Il diritto di superficie è regolato all’art.952 del Codice Civile, secondo il quale Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
Da quanto sopra deriva che il proprietario di un suolo può concedere a un altro soggetto il diritto di costruire un edificio proprio sopra il suo suolo, separandone la proprietà da quello dell’immobile. Il proprietario può anche alienare la costruzione già esistente, riservandosi la proprietà del suolo.
Per questo, il diritto di superficie può essere considerato come un’eccezione all’istituto dell’accessione, ovvero il fenomeno giuridico in base al quale il proprietario del suolo è anche il proprietario della cosa posta sopra di esso. L’art.952 c.c. chiarisce, quindi, che è possibile derogare alla disciplina generale, separando la proprietà del fondo da quella dell’immobile posto sopra di esso. Possiamo anche affermare che il diritto di superficie sia un diritto reale vero e proprio.
Il diritto di superficie può assumere la forma di una concessione del proprietario del suolo, che assegna a terzi il potere di costruire sopra al suolo e eventualmente di mantenere la proprietà della costruzione già esistente. Una seconda ipotesi di questo diritto è contemplata al secondo comma dello stesso articolo, dove si riconosce il diritto del proprietario di cedere a terzi la proprietà della costruzione già esistente, riservandosi la proprietà del suolo. In altri termini, in questo caso il proprietario del suolo vende il bene esistente sopra al suolo.
Dunque, esistono due modi per costituire un diritto di superficie. Il primo si ha quando il proprietario del suolo concede a terzi il diritto di costruirvici sopra un edificio, mantenendo la proprietà del suolo. Il secondo riguarda la cessione a terzi di una proprietà già esistente, mantenendo la proprietà del suolo.
All’art.953 c.c. viene anche contemplata l’ipotesi di un diritto temporaneo, Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Questo ci consente di dedurre che il legislatore abbia dall’inizio riconosciuto la possibilità di dare origine a un diritto di superficie a tempo determinato, ovvero a scadenza, giunta la quale le due proprietà si ricongiungono in capo al titolare del suolo.
Vediamo quali sono le modalità di costituzione di un diritto di superficie. Per contratto, con forma scritta ad substantiam, ovvero a pena di nullità dell’atto, e per usucapione. In questo caso non pare che vi sia dubbio sul fatto che possa essere usucapita la proprietà di una costruzione, mentre più complicato è il discorso sul diritto a edificare.
Possono essere oggetto di diritto di superficie le costruzioni poste sopra, ma anche sotto al suolo, mentre non possono esserlo le piantagioni. Quanto all’estinzione del diritto, all’art.954 c.c. vengono citati i casi, L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell’articolo 2816. I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l’anno in corso alla scadenza del termine. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.
Riassumendo, il diritto di superficie si estingue per scadenza del termine, qualora fosse frutto di un contratto a tempo determinato, oppure per prescrizione. In questo caso, dobbiamo distinguere tra il diritto a edificare e quello della costruzione. Il diritto a edificare si estingue, infatti, per non uso protratto per venti anni, mentre la proprietà superficiaria, ovvero del bene costruito, non è soggetto a prescrizione.
Infine, sempre in merito all’estinzione, dobbiamo parlare dei diritti acquisti da terzi, in base al diritto di superficie, distinguendo tra tre ipotesi.
-Se i diritti reali sono acquisiti da terzi dal titolare del diritto di superficie, essi cessano insieme al diritto di superficie.
-Se i diritti reali sono concessi a terzi dal proprietario del suolo, essi si estendono alla costruzione per il principio di espansione del diritto di proprietà.
-I diritti personali di godimento cessano con la scadenza del diritto di superficie.
Tornando alla temporaneità prevista dal Codice Civile per il diritto di superficie, si è discusso in dottrina se non fosse possibile anche valutare come diritto di superficie le concessioni di un ente pubblico in favore di un privato cittadino, con le quali questi acquisisce il diritto di fabbricare sul suolo pubblico. Nel diritto romano, infatti, proprio queste concessioni hanno dato origine al concetto di diritto di superficie.
Quanto alla natura di questo diritto, in passato si è discusso in dottrina anche sul suo carattere, ovvero se la concessione di costruire sul suolo demaniale, qualora fosse di carattere temporaneo, sia revocabile. In un primo momento, la dottrina era stata propensa a porre l’accento sul carattere indisponibile o di demanialità del suolo su cui sorge la costruzione, sostenendo che questa rimanga extra commercium, seguendo la natura giuridica del suolo a cui accede. Una seconda tesi ha giudicato infondata la prima, richiamandosi all’art.448 c.c., che laddove presume che la costruzione appartenga al proprietario del suolo, al contempo precisa fino a quando non costi il contrario, riconoscendo, cioè, che possano coesistere due distinte proprietà, quella del suolo e quella della costruzione posta sopra di esso.
Per questo, la tesi appena citata ha giudicato infondata anche la supposizione, per la quale una costruzione eseguita sopra al suolo demaniale possa essere soggetta a revoca, qualora frutto di una concessione amministrativa. La dottrina ha chiarito, infatti, che in questi casi non saremmo dinnanzi a un atto unilaterale della Pubblica Amministrazione, con il quale essa rimuove semplicemente un ostacolo all’attività del privato cittadino, ma a un contratto, che vincola entrambe le parti, per cui il diritto di costruire viene acquisito con l’impegno del titolare a corrispondere alla Pubblica Amministrazione un canone periodico. La conseguenza è che l’ente pubblico non potrebbe revocare il diritto come se si trattasse di un atto unilaterale, essendo soggetto agli obblighi contrattuali. Resta, però, possibile per l’ente revocare il diritto per motivi di interesse pubblico o di limitarne l’esercizio a sua insindacabile potestà, ma fino a quando tale revoca non viene pronunciata, esso è vincolato dal contratto sottoscritto.
Tornando ai diritti reali, il superficiario, ovvero il proprietario della costruzione, può alienare questa o farne oggetto di diritti reali. Tuttavia, qualora il diritto di superficie fosse stato acquisito a tempo determinato, alla scadenza verrebbero meno anche i diritti reali imposti dal superficiario.
I contratti di locazione della costruzione posta sopra al suolo hanno una durata limitata all’anno in corso alla scadenza del termine a cui è legato il diritto di superficie. Infine, il caso di distruzione della costruzione non determina la cessazione del diritto di superficie, perché il superficiario conserva il diritto a ricostruire. Questo rimane valido anche per i casi di tempo determinato, purché la ricostruzione avvenga entro il termine previsto per la scadenza.