In questa guida spieghiamo in cosa consiste il contratto di compravendita e proponiamo un fac simile da scaricare.
In base all’art.1470 del Codice Civile, il contratto di compravendita è quello con il quale una parte, detta alienante, cede la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte, detta acquirente, in cambio del pagamento di un corrispettivo, anche noto come prezzo o corrispettivo.
La centralità di questo tipo di contratto si coglie dalla sua collocazione nel Codice Civile, ovvero nel primo capo del libro quarto delle obbligazioni, all’interno del terzo titolo, quello dedicato alle regole applicabili ai singoli contratti. Carattere essenziale di un contratto di compravendita è il suo essere a titolo oneroso, ovvero prevede il pagamento di un corrispettivo, pena la nullità del contratto. In sostanza, entrambe le parti devono ricavare un vantaggio dalla prestazione, l’alienante ottiene il corrispettivo, l’acquirente la proprietà del bene.
Dunque, per fare in modo che si possa parlare di contratto di compravendita, l’acquirente deve impegnarsi a pagare un corrispettivo in denaro per ottenere la proprietà del bene ceduto da terzi, mentre se questo è dato da un bene di altro tipo, si ricade nell’ipotesi di una permuta, ovvero dello scambio tra beni di uguale valore commerciale, anche noto come baratto in passato. Risulta essere ovvio, invece, che se non vi fosse un impegno a versare un corrispettivo, non saremmo nell’ambito di un contratto di compravendita, ma di un atto di liberalità, ovvero di una donazione.
Un’altra caratteristica essenziale risiede nel suo essere un negozio consensuale, che si perfeziona con il raggiungimento di un accordo tra le parti. Non risulta, dunque, nemmeno necessaria la consegna della cosa per trasferire la proprietà del bene, mentre nella prassi si hanno spesso casi di ipotesi di perfezionamento automatico, come con gli acquisti dai distributori automatici.
Altro carattere distintivo si ha nel suo essere un contratto sinallagmatico, ovvero in cui le prestazioni devono essere corrispettive, nel senso che l’una trova la causa nell’altra. Per effetto del perfezionamento dell’accordo, di solito si trasferisce il diritto dal venditore all’acquirente, per cui si dice anche che il contratto è con effetti reali, nel senso che la traslazione avviene con la consegna della cosa all’acquirente. Nel caso in cui la consegna della cosa avvenga in un momento successivo al perfezionamento dell’accordo, in capo all’acquirente sorge un diritto di credito, dato che questi risulterà titolare del diritto di proprietà di un bene di cui non ha ancora possesso. Si dice, quindi, che la vendita è ad effetti obbligatori, che è caso diverso da una vendita obbligatoria, ipotesi che si ha in un caso come quello di una vendita di cosa futura.
Quanto alla forma con la quale avviene la compravendita, essa è libera, in quanto può avvenire oralmente o anche solo per comportamenti concludenti. Tuttavia, in alcuni casi è prevista la forma scritta ad substantiam, per cui il mancato rispetto determina la nullità del contratto. Parliamo, per esempio, della cessione di beni immobili o di beni mobili registrati, per i quali sono indispensabili la scrittura privata autenticata o l’atto notarile.
Specie nel caso di cessione di beni immobili, è usuale riscontrare un contratto preliminare di compravendita, che, sempre in virtù del consenso tra le parti, trasferisce la proprietà dell’immobile, non nel momento stesso in cui viene sottoscritto il contratto, ma in data successiva. A pena di nullità, esso deve essere stipulato in forma scritta. In esso troviamo una parte promittente alienante o venditrice e una parte promittente acquirente. La prima si impegna a vendere l’immobile al prezzo, nelle modalità e nei termini stabiliti nel contratto e la seconda si impegna a comprarlo. Dunque, il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo, anche se in capo alle due parti sorgeranno da subito obblighi e diritti. Attenzione a come viene redatto il preliminare di vendita, perché nel caso in cui fosse scritto male, per esempio scrivendo Tizio si impegna a vendere a Caio l’immobile sito in e Caio si impegna ad acquistare da Tizio, si ha un vero e proprio contratto di compravendita, che immediatamente trasferisce la proprietà del bene all’acquirente, anche in assenza del pagamento del prezzo, sempre che siano rispettate le forme della cessione di un immobile, ovvero la redazione tramite una scrittura privata autenticata o l’atto notarile.
Tornando all’accennata vendita di cose future, l’art.1472 c.c. disciplina il passaggio di proprietà in favore del compratore della cosa, solo quando essa viene ad esistenza. Si pensi al proprietario di un terreno, che cede i frutti che matureranno su di esso ancora prima che questi siano disponibili. La vendita può avvenire con riserva di proprietà, poi, come nel caso della vendita a rate, dove la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata del corrispettivo pattuito. Infine, può anche esservi la vendita di cose altrui, per il quale caso il venditore è obbligato a fare acquistare la cosa al compratore, che a sua volta ne diverrà effettivamente proprietario nello stesso momento in cui il venditore sia riuscito ad acquistare la cosa.
