Ipoteca Legale – Iscrizione e Cancellazione

L’ipoteca legale è una garanzia che viene data al venditore di un bene immobile per effetto di una norma che lo tutela con riferimento a dilazioni di pagamento o pagamenti rateali, riguardo al prezzo residuo ancora da riscuotere da parte dell’acquirente. In altre parole, si tratta di una garanzia efficace per consentire al venditore di stare relativamente tranquilla, qualora non abbia riscosso immediatamente e in un’unica soluzione il prezzo pattuito.

Nei Registri Immobiliari l’ipoteca legale viene automaticamente prevista a tutela del venditore, indipendentemente che la vendita del bene sia avvenuta con pagamento immediato o dilazionato, in quanto non è funzione dell’ufficio di analizzare gli atti notarili allegati, in cui potrebbe essere stata inserita una clausola di espressa rinuncia della garanzia. Solo nel caso in cui il venditore abbia espressamente rinunciato a questo diritto, l’ipoteca legale non viene presa in considerata dai Registri Immobiliari.

Come si può desumere da quanto scritto, l’ipoteca legale agisce da stimolo per le compravendite, specie nelle fasi economiche più difficili, in quanto garantisce il venditore contro il rischio di inadempienza contrattuale da parte dell’acquirente, spronandolo a vendere. A garanzia della riscossione dell’intero prezzo pattuito, il venditore può contare sullo stesso bene oggetto della transazione.

Eppure, oggi come oggi, nonostante si arrivi da anni di grave crisi del comparto immobiliare, con un numero annuo di transazioni crollato rispetto agli anni precedenti, sono in pochi gli italiani che hanno sentito parlare di ipoteca legale. Sembra un controsenso che, mentre in pochi vendono le case, altrettante poche siano le persone che si avvalgono di tale garanzia.

In effetti, così pare, ma non è un paradosso vero e proprio. Succede, infatti, che qualora il notaio non inserisca nell’atto di compravendita dell’immobile la clausola di espressa rinuncia per il venditore di avvalersi dell’ipoteca legale, il costo a carico dell’acquirente lieviti e questo disincentiva la transazione stessa. Vuoi per spirito di solidarietà verso chi compra il bene, vuoi più che altro per l’effetto disincentivante sugli acquisti, il proprietario di un immobile non tende a avvalersi di una garanzia, che pure sarebbe dalla sua.

Il risultato di questo discorso è che oggi, come abbiamo detto, le transazioni immobiliari sono notevolmente più basse degli anni precedenti alla crisi, anche perché chi vende non è incentivato a concedere dilazioni di pagamento, per cui o l’acquirente ha in mano l’intera somma richiesta o deve accedere al mutuo ipotecario. In presenza di una stretta delle banche, il numero di case acquistate non può che ridursi.

L’ipoteca garantisce, quindi, il venditore per tutto il tempo in cui questi vanta un credito nei confronti dell’acquirente. Eppure, l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca non coincidono necessariamente, potendo accadere che l’acquirente abbia adempiuto interamente alle sue obbligazioni, mentre l’ipoteca resta nei pubblici registri, peraltro rendendo più difficoltosa l’eventuale rivendita dell’immobile a terzi. Un immobile gravato da ipoteca, infatti, tende a perdere il suo valore commerciale. Risulta essere chiaro che la sussistenza di un’ipoteca, anche in assenza di un debito, non rende esercitabile la garanzia, che è, quindi, solo formale, priva di effetti reali. Tuttavia, i terzi acquirenti tendono giustamente a richiederne lo stesso la cancellazione, prima di procedere all’acquisto dell’immobile.

L’ipoteca legale si prescrive in 20 anni dalla data di registrazione. Tuttavia, la scadenza del termine non prevede una cancellazione automatica dell’iscrizione, perché questa deve essere attivamente richiesta. Sono titoli validi per richiedere la cancellazione dell’ipoteca legale un atto notarile, in cui si evinca il consenso espresso del creditore di rinuncia, a seguito dell’estinzione dell’obbligazione, una sentenza del giudice, con la quale viene ordinata la cancellazione per l’estinzione dell’obbligazione, per perimento del bene ipotecato, per la vendita forzata del bene ipotecato e per rinuncia espressa del creditore in forma scritta.

L’ipoteca legale viene disciplinata dall’art.2808 del Codice Civile e può definirsi come un diritto reale di garanzia, che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, essendo anche preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Dunque, l’ipoteca legale assegna al creditore venditore un diritto di prelazione, in quanto viene preferito agli altri creditori chirografari nell’esecuzione del bene oggetto dell’ipoteca, è un diritto di seguito, perché il creditore può soddisfarsi sullo stesso bene oggetto dell’ipoteca, anche se è stato ceduto dal debitore o se è di proprietà di terzi,è un diritto reale, perché insieme al pegno garantisce al creditore la possibilità di esercitare la garanzia in suo favore, non avendo allo scopo la collaborazione di altri soggetti.

L’ipoteca legale deve essere inserita solo su beni esattamente individuati e non su beni generici, si estende sull’intero bene oggetto della garanzia, anche se il creditore può rinunciare a tale indivisibilità e accettare la divisione, è riferita a un credito determinato nell’ammontare e espresso in forma monetaria. Sono oggetto di ipoteca beni immobili e pertinenze, usufrutto su beni immobili e pertinenze, diritto di superficie, diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico, le rendite dello stato e i beni mobili registrati.