Per contratto preliminare di compravendita si intende un accordo finalizzato a stipulare un contratto futuro, in un momento successivo, concluso il quale si avranno gli effetti tipici del medesimo. A detta dell’art.1326 del Codice Civile, il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Invece, dalla stipula del contratto preliminare discende l’obbligo per le parti di contrarre in un secondo momento. Quanto alla natura del contratto, rilevante diviene il contenuto dell’accordo, ovvero l’intento comune delle parti contraenti.
Contratto Preliminare di Compravendita
Utilizzato per vincolare le parti, quindi, a stipulare un successivo contratto ad effetti reali, il preliminare può avere come oggetto qualsiasi tipologia di contratto, anche se la dottrina individua alcune limitazioni, come nel caso della donazione, che essendo un atto di liberalità, non può essere frutto di un vincolo assunto in precedenza da una delle parti verso l’altra. In questo caso, infatti, sarebbe un atto conseguente a un dovere di compiere un’obbligazione. Tuttavia, a questo proposito si ha l’art.769 c.c., che recita quanto segue, La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. In altre parole, si ha un atto di donazione anche quando ci si assume un’obbligazione verso il donatario, ma così facendo più che di un contratto preliminare siamo in presenza di un atto definitivo. Pertanto, un contratto preliminare di donazione di una proprietà non sarebbe altro che una donazione obbligatoria, che andrà conclusa con atto pubblico e nelle forme dovute.
Il contratto preliminare di compravendita può contenere o meno un termine entro cui le parti dovranno contrarre. In sua assenza, esso resta valido, non essendo un requisito essenziale. La parte che ha interesse a che tale termine venga apposto può rivolgersi al giudice oppure potrà rifarsi alla prescrizione ordinaria, a decorrere dalla data di stipula del preliminare. Allo stesso tempo, il preliminare può prevedere una condizione, al verificarsi della quale le parti si impegnano a concludere il contratto, altrimenti no.
L’art.1351 c.c. stabilisce per il contratto preliminare la stessa forma prevista per il contratto definitivo. In dottrina, però, non è unanime se questo requisito sia valido ad substantiam o ad probationem, ovvero se in assenza del rispetto della forma, il contratto preliminare sia nullo o semplicemente non possa essere fatto valere come prova di una delle parti.
Può anche accadere che le parti decidano di anticipare alcuni effetti del contratto definitivo. Nel caso di una compravendita, il promittente venditore incassa il versamento del prezzo senza privarsi della proprietà del bene, mentre il promissario acquirente beneficia del godimento del bene, non diventandone ancora proprietario, pattuendo con l’altra parte un versamento rateale del prezzo fissato.
Vediamo cosa accade, se una delle parti non volesse dare seguito alla promessa di adempiere l’obbligazione contenuta nel preliminare. La parte adempiente avrà titolo per rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza di esecuzione del contratto, quale sarebbe stato concluso successivamente per obbligo pattuito delle parti, essendo accettato in dottrina che il preliminare conterrebbe già gli elementi atti alla produzione degli effetti finali, svolgendo il contratto definitivo una funzione riproduttiva a carattere documentale, per cui l’art. 2932 c.c. consente alla sentenza di produrre proprio tali effetti finali.
In alternativa, la parte non inadempiente potrà agire per la risoluzione del contratto, se non è interessato alla sua esecuzione, e per il risarcimento degli eventuali danni subiti dall’inadempimento altrui. La risoluzione può essere richiesta anche quando è stato promosso il giudizio per ottenere l’adempimento, mentre questo non può più essere richiesto, se è stata richiesta la risoluzione. Ecco, quindi, che dalla data di richiesta della risoluzione non è più possibile chiedere all’altra parte di adempiere al contratto. Anche in caso di contratto preliminare è possibile parlare di responsabilità contrattuale per il caso di inadempimento, consentendo alla parte non inadempiente di chiedere anche il risarcimento del danno.
Può accadere che le parti, in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, pattuiscano l’erogazione di una caparra confirmatoria. In questo caso, se la parte inadempiente è quella che ha versato la caparra, la parte non inadempiente che l’ha ricevuta può trattenere la somma ricevuta. Al contrario, se la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, quella che l’ha versata ha titolo per ottenere la restituzione del doppio della somma. Altro tipo di garanzia, invece, è la caparra penitenziale, che funziona da corrispettivo del recesso. In questo caso, la parte che decide di recedere dal contratto perde la caparra data o dovrà versare all’altra parte non inadempiente il doppio della caparra ricevuta.
Questione più complessa è la natura del rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo, ovvero capire cosa accade nel caso in cui il primo è inficiato da invalidità in qualche sua parte, mentre il secondo supera le cause di invalidità. La domanda è se il secondo potrebbe essere considerato valido, a dispetto del primo. Per rispondere a questa domanda, se ci riferiamo alla causa interna, è evidente che svolgendo il contratto definitivo la funzione di produzione degli effetti tipici, una volta che verrà concluso validamente, i vizi del preliminare sarebbero superati. Viceversa, se il contratto preliminare costituisce obbligo per le parti a concludere successivamente, ovvero se siamo in presenza di una causa esterna, allora l’eventuale invalidità del primo inficia anche il secondo, in quanto si avrebbe una traslazione di proprietà indebita tra le parti.
Nella maggioranza dei casi, quando si parla di contratto preliminare di compravendita, l’oggetto è la cessione di un bene immobile. Esso va stipulato in forma scritta, con cui una parte, quella proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere all’altra parte, il promissario acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità concordate, pattuendo eventualmente un termine entro cui tale traslazione di proprietà deve avvenire, attraverso la stipula di un nuovo contratto, detto definitivo e finalizzato alla compravendita.
Questo tipo di contratto è quello con cui generalmente le parti si obbligano a concludere entro un periodo di tempo concordato la stipula di un contratto definitivo per il trasferimento di una proprietà immobiliare. La forma scritta è richiesta a pena di nullità e la stipula del preliminare, nonostante non obblighi le parti, non realizza gli effetti tipici del contratto definitivo. Può accadere, però, che il contratto preliminare venga redatto male, magari in assenza di assistenti legali per almeno una delle parti, cosa che potrebbe trasferire con effetto immediato la proprietà del bene immobile, quali che siano i termini e le condizioni pattuite per il versamento del prezzo.
Per esempio, se nel contratto si trova scritto che Tizio vende a Caio l’immobile sito in via xxxx …., invece che Tizio si obbliga a vendere a Tizio l’immobile sito in via xxxx …., siamo davanti a un preliminare improprio, perché nei fatti il trasferimento della proprietà è avvenuto, ovvero non vi è bisogno di un contratto definitivo, avendo già questo queste caratteristiche. Tuttavia, il preliminare improprio non può essere trascritto nei registri immobiliari, essendo necessario la stipulazione dell’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, ovvero l’intervento di un notaio o di altro pubblico ufficiale. Sappiamo che trascrizione nei registri immobiliari del comune in cui il bene immobile è sito è di assoluta importanza per stabilire la proprietà nei casi controversi. Se due individui reclamassero la proprietà di un immobile, a spuntarla non sarebbe chi l’avrebbe acquistato per primo, ma chi lo ha trascritto per primo.
Esempio Contratto Preliminare di Compravendita
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
L’anno __________, del mese di __________, del giorno __________, in __________, cap. __________, prov. di __________, via/viale/piazza __________, n° _____, con la presente scrittura privata, da valersi ad ogni effetto di legge,
TRA
Sig. __________, nato il _________, a __________, cap. __________, prov. di __________, cittadino __________, residente in __________, cap. __________, prov. di __________, via/viale/piazza __________, n° _____, carta d’identità n°__________, C.F. n° __________, professione __________, di seguito “parte promittente venditrice”,
E
l’associazione di volontariato denominata “__________”, posta in __________, cap. __________, prov. di ________, via/viale/piazza __________, n° _____, tel. __________, fax __________, P.Iva n° __________, C.F.: __________, in persona del suo Presidente/legale rappresentante Sig. __________, nato il __________, a _________, cap. __________, prov. di _________, cittadino__________, residente in __________, cap. __________, prov. di ________, via/viale/piazza __________, n° _____, carta d’identità n° __________, C.F.: _________, professione __________, tel./cell. _____ / _____, e.mail _________, di seguito denominata“parte promittente acquirente”,
SI CONVIENE E SI STIPULA
ART. 1
Il Sig.__________ promette di vendere all’associazione di volontariato denominata “__________”, che promette e si obbliga di acquistare per se e/o persona/e da nominare al momento del contratto definitivo, il seguente bene immobile posto in __________, via/viale/piazza __________, n° _____:
Detto immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di __________, al foglio n° _____, particella n° _____, subalterno n° _____; oppure: (Quanto promesso in vendita non risulta ancora censito al N.C.E.U. del Comune di __________ e verrà accatastato a cura e spese della parte promettente venditrice una volta ultimate le opere di ristrutturazione e risulta meglio individuato nella planimetria che si allega al presente atto).
ART. 2
La parte promittente venditrice garantisce la titolarità e disponibilità di quanto promesso in vendita nonché la libertà da pesi, privilegi, oneri, vincoli, arretrati di imposte e tasse di qualunque genere, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, volendo, in caso contrario risponderne come per legge ad eccezione di un’ipoteca a favore dell’Istituto Bancario __________, iscritta a garanzia di un mutuo che la parte venditrice stessa si obbliga a far cancellare a propria cura e spese, nei modi e nei termini di legge prima della stipula del contratto definitivo.
Il venditore garantisce, altresì, la propria correttezza con il pagamento degli oneri condominiali, fermo restando il disposto di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ. secondo il quale le spese condominiali deliberate, ma non ancora sostenute alla data del definitivo, saranno a carico del promittente venditore.
ART. 3
L’immobile fin da ora è promesso in vendita a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, libero da persone o cose e con tutti i suoi annessi e connessi, pertinenze, diritti, obblighi, usi, riserve, esclusioni, limitazioni e servitù attive e passive spettanti in forza di legge, consuetudine o titolo di provenienza.
ART. 4
La parte promittente venditrice garantisce fin d’ora che il bene promesso in vendita, a lavori ultimati, con i propri impianti, parti e servizi condominiali, sarà costruito a regola d’arte, in osservanza delle norme di legge e dei regolamenti di igiene e di edilizia, forniti di abitabilità, prestando l’alienante per il tutto la garanzia prevista dalla norma di cui all’art. 1669 cod. civ. per l’appalto, come pure il tutto sarà in conformità della D.I.A. presentata al Comune di __________ in data __________, protocollata al n° __________.
Al momento del rogito definitivo l’immobile dovrà essere consegnato finito in tutte le sue parti.
ART. 5
La parte promittente venditrice dichiara che l’immobile di cui al presente contratto non è affetto da irregolarità urbanistico edilizie che ne escludano o ne limitino la commerciabilità; a tal proposito si obbliga a fornire tutta la documentazione comunale e catastale relativa, nel più breve tempo possibile e comunque in tempo utile per la stipula del contratto definitivo.
ART. 6
La parte promittente venditrice dichiara che il reddito del bene venduto è stato inserito nella denuncia dei redditi ultima presentata e sarà inserito, se necessario, in quella di prossima presentazione.
ART.7
Proprietà e possesso dateranno dal giorno della stipula del contratto definitivo di compravendita e da tale data ne farà suoi oneri e rendite la parte promittente acquirente.
ART. 8
Il prezzo della vendita è stato convenuto dalle parti in € __________ (scrivere in lettere) somma che verrà pagata come segue:
€ __________(scrivere in lettere) verranno versati, a titolo di caparra confirmatoria ed acconto sul prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promettente venditrice contestualmente alla stipula del presente contratto preliminare, con la quale la parte promettente venditrice ne rilascerà quietanza;
€ __________(scrivere in lettere) verranno versati al saldo al momento del contratto definitivo, anche a mezzo mandato irrevocabile di pagamento conferito dalla parte promittente acquirente ad un Istituto di Credito ed a favore della parte promittente venditrice, qualora la parte acquirente acceda a mutui o finanziamenti.
ART. 9
L’atto definitivo dovrà essere stipulato entro e non oltre il __________ a cura del notaio Dott. __________, con studio in _________, via/viale/piazza __________ n° _____. In ogni caso qualora la stipula avvenisse dopo la data suindicata la parte acquirente si impegna a versare alla parte venditrice un ulteriore acconto di € __________(scrivere in lettere) entro il __________.
Imposte e tasse del definitivo saranno a carico della parte promettente acquirente.
In sede di stipula del contratto definitivo la parte promittente venditrice presterà idonea garanzia per il caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, o tramite fideiussione bancaria o deposito fiduciario del relativo importo presso lo studio del notaio rogante.
ART. 10
Si conviene espressamente che saranno a carico della parte acquirente le spese per gli allacci del gas, nonché tutte le opere necessarie alfine di rendere l’immobile conforme alla planimetria che si allega al presente contratto.
ART. 11
Tutte le spese ed oneri relativi alla stipulazione e registrazione del presente contratto saranno a carico della parte acquirente; oppure: (Per concorde volontà delle parti il presente preliminare non verrà registrato. Le spese dell’eventuale registrazione saranno a carico di chi vi avrà dato causa).
ART. 12
Le parti sin da ora si obbligano reciprocamente, a semplice richiesta di una sola delle due, a ripetere il presente atto in forma idonea ad ottenere la trascrizione, a spese della parte richiedente; oppure: (Le parti rinunciano all’autentica delle firme del presente compromesso ed alla conseguente trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente).
ART. 13
Tutte le controversie che dovessero insorgere, direttamente o indirettamente, tra le parti contraenti relative all’interpretazione, all’esecuzione, alla risoluzione e alla validità del presente contratto:
preliminarmente:
dovranno essere discusse e risolte dinanzi al Conciliatore nominato secondo procedure stabilite dalla legge 29 dicembre 1993, n° 580 e dal Regolamento adottato dalla Camera di Commercio di __________;
in difetto:
1) potranno essere devolute alla decisione di un Arbitro o di un Collegio Arbitrale (composto
da 3 (tre) membri, nominati uno da ciascuna parte ed il terzo dai due Arbitri così designati o in difetto dal Presidente del Tribunale di __________) da nominarsi su richiesta di una delle parti che dovrà darne comunicazione all’altra mediante invio di lettera raccomandata entro 30 (trenta) giorni dalla data di conoscenza della decisione presa dalla Camera di Conciliazione o entro 30 (trenta) giorni dalla nomina del Conciliatore nel caso di rifiuto dell’altra parte. Il tutto in conformità delle regole di procedura del regolamento della Camera di Commercio di __________ che le parti sin d’ora dichiarano espressamente di conoscere e di accettare integralmente.
L’Arbitro o Collegio Arbitrale deciderà:
a) secondo diritto/equità, procedendo seguendo le norme del codice di procedura civile (arbitrato rituale);
b) secondo diritto/equità, liberamente e senza vincoli di forma (arbitrato irrituale).
Le parti potranno richiedere all’Arbitro o Collegio Arbitrale di osservare, oltre che le procedure della Camera Arbitrale di __________, anche le disposizioni contenute nel Regolamento Nazionale delle Camere Arbitrali depositato presso la Camera di Commercio di Milano.
Le decisioni dell’Arbitro o Collegio Arbitrale saranno definitive e non impugnabili, provvedendo anche sulle spese e competenze spettanti all’Arbitro sulla scorta delle tariffe professionali che tali prestazioni prevedono.
L’arbitrato avrà sede in __________, cap. _________, prov. di __________, via/viale/piazza __________ n° _____.
2) saranno esclusivamente di competenza del Foro di __________.
Luogo e data
__________
Letto, approvato e sottoscritto
__________
Il venditore
__________
L’acquirente
__________
Le parti dichiarano di aver preso piena ed esatta visione a e cognizione delle obbligazioni tutte precisate nelle sopracitate clausole ed in particolare quelle distinte ai nn° __________ e, ai sensi degli artt. 1341 e 1342 cod.civ., dichiarano di approvarle specificamente intendendole come sottoscritte una per una.
Il venditore
__________
L’acquirente
__________
Fac Simile Contratto Preliminare di Compravendita Word
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