L’ipoteca è un diritto reale su un bene immobile, a garanzia di un credito di un altro individuo. A completamento della garanzia patrimoniale generica prevista dall’art.2740 del Codice Civile, con essa viene destinato nello specifico un bene immobile a tutela del creditore e anche nei casi di alienazione del bene ipotecato, questi conserva il diritto di farsi rimborsare il dovuto per intero e con precedenza rispetto a altri creditori.
Esistono tre tipologie di ipoteca, legale, volontaria e giudiziale. In questa guida approfondiremo proprio l’ultima tipologia. L’ipoteca è giudiziale quando viene accesa in conseguenza di una sentenza di condanna al pagamento di una somma o di adempimento di un’altra obbligazione o di risarcimento del danno. Si tratta di un titolo esecutivo, al pari di un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, di un lodo arbitrale esecutivo, oltre che dei decreti di omologa.
L’elemento costitutivo dell’ipoteca si ha con la pubblicità, che a sua volta si attua con l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Per fare in modo che ciò sia possibile, è necessario presentarsi muniti del titolo esecutivo, come potrebbe essere una sentenza o un decreto ingiuntivo, al fine di predisporre la nota di iscrizione da presentare al conservatore dei registri immobiliari nel territorio di competenza.
L’iscrizione comporta il versamento di un’imposta pari al 2% dell’importo per cui si chiede la pubblicità dell’ipoteca, oltre che dell’imposta di bollo, con l’esclusione dei casi di tutela in favore dell’Amministrazione Pubblica, e della tassa ipotecaria.
Si tenga conto che sullo stesso immobile possono insistere più ipoteche, accese anche lo stesso giorno. In questo caso, si avranno, però, ipoteche di grado diverso, a seconda dell’ordine in cui sono avvenute le relative iscrizioni. Il creditore che ha fatto iscrivere l’ipoteca per primo origina un’ipoteca di primo grado, quello che l’ha fatta iscrivere per secondo pone origine a un’ipoteca di secondo grado e così via. Questo implica che un creditore sarà soddisfatto solo quando sarà stato interamente rimborsato il creditore di grado precedente. Per esempio, il creditore di secondo grado sarà soddisfatto dopo che il debitore avrà onorato le sue obbligazioni per intero nei confronti del creditore di primo grado.
Risulta essere possibile, però, per i creditori successivi al primo grado sostituirsi a quelli di grado precedenti, pagando il relativo debito, così come possono avvenire postergazioni e sostituzioni, apponendo una nota a margine dell’iscrizione nei registri immobiliari.
L’ipoteca ha una durata massima di 20 anni, se il debito non è stato interamente estinto entro tale termine, sarà necessario provvedere al suo rinnovo per altri 20 anni prima della scadenza. Ma una volta decorso il termine massimo, il rinnovo non sarà più possibile, mentre si potrà eventualmente iscrivere una nuova ipoteca, sempre per la durata massima di 20 anni.
Vediamo come può avvenire l’estinzione dell’ipoteca giudiziale. Per iniziare, per mancata rinnovazione, ovvero per l’assenza di un rinnovo dell’ipoteca prima della scadenza del termine, come spiegato in precedenza. Inoltre, ciò resta possibile solo tramite l’esibizione al conservatore di un titolo idoneo. Nel dettaglio, la cancellazione può avvenire su istanza di parte, a seguito o dell’estinzione dell’obbligazione garantita, oppure per rinuncia espressa in forma scritta del creditore e, infine, per la vendita forzata della cosa ipotecata.
Può accadere che una delle suddette condizioni si sia verificata, ma che l’ipoteca non sia stata cancellata dai registri immobiliari. In questi casi si ha la cosiddetta ipoteca apparente, nel senso che essa compare ancora, ma di fatto non esiste più, perché la causa alla base della sua iscrizione è venuta in un qualche modo meno. Nel caso in cui il debito sia stato del tutto onorato, il proprietario del bene immobile ipotecato può fare firmare al creditore un atto di rinuncia all’ipoteca, titolo che consentirà al giudice di provvedere alla cancellazione.
Come abbiamo notato, quindi, estinzione e cancellazione dell’ipoteca non sono la stessa cosa, perché potrebbe accadere che il debito alla base della sua iscrizione sia stato estinto, ma che l’ipoteca non sia ancora stata cancellata. In queste situazioni, la vendita dell’immobile diviene più difficile, se non a volte impossibile, perché i potenziali acquirenti non avranno quasi mai alcuna voglia di imbarcarsi in una possibile complessa procedura legale per arrivare a ottenere l’immobile sgombro da qualsivoglia titolo esecutivo a suo carico.
I titoli idonei alla cancellazione dell’ipoteca giudiziale sono l’atto notarile di consenso del creditore, in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, vale a dire il consenso del creditore alla rinuncia all’ipoteca, essendo stata già soddisfatta l’obbligazione garantita, sentenza o provvedimento passato in giudicato, con cui il giudice autorizza la cancellazione a seguito dell’estinzione dell’obbligazione garantita, della transazione, del perimento del bene ipotecato, della rinuncia espressa in forma scritta del creditore e della vendita forzata del bene immobile ipotecato.
Dunque, la cancellazione non può avvenire in questo caso per procedimento semplificato, come da legge Bersani, ma è necessario un atto notarile o un provvedimento del giudice.
Tornando ai casi di iscrizione, in base all’art.2818 del Codice Civile si ha che l’ipoteca giudiziale possa essere iscritta solo in conseguenza di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento del danno a carico di un soggetto, in quanto non è sufficiente che si abbia solamente una sentenza di accertamento di un diritto o meramente costitutiva.
Non è invece necessario al fine dell’iscrizione che la sentenza sia passata in giudicata o che sia provvisoriamente esecutiva. Dunque, sono validi gli atti sopra elencati, mentre non risultano tali l’atto di protesto o quello di precetto, i quali sono semmai titoli idonei per chiedere al giudice l’emanazione del decreto ingiuntivo. Costituisce titolo valido per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale in favore dell’Agenzia delle Entrate anche il provvedimento di autorizzazione all’iscrizione della Commissione Tributaria emesso su richiesta della stessa agenzia.
Anche se non vi è unanimità in dottrina, prevale la tesi propinata dall’Avvocatura dell’Agenzia delle Entrate, in base alla quale sarebbe possibile iscrivere ipoteca giudiziale anche sul bene di proprietà del socio solidalmente e illimitatamente responsabile di una società in nome collettivo, nei confronti della quale il giudice di pace abbia emesso decreto ingiuntivo.
L’ipoteca giudiziale deve essere richiesta entro un anno dalla data dell’atto che dà origine a tale tutela in favore del creditore. Se i termini sono scaduti, resta possibile la riapertura dei termini. Ad esempio, qualora il creditore abbia ancora diritto ad iscrivere ipoteca sul bene immobile del debitore, dato che il suo credito non è ancora stato riscosso, egli potrà richiedere alla cancelleria a cui è stata rivolta la richiesta una copia del provvedimento.
Nel titolo viene di solito indicata la somma dovuta, così come compaiono il nome del debitore e del creditore, ma non i beni su cui verrà iscritta l’ipoteca. Esso sarà indicato nella nota che integra il titolo. L’ipoteca deve essere iscritta per l’importo segnalato nel provvedimento, ma se questo non vi compare, sarà utile quello indicato nella nota d’iscrizione. Se tra la somma indicata nel titolo giudiziale e quella indicata nella nota vi è differenza, l’ipoteca sarà iscritta per il minore importo tra i due.
La scadenza o il termine di esigibilità del credito saranno precisati nella nota di richiesta come credito immediatamente esigibile, se non indicati nel titolo.