Contratto di Compravendita – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste il contratto di compravendita e proponiamo un fac simile da scaricare.

In base all’art.1470 del Codice Civile, il contratto di compravendita è quello con il quale una parte, detta alienante, cede la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte, detta acquirente, in cambio del pagamento di un corrispettivo, anche noto come prezzo o corrispettivo.

La centralità di questo tipo di contratto si coglie dalla sua collocazione nel Codice Civile, ovvero nel primo capo del libro quarto delle obbligazioni, all’interno del terzo titolo, quello dedicato alle regole applicabili ai singoli contratti. Carattere essenziale di un contratto di compravendita è il suo essere a titolo oneroso, ovvero prevede il pagamento di un corrispettivo, pena la nullità del contratto. In sostanza, entrambe le parti devono ricavare un vantaggio dalla prestazione, l’alienante ottiene il corrispettivo, l’acquirente la proprietà del bene.

Dunque, per fare in modo che si possa parlare di contratto di compravendita, l’acquirente deve impegnarsi a pagare un corrispettivo in denaro per ottenere la proprietà del bene ceduto da terzi, mentre se questo è dato da un bene di altro tipo, si ricade nell’ipotesi di una permuta, ovvero dello scambio tra beni di uguale valore commerciale, anche noto come baratto in passato. Risulta essere ovvio, invece, che se non vi fosse un impegno a versare un corrispettivo, non saremmo nell’ambito di un contratto di compravendita, ma di un atto di liberalità, ovvero di una donazione.

Un’altra caratteristica essenziale risiede nel suo essere un negozio consensuale, che si perfeziona con il raggiungimento di un accordo tra le parti. Non risulta, dunque, nemmeno necessaria la consegna della cosa per trasferire la proprietà del bene, mentre nella prassi si hanno spesso casi di ipotesi di perfezionamento automatico, come con gli acquisti dai distributori automatici.

Altro carattere distintivo si ha nel suo essere un contratto sinallagmatico, ovvero in cui le prestazioni devono essere corrispettive, nel senso che l’una trova la causa nell’altra. Per effetto del perfezionamento dell’accordo, di solito si trasferisce il diritto dal venditore all’acquirente, per cui si dice anche che il contratto è con effetti reali, nel senso che la traslazione avviene con la consegna della cosa all’acquirente. Nel caso in cui la consegna della cosa avvenga in un momento successivo al perfezionamento dell’accordo, in capo all’acquirente sorge un diritto di credito, dato che questi risulterà titolare del diritto di proprietà di un bene di cui non ha ancora possesso. Si dice, quindi, che la vendita è ad effetti obbligatori, che è caso diverso da una vendita obbligatoria, ipotesi che si ha in un caso come quello di una vendita di cosa futura.

Quanto alla forma con la quale avviene la compravendita, essa è libera, in quanto può avvenire oralmente o anche solo per comportamenti concludenti. Tuttavia, in alcuni casi è prevista la forma scritta ad substantiam, per cui il mancato rispetto determina la nullità del contratto. Parliamo, per esempio, della cessione di beni immobili o di beni mobili registrati, per i quali sono indispensabili la scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Specie nel caso di cessione di beni immobili, è usuale riscontrare un contratto preliminare di compravendita, che, sempre in virtù del consenso tra le parti, trasferisce la proprietà dell’immobile, non nel momento stesso in cui viene sottoscritto il contratto, ma in data successiva. A pena di nullità, esso deve essere stipulato in forma scritta. In esso troviamo una parte promittente alienante o venditrice e una parte promittente acquirente. La prima si impegna a vendere l’immobile al prezzo, nelle modalità e nei termini stabiliti nel contratto e la seconda si impegna a comprarlo. Dunque, il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo, anche se in capo alle due parti sorgeranno da subito obblighi e diritti. Attenzione a come viene redatto il preliminare di vendita, perché nel caso in cui fosse scritto male, per esempio scrivendo Tizio si impegna a vendere a Caio l’immobile sito in e Caio si impegna ad acquistare da Tizio, si ha un vero e proprio contratto di compravendita, che immediatamente trasferisce la proprietà del bene all’acquirente, anche in assenza del pagamento del prezzo, sempre che siano rispettate le forme della cessione di un immobile, ovvero la redazione tramite una scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

Tornando all’accennata vendita di cose future, l’art.1472 c.c. disciplina il passaggio di proprietà in favore del compratore della cosa, solo quando essa viene ad esistenza. Si pensi al proprietario di un terreno, che cede i frutti che matureranno su di esso ancora prima che questi siano disponibili. La vendita può avvenire con riserva di proprietà, poi, come nel caso della vendita a rate, dove la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata del corrispettivo pattuito. Infine, può anche esservi la vendita di cose altrui, per il quale caso il venditore è obbligato a fare acquistare la cosa al compratore, che a sua volta ne diverrà effettivamente proprietario nello stesso momento in cui il venditore sia riuscito ad acquistare la cosa.

Procura a Vendere – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la procura a vendere.

La procura è un atto con cui un soggetto, rappresentato, conferisce a un altro soggetto, rappresentante, il potere di agire in suo nome e in suo conto nel compimento di un affare, i cui effetti ricadranno in capo al primo. La procura può essere generale o speciale. Nel primo caso, il rappresentato affida al rappresentante la gestione di tutti i suoi affari, nonostante possa delimitarne la rappresentanza temporalmente. Con la procura speciale, invece, il conferimento avviene in relazione a uno specifico affare. In ogni caso, la procura è un atto revocabile.

Le ragioni per cui si può ricorrere a tale strumento sono molteplici. Pensate a un individuo che voglia acquistare un immobile in un dato luogo in cui non risiede. A quel punto, potrebbe trovare conveniente delegare qualcuno che lo rappresenti nell’operazione di compravendita. In questa guida, affrontiamo il caso della procura speciale per la vendita di un immobile. Come chiarisce la stessa espressione, si tratta di un atto con cui si conferisce a un soggetto il potere di agire per suo nome e conto, al fine di vendere un immobile. Essa deve essere assegnata con atto scritto, ovvero con atto pubblico o scrittura privata autenticata, per cui bisogna presentarsi davanti a un notaio. Il rappresentato deve esibire dal notaio la copia di un documento di riconoscimento, la copia del codice fiscale, la copia del permesso di soggiorno, se si tratta di un cittadino extracomunitario. Se il rappresentato è una società, allora serviranno i seguenti documenti, visura recente del registro delle imprese, in modo che risultino i nomi degli organi in carica, statuto societario o patti sociali attuali, eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci per autorizzare il legale rappresentante a conferire la procura a terzi.

Se il soggetto che conferisce la procura è coniugato e il regime patrimoniale adottato è quello della comunione dei beni, la procura deve essere sottoscritta da entrambi i coniugi. La ragione di questo criterio è evidente, la procura ha effetti giuridici in capo al rappresentato, ma se questi è legato al coniuge dalla comunione dei beni, anche il marito o la moglie subirà tali effetti, per cui è naturale e corretto che sottoscriva la procura.

Quanto al rappresentante, ovvero al soggetto a cui viene conferito l’incarico, deve esibire davanti al notaio una copia di un documento di riconoscimento e del codice fiscale. Riguardando, poi, la procura la vendita di un bene immobile, dovrà anche essere fornito il documento attestante il titolo da cui derivi la proprietà in capo al rappresentato, ovvero l’acquisto, la donazione, la divisione, altro atto notarile o sentenza del giudice.

Se non risultassero necessarie ricerche catastali o ipotecarie, il costo di una procura speciale per la vendita di un immobile sarà di circa 100 euro, non essendo inclusivo di spese di registrazione, al netto delle marche da bollo. Il Consolato può fungere da notaio, ma solo nei confronti di un cittadino italiano residente all’estero che voglia vendere un immobile. Nel caso in cui la procura venisse redatta in lingua italiana, gli sarà sufficiente recarsi presso il Consolato dello Stato in cui risiede. Se, invece, la procura venisse redatta nella lingua dello Stato di residenza, bisogna rivolgersi a un pubblico ufficiale di tale Stato e successivamente, l’atto deve essere tradotto da un notaio italiano.

La revoca della procura resta possibile in ogni momento, sempre che in essa non sia stato precisato che si tratti di un atto irrevocabile. Per ottenere la revoca, bisogna portare una copia della procura conferita o i dati sufficienti a individuarla.

Diverso dalla procura a vendere è il contratto stipulato con l’agenzia immobiliare, con questo, nella qualità di mediatore, il cui compito è di mettere in contatto il venditore con un potenziale acquirente. Per il contratto di mediazione è sufficiente che le parti si accordino sui tempi di durata dell’incarico e la forma scritta, per quanto consigliabile, non sarebbe nemmeno strettamente necessaria.

A proposito della forma e tornando alla procura a vendere un immobile, l’art.1392 del Codice Civile prescrive che l’atto non è valido, se esso non ha la stessa forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere. Visto che la cessione di un immobile deve avvenire tramite atto scritto, ne consegue che anche la procura speciale conferita al rappresentante per venderlo deve essere redatta in forma scritta.

La procura speciale è sempre necessaria quando si vende un bene completamente altrui, quando si vende un bene parzialmente altrui, quando si vende un bene di cui si è titolari di un diritto reale o personale di godimento. Infine, se chi riceve la procura speciale, ossia il rappresentante, intende acquistare l’immobile per proprio conto, deve necessariamente ottenere un’autorizzazione in questo senso, al fine di evitare che l’operazione venga giudicata dal rappresentato in conflitto di interesse.

Contratto di Riporto – Modello e Guida

Il riporto è un contratto che consiste nel trasferimento da parte del riportato della proprietà di titoli di credito a un dato prezzo al riportatore, il quale assume l’obbligo di riconsegnare al riportato titoli della medesima specie a un prezzo prestabilito, che può essere inferiore o superiore rispetto a quello concordato per la precedente transazione. Si tratta di un contratto reale, ovvero che si perfeziona con la consegna del bene.

Per quanto sia un contratto unitario sul piano giuridico, si ha, in realtà, la somma di due operazioni, quella con cui la proprietà dei titoli passa dal riportato al riportatore e quella con la quale la proprietà viene ritrasferita al riportato con la consegna dei titoli oggetto del contratto. I proventi di questi ultimi, come i dividendi e le cedole, spettano di diritto al riportato, anche se per l’esercizio del diritto di opzione il riportato deve informare il riportatore, altrimenti questi ha facoltà di vendere a terzi tali diritti. Se i titoli sono oggetto di premi o rimborsi, proventi e oneri spettano al riportato, mentre il diritto di voto spetta al riportatore, salvo patto contrario.

Di solito, il prezzo a termine risulta superiore di quello a pronti, in quanto il riportato cede titoli con l’obbligo per il riportatore di restituirglieli a una certa data, al fine di procurarsi liquidità. In sostanza, il primo paga un interesse al riportatore per il finanziamento di fatto ricevuto. In questo caso, siamo davanti a un caso di riporto con riporto, ovvero dietro il pagamento di un interesse. Può accadere, tuttavia, il contrario, ovvero che a doversi procurare liquidità sia il riportatore, grazie ai titoli acquistati dal riportato e che successivamente, con ogni evidenza, cederà a terzi. Ecco, quindi, che il prezzo a pronti sarà fissato superiore di quello a termine, perché dovrà essere il riportatore a pagare gli interessi al riportato. Siamo in presenza, in questo caso, di un riporto con deporto. Infine, nel caso in cui il prezzo a termine sia pari a quello a pronti, si ha un contratto di riporto alla pari.

Questo tipo di contratto può essere utilizzato sia in banca che in borsa. Nel primo caso, l’istituto potrebbe concedere un credito al cliente, rivestendo il ruolo di riportatore, riporto attivo, ma potrebbe anche farsi concedere liquidità dalla clientela, assumendo le vesti di riportato, riporto passivo. Questa tipologia contrattuale è anche nota gergalmente con l’espressione pronti contro termine e si tratta di una delle principali modalità con le quali le banche italiane provvedono alla raccolta diretta di liquidità tra la clientela, insieme ai conti correnti e all’emissione di obbligazioni. I pronti contro termine sono operazioni la cui durata varia da un minimo di una settimana a un massimo di 12 mesi.

Soffermiamoci un attimo sul contratto di riporto. Tizio cede a Caio 100 titoli obbligazionari del valore nominale cadauno di 100 e che attualmente quotano sul mercato secondario 97. Pertanto, Tizio dispone di un valore pari a 9.700, ma ha l’esigenza di ottenere liquidità immediata per eseguire un’altra operazione finanziaria. Pertanto, concordano che Caio gli versi subito la somma di 9.700 e che dopo 90 giorni, Tizio riacquisti i 100 titoli, chiaramente, non gli stessi, essendo beni fungibili come il denaro, a 9.850. Si ha così che Tizio avrà pagato a Caio un interesse pari a 150/9.700 x 90/365 = 0,38%. Questo sarebbe il guadagno di Caio, il quale, tuttavia, nei 90 giorni che vanno dalla data di acquisto a quella di cessione dei titoli, li potrebbe cedere a terzi per riacquistarli un attimo prima della riconsegna al riportato, nella speranza che nel frattempo i prezzi siano scesi, maturando una plusvalenza, che si andrebbe a sommare all’interesse spuntato sul contratto di riporto.

In sostanza, avremo due tipi di operazioni
-Il contratto di riporto, con la doppia cessione riportato riportatore e riportatore riportato.
-Possibili compravendite tra riportatore e terzi per volontà del primo di potenziare i margini di guadagno.

Il contratto di riporto può essere anche utilizzato in borsa per prolungare la propria posizione speculativa, nel caso in cui sul mercato non si fossero verificate le condizioni auspicate. Un venditore allo scoperto o ribassista, infatti, cede titoli a terzi senza possederli, ma facendoseli prestare da un broker, impegnandosi a restituirli entro una certa data, confidando che per allora i prezzi dei titoli siano scesi e, pertanto, l’esborso necessario per acquistarli risulti inferiore all’incasso iniziale. Se ciò non avviene, può stipulare un contratto di riporto, con il quale chiude l’operazione originaria e proroga la propria posizione speculativa. La durata è fissata in borsa a 10 giorni, visto che tali contratti possono essere accesi e chiusi rispettivamente il quinto e il quindicesimo giorno successivi alla data di stipulazione. Non è più possibile il rinnovo tacito, mentre il contratto può essere estinto anticipatamente, ovvero tra il primo e il nono giorno di borsa successivo a quello di stipulazione.

Contratto Estimatorio – Modello e Guida

Il contratto estimatorio consiste nella consegna di uno o più beni mobili da parte del tradens all’accipiens e questO si obbliga a pagarne il prezzo, salvo che restituisca i beni nel termine stabilito. Come si capisce, non si tratta di un contratto di compravendita, anche se l’art.1557 del Codice Civile stabilisce che Chi ha ricevuto le cose non è liberato dall’obbligo di pagarne il prezzo, se la restituzione di esse nella loro integrità è divenuta impossibile per causa a lui non imputabile.

Come si può comprendere, si tratta della possibilità per una parte di ricevere una partita di merce, senza pagarla nell’immediato. Pensiamo ai contratti tra commercianti e fornitori, i primi hanno la necessità di ricevere merce in grande quantità, anche se non sempre possono confidare di rivenderla del tutto. Per questo, pattuiscono un termine entro il quale dovrà avvenire il pagamento per la parte non restituita. Funziona così, per esempio, per la vendita di giornali o anche di preziosi. Se non vi fosse questo tipo di contratto, non sarebbe possibile per un esercizio di piccole e anche medie dimensioni essere attivo nel campo commerciale, in quanto l’impresa dovrebbe disporre di un capitale cospicuo da anticipare per acquistare la merce prima che venga venduta.

Il contratto estimatorio è reale, nel senso che il tradens adempie alla sua obbligazione con la consegna della cosa all’accipiens, ma non per questo ottiene subito il pagamento del prezzo relativo, risultando necessario attendere il termine concordato per verificare quanta merce sia tornata indietro. Quella che è stata venduta dall’accipiens e, pertanto, non restituita, sarà pagata. Inoltre, il tradens rimane formalmente il proprietario dei beni consegnati all’accipiens, ma non potrà disporne fino a quando non gli verranno restituiti. Per esempio, un fornitore che ha consegnato a un esercente 1.000 kg di pasta, pattuendo la riconsegna dell’invenduto entro 90 giorni, non può nei tre mesi successivi alla consegna entrare in negozio e vendere per conto proprio la merce, nonostante sia ancora il proprietario.

Da parte sua, l’accipiens si prende il rischio di perimento della cosa, pure se per causa a lui non imputabile. Risulta essere tenuto a pagare il prezzo di stima al tradens alla scadenza pattuita per la merce non restituita, oppure dovrà riconsegnarla, per l’appunto. I suoi creditori non potranno sottoporre questa merce a sequestro o pignoramento fino a quando il prezzo non sarà pagato al tradens. Questa precisazione appare ovvia, se l’accipiens non è proprietario dei beni a lui consegnati dal tradens, è evidente che questi non possono essere oggetto di azioni pignoratizie o di sequestro da parte dei creditori.

Chiaramente, al termine pattuito, l’accipiens può anche trattenere la merce ancora invenduta, pagandone il prezzo stimato al tradens. Lo farà se ritiene che questi beni saranno verosimilmente venduti a breve e che non ha senso, pertanto, restituirli, disponendo della liquidità necessaria per l’acquisto e dello spazio in magazzino.

Le parti possono concordare un prezzo minimo di vendita e l’accipiens non può esimersi dal pagare questo alla scadenza, anche nel caso in cui abbia rivenduto la merce a un prezzo inferiore. Non è esonerato, tuttavia, dal pagare al tradens l’eventuale maggiore prezzo di vendita, fatto salvo il diritto di trattenere il proprio compenso.

Il contratto non prevede tra i suoi termini essenziali la fissazione di un termine entro cui deve avvenire il pagamento. Esso resta valido, anche nel caso in cui non sia stato fissato e non risulti dalle leggi o dagli usi. In sostanza, ci troveremmo davanti a un contratto a tempo indeterminato. Lo stesso dicasi per il caso dei prezzi, i quali non devono necessariamente essere stati stabiliti prima della consegna, risultando necessario solamente che essi siano almeno determinabili o che le parti abbiano concordato un prezzo minimo di vendita. Dunque, un contratto estimatorio potrebbe essere privo sia del termine entro cui consegnare i beni che del prezzo da corrispondere al tradens per i beni non restituiti.

Si faccia attenzione alla distinzione tra contratto estimatorio e quello in virtù del quale un commerciante acquista merce da un fornitore, potendola rivendere a un prezzo superiore rispetto a quello pagato per ottenere la stessa, lucrando sulla differenza. Infatti, nel primo il proprietario rimane sempre il tradens, ovvero colui che ha consegnato la merce, nonostante non possa disporne per tutto il periodo in cui essa si trova nella disponibilità dell’accipiens, che risulta così titolare di un diritto disgiunto da quello di proprietà. Non solo, perché l’accipiens non può essere considerato nemmeno proprietario delle somme incassate dalla cessione della merce ricevuta in consegna al prezzo minimo, in quanto tale corrispettivo non gli appartiene. Anche in questo caso, quindi, i creditori non possono rivalersi su tali incassi, risultando di proprietà dei creditori.

Quietanza di Pagamento – Fac Simile e Guida

La quietanza di pagamento è una dichiarazione scritta da parte del creditore che attesta il pagamento di una determinata obbligazione. Sul piano giuridico essa può essere considerata una dichiarazione di scienza, che può essere contestata dal creditore sotto il profilo della veridicità, ma che non può essere sottoposta a termine o condizione, non trattandosi di un negozio.

Abbiamo scritto che può esserne contestata la veridicità. Ci riferiamo a quelle ipotesi di simulazione della dichiarazione, ovvero quando il creditore intende dimostrare che le prestazioni quietate indicate non sarebbero state, invece, adempiute. Un altro caso di possibile contestazione si ha nel caso in cui la dichiarazione sia stata estorta con la violenza. Attenzione, perché non essendo un negozio, non se ne deve chiedere l’annullabilità, quanto l’inefficacia. Si pensi al caso limite di un creditore che venisse minacciato con la violenza per redigere una dichiarazione, in base alla quale sostiene di essere stato soddisfatto con riguardo a un dato debito di un debitore specifico.

Stando all’art.2735 del Codice Civile, la quietanza di pagamento può considerarsi una confessione stragiudiziale fatta all’altra parte o a chi la rappresenta, il cui valore è pari a quello di una confessione giudiziale. Se è resa a un terzo, il giudice la apprezza direttamente. Inoltre, essa non ammette testimoni, se verte su un oggetto che non ammette la prova testimoniale.

Quanto alla forma, la quietanza di pagamento deve essere scritta per atto pubblico o dichiarazione ricevuta dal notaio o da altro pubblico ufficiale. Non essendo, poi, un atto negoziale, non necessita, secondo parte della dottrina, di alcuna firma del creditore. Con riferimento al contenuto, invece, bisogna indicare espressamente il debito che si intende quietare, il nome del debitore, il rapporto obbligatorio, vale a dire la causale, riportando la data e la firma, con i dubbi citati in precedenza per questo elemento. La quietanza deve essere rilasciata dal creditore su richiesta del debitore e il primo non può esimersi dal redigere tale dichiarazione. Le spese sono a carico dell’acquirente.

La dichiarazione contenente la quietanza può essere riportata sul contratto stesso o su un altro documento, spedita per posta elettronica certificata o tramite raccomandata. Si sconsiglia, invece, l’uso della posta elettronica ordinaria, che non essendo certificata si presterebbe facilmente a contestazione.

Abbiamo scritto che risulta necessario indicare la causale, ovvero l’obbligazione alla quale si fa riferimento. Tuttavia, la sua assenza non comporta l’annullamento della dichiarazione, ma genererebbe confusione nel caso di sussistenza di diversi rapporti di debito credito tra le parti. Si pensi, per esempio, al caso di un’azienda e di un fornitore che intrattengono rapporti frequenti. Pertanto, se dalla quietanza non emerge con chiarezza la causale, si fa riferimento al rapporto obbligatorio più datato tra le parti.

La quietanza può essere rilasciata sia dal creditore che da un suo rappresentante o mandatario, sempre che sia munito del potere di quietanzare un pagamento, anche se il mandato è stato conferito successivamente all’avvenuto pagamento o in mani di terzi. Come detto, invece, può essere rilasciata spontaneamente dal creditore, oppure su richiesta del debitore adempiente.

Nel caso in cui il creditore dichiari di avere ricevuto il pagamento dell’intera somma vantata a credito, si parla anche di quietanza liberatoria, nel senso che libera in modo completo il debitore, essendo formalmente riconosciuto adempiente dalla controparte di un rapporto obbligatorio. In un simile caso, si intende che il creditore è stato soddisfatto anche con riferimento al versamento degli interessi dovuti. Al contrario, se il creditore dichiara di avere ricevuto parte del pagamento spettante, si è in presenza di una quietanza parziale, che ovviamente non libera il debitore per il debito residuo non ancora ottemperato. Si ha, poi, il caso di remissione del debito residuo, quando il creditore dichiara di avere ricevuto solo parte del pagamento che gli spetta, ma di non avere nulla più a pretendere. In pratica, egli condona il debito residuo, cosa non infrequente nelle relazioni commerciali, quando si chiude spesso un occhio sulle controprestazioni, al fine di non intaccare il rapporto con la clientela.

Riepilogando, la quietanza di pagamento è un atto unilaterale con cui il creditore dichiara di avere ricevuto l’ottemperanza da parte del creditore di un rapporto obbligatorio. Deve essere redatta in forma scritta, per atto pubblico o in qualità di dichiarazione ricevuta da un notaio o altro pubblico ufficiale, deve contenere i dati riferiti sia al debito che al nome del debitore, oltre che la causale. Infine, dovrebbe essere apposta la data e firmata, anche se non tutti concordano sulla necessità della sottoscrizione.

In questa pagina è possibile scaricare un fac simile di quietanza di pagamento da utilizzare come modello per questo documento.