalla data di trascrizione del preliminare.